物业管理“酬金制”收费形式探析

我所任职的上实物业管理(上海)有限公司从1996年开始实行酬金制。10余年来，在直接管理的二十多个项目中都采用酬金制形式，其中有商办楼，但多数是住宅小区，运行的结果都比较好，积累了一点实践经验，现写出来与大家分享。

酬金制概念分析

从《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义分析，其实质的内涵如下：

第一、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际决算确定的数额才是物业服务费用。

第二、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例提取;也可按约定的固定数额提取。无论按比例还是固定数额提取，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，该数额由合同的双方——业主方和物业管理企业通过商务谈判后确定。

第三、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定(含预算的确定)。如果合同约定要全部支出的，当然要“全部”支出;如果合同约定是有节余的，那就“不需全部”支出;如果合同约定增加支出的，还要“超额”支出。

第四、不足部分由业主承担。在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接向业主补收;二是用其它公益性的收入来贴补不足部分;三是在下一个预算年度中摊销。

酬金制运作流程分析

酬金制的运作流程包括：制定年度工作计划;编制年度费用预算;提交委托方审核;实施执行计划、预算;公布费用使用情况;年终决算、结算。

1、制定年度工作计划

年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划的制定。

制定年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中有关物业管理的工作内容、标准和目标承诺等;二是合同的甲方(业委会或者业主)在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求;三是物业管理企业自身提出的新追求和新目标。

2、编制年度费用预算

编制新的年度费用预算，也应考虑三个方面：其一是年度工作计划的内容和要求;其二是往年物业管理开支的历史数据;第三是可预期的物价调整、变动情况。

编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度，既要不漏项目内容，又要留有余地，更要切忌弄虚作假。

3、提交委托方审核

编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方——物业服务合同的甲方进行审核。为了给委托方留有足够的时间进行审核，物业管理企业应当将年度工作计划和费用预算提前30～45天送交委托方，以确保年底以前能确定明年的工作和预算。

4、实施执行计划、预算

年度工作计划和费用预算经委托方审核通过，双方达成一致意见后才能执行。执行过程中，物业管理企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的，应该事先告知委托方，取得谅解。费用预算在总量不变的前提下，可对具体项目作适当的合理调整;但凡是超出预算的支出，必须事先报给委托方审批，经审核同意后才能支出。

5、公布费用使用情况

依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况。向全体业主公布的帐务科目不宜过细(除维修资金、公共停车费等外);向业委会公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的帐务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。

6、年终决算、结算

一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。如有不足，也应由业主承担(补充)。

委托方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业管理企业查帐。

酬金制与包干制的利弊分析

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。确定物业服务费标准可以有两种方式：一是根据事先提出的服务要求来测算收费标准，即量出为入;二是根据事先提出的收费标准来确定服务内容和标准，即量入为出。

从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长企业“偷工减料”、“偷鸡摸狗”行为。而且，包干制易使业主对物业管理企业产生猜疑、不信任，由此引发矛盾和纠纷。

酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是一大进步。酬金制形式就是“清包工”的做法，是绝大多数业主易接受和最放心的方式。

酬金制对业主的好处是：1、享受到明明白白的消费;2、业主能做主预算安排。酬金制对企业的用处是：1、促使企业规范运作、诚信经营;2、能使企业规避经营风险。

就企业内部运作而言，不存在包干制，实际上都是酬金制。因为，即使是采用包干制的项目，企业内部也是要做年度预算，预算时都要留有一定数额的利润，这部分利润就等同于酬金。

对有关疑虑的分析

很多人对酬金制有疑虑，比较突出的问题有以下几方面：

1、“分等服务收费”标准是否适合于酬金制?

“分等服务收费”标准应该是由专门机构定期公布的行业准价标准，业主与物业管理企业进行商务谈判时，需要这样一个标准作依据，无论采用酬金制还是包干制，都可以在这个标准的基础上讨价还价，最终确定双方都能(或愿意)接受的服务标准和价格标准。

2、酬金制是否赚不到钱?

很多物业管理企业表示酬金制形式“赚不到钱”或者说“赚的没有包干制多”。就目前或短时间来看，确实如此。但物业管理是一种长时期的管理和劳务服务活动，物业管理的各项成本开支逐年增长，业主和整个社会对物业管理的要求逐年提高，但物业服务费调价很难，包干制赚钱的空间越来越小，反而隐藏着较大的经营风险。

酬金制形式好比“保姆到东家做事”，或者“个人到企业打工”，旱涝保收，几乎没有经营风险，只有赚多赚少的区别。

3、是否收费标准高的物业适宜采用酬金制?

现实情况是物业服务费标准高的采用酬金制形式的居多，但这并不意味着收费标准高的物业就适宜采用酬金制。我认为收费标准低的物业，其业主的收入水平相对较低，他们更计较所付每分钱的用途，因此有必要向他们明确告知收支情况，确实需要的费用他们也只能支付，这种情况下就适宜采用酬金制。而收费标准高的物业，其业主的收入水平相对较高，他们所关心的更多的是一种感受，只要感觉好了，多付一些钱或让物业管理企业多赚一些钱，一般不会很计较，这种情况下采用包干制形式，合同的双方或许更容易接受。

4、维修费、能耗费等按实结算的费用能否作为计提酬金的基数?

维修费、能耗费应该作为计提酬金的基数部分。其理由有二：一是酬金应该按企业付出的管理和劳务服务的多少来计算，维修费和能耗费间接地计量了物业管理企业提供的服务;二是维修费和能耗费中体现的是物业管理企业提供的服务中技术含量最高的部分，如果这部分劳务不计提酬金，显然不合情理。

5、企业缺诚信，业主不专业，是否是推行酬金制的时机尚不成熟?

企业诚信需要法规制度、市场机制和监督体系的建立作保障。酬金制要求预决算公开，业主可以对物业管理企业实施监督，这样就有利于促进物业管理企业规范运作、诚信经营。

业主对物业管理的了解和熟悉，应该在与物业管理企业的接触、沟通中进行。理解物业管理的预决算并不很难，需要时还可以通过中介机构或审计事务所来完成。如果因为不熟悉，所以刻意回避，采取一“包”了之的做法，那么业主永远也不会专业起来。

综上所述，酬金制是可以推行，而且是应该推广的。

(原载于《现代物业·新业主》2007年5期)