深圳罗湖区“城中村”物业管理现状调查

没有哪一座城市像深圳那样神话般地崛起，深圳的发展速度令人难以想象，但正是这样一种速度，也掩盖了城市发展过程中一些潜在的滞后因素城中村。据有关资料统计，深圳特区内共有173个自然村，约10万栋的农民房，大部分高达5～8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米，这些自然给城市的市容市貌带来不好的影响。

“城中村”管理问题近年来成为深圳市政府、各级区政府城市建设管理的“痼疾”，长期以来找不到解决的突破口，短期内又无法对“城中村”进行全面彻底改造，因此如何对它们进行管理，并从根本上提高其管理水平就显得尤为重要。罗湖区采用的成立物业管理公司对下辖物业实行专业、规范的管理是目前提高“城中村”管理的最有效途径。尤其值得一提的是罗湖区蔡屋围股份公司2000年底在改造“城中村”的过程中成立了蔡屋围物业管理公司，推行规范的物业管理模式。蔡屋围物业管理公司先后接管了新十坊新七、八、九坊、清庆新村等村，对“城中村”的治安、卫生、环境等方面的改造取得了较好成效，其做法值得同行业推广及借鉴。日前，记者采访了蔡屋围新十坊物业管理处陈激浪副主任。

（一）蔡屋围“城中村”物业管理模式探索

蔡屋围位于深圳繁华的金融中心区，有闹市中的村庄之称。蔡屋围包括新围（新七、八、九、十坊）、老围、清庆新村、南村、南村西、红围等7个相对集中的片区，整个社区内民居建筑高度严格控制在7层，现有483户居民1500人，出租户人口21000人。

在蔡屋围没有改造之前，地王大厦、深圳书城、发展银行大厦与蔡屋围脏乱差的落后面貌形成鲜明对比：村内道路狭窄；电线犹如蜘蛛网密布；污水明排，到处恶臭肮脏不堪，垃圾乱丢；村内外来人口比较多，人员复杂，治安案件时有发生。村民意见很大。

2000年底，蔡屋围董事会开始着手推行逐片改造蔡屋围的计划。蔡屋围股份公司首先投资3700万左右对蔡屋围7个小区进行环境整治，绿化、更新管网、购置六十多台闭路监控设备等，整治行动得到了很好的效果。据新十坊物业管理处陈主任介绍，蔡屋围物业管理公司没有进驻新十坊之前，新十坊的治安由派出所保安管理，卫生由居委会负责，其他如租房、乱摆卖、公共设施维护等都没有人管，脏乱差现象十分严重。股份公司对其进行环境整治后，蔡屋围董事会立即成立了深圳市蔡屋围物业管理有限公司，2000年12月15日，物业公司接管新十坊，成立了新十坊物业管理处，对新十坊红线内所有楼宇、公共场所、公共设施设备等实行专业化、规范化物业管理。

新十坊物业管理处接管新十坊后要解决的第一个问题就是小区治安问题，为此，蔡屋围股份公司投资110万为小区安装了监控设备，投入四十多个保安人员实行24小时轮流值班，联合滨苑居委会、责任区民警、小区治安积极分子、管理处保安人员等力量成立治保委员会，管辖区内一旦出现刑事、治安案件，治保委员会的成员立即会合，积极做好调解、处理工作。此外，物业管理处还聘请了专业的清洁、卫生和绿化公司维护小区环境，组织人员拓宽小区巷道，规范楼与楼之间的距离。经过不到半年的时间，小区生活环境大大改善，治安案件明显减少，卫生、乱摆卖状况也得到明显改善。

第二个问题就是出租屋、外来人口的管理问题。2001年8月份，罗湖区政府对新十坊的管理进一步提出“十个一”（一栋一责任人、一周一巡查、业主一月一汇报、一巷一探头、一套一按钮、一屋一标牌、一段一警牌、一户一档案、一村一联防、一村一管理处）的要求，联合罗湖区公安分局进行出租屋、外来人口规范管理试点，将出租屋、外来人口规范管理纳入物业管理体系，并制定了新十坊小区外来人口、出租屋规范管理制度。此外，物业管理处还协助派出所建立起业主和租户的档案资料管理系统。管理处陈主任现场拿起一本档案告诉记者，这里有每栋业主和租户的资料，每个租户的姓名、身份证、工作单位、何时入住等情况都记录在案。

第三个问题就是物业管理收费问题。2001年1月1日起，新十坊物业管理处开始每月向新十坊的业主收取0.8元/平方米的物业管理费。最初收费时，有一部分业主不理解，因为长期以来，他们的治安费和卫生费都是由集体全包，没有缴纳管理费的意识，实行物业管理后，突然让他们逐月缴纳管理费，一时难以接受，有一些抵触情绪。有些业主家里安装闭路监控系统不愿交费；门前有绿化，也不愿意交费。在这种情况下，蔡屋围董事会立即召集业主大会，物业管理公司积极做业主思想工作，跟业主算经济账。没有实行物业管理之前，居委会每月收取10元/套的卫生费，派出所收取30元/套的治安费，有些十几平方米的单房每月要缴纳40块管理费；而实行物业管理之后，按建筑面积收费，一些单房每月只需交十来块钱管理费，而且小区的环境、卫生、治安、绿化、公共设施维修等也有人管了。这样一来大家也就乐意了，毕竟花钱做了对自己有利的事情。

陈主任介绍，深圳采取这种管理模式的“城中村”并不多，有些“城中村”采取全面推倒重建，像渔民村，老屋村不复存在，新屋村由成立的专业物业管理公司按统一价格实行统一管理。但是，像罗湖区目前就有二十多个自然村，而且都是在闹市中心，全部推倒重建短期内是不可行的，因此多数“城中村”只能在原有的基础上进行整治，采用专业化、规范化的物业管理提高其管理水平。但是，物业管理公司接管这样的小区当前也有一定难度，由于“城中村”各项公用设施都不齐备，实行物业管理之前的前期投入较大，这就需要股份公司有足够的投资意识及实力。像蔡屋围股份公司前期就投入了3700万进行环境整治，这可是一笔不少的投入。而且管理公司每月收取0.8元/平方米的管理费，小区又没有停车位、出租商铺等营利收入，因此，物业公司经常是收支不平衡，小区进行大的投资建设时，就需要股份公司和业主共同出资建设，管理公司很多时候需要股份公司的补贴。

2003年9月10日，蔡屋围物业管理公司同时接管了新七、八、九坊，根据调查显示，推行物业管理后，七、八、九、十坊的环境有了质的变化，物业的出租率几乎达到了100%，比原来提高了10%以上，每平方米的租金也比以前提高了5元以上。其中，八、九、十坊三坊每月的房屋出租收入比以前提高了大约65万元，每年比以前提高了大约780万。而且不计算环境变化给蔡屋围带来的对外形象、市场竞争等方面的无形收益。通过四坊的成功运作，这种物业管理模式已得到了很好的验证。据有关人士透露，这种模式将陆续向蔡屋围其它小区推广。2004年8月18日，蔡屋围物业管理公司正式接管清庆新村。清庆新村管理处蔡主任介绍，股份公司投入七百多万拓宽道路、铺地板、小区绿化、购置监控设备，9月1日向小区业主收取1元/平方米的管理费，清庆新村将按照新十坊的成功模式推行专业化、规范化的物业管理。

（二）罗湖区“城中村”物业管理的现状和发展

罗湖区作为深圳市城市开发最早的城区，最初就是从一个个自然村发展起来的。由于历史的原因，这些城中村没有统一规划，大部分屋村的楼房建设一直处于混乱无序状态，排水排污系统和环境卫生等基础设施陈旧落后，环境卫生管理水平低。据罗湖区政府日前与社科院合作的一项罗湖区物业管理调查显示，罗湖区“城中村”31个，物业总建筑面积为4430，837平方米，共有绿化面积838330平方米，在这31个自然村中，只有蔡屋围、渔民村、向西、湖贝、田心、水库新村等6家成立了物业管理公司，其管理模式取得比较好的成效，推行物业管理的面积计324146平方米，但仅占“城中村”物业总面积的7.3%，也就是说绝大多数的“城中村”存在物业管理盲点。

调查还显示，40%以上的住户对城中村的治安、卫生状况不满意。从现有罗湖区“城中村”物业管理现状来看，主要有三种管理模式：

一、股份公司成立物业管理公司，推行规范化物业管理的“城中村”。目前罗湖区总共有6家物业管理公司，其物业管理水平、质量明显高于其它“城中村”，像渔丰物业管理公司、蔡屋围物业管理公司运作就比较好，管理水平也比较高。向西、湖贝、田心、水库新村四家物业管理整体就不十分规范，像水库新村将保安、保洁及绿化外包给原来的公司，管理水平并没有得到质的改变。

二、无物业管理公司管理的“城中村”。将主要服务项目外包给专业公司管理，像黄贝岭、布心、水贝、罗湖新村等“城中村”将卫生外包给专业保洁公司，费用由社区居委会代收，股份公司配合做工作，这种模式也取得一定的效果。

三、既无物业管理公司管理，又没有将服务项目外包给专业公司的“城中村”。这类“城中村”占绝大多数，它们有些是由股份公司的物业部负责管理，管理不规范，漏洞较多。

从现有6家物业管理公司的运作情况来看，“城中村”目前实行物业管理的前期投入较大，实行物业管理之前，小区管网整修、配套建设、设备购置、办公场所及员工住房的配备等都需要耗费巨大的资金。实行物业管理之后，由于管理费比较低，企业无法完全市场化运作，所以，股份公司还需要给物业管理公司一定的补贴。同时管理费的收缴比较难，卫生费业主还会缴纳，绿化、公用设施维护等费用基本上收不上来，只好由股份公司支付，使得股份公司包袱比较重。

2004年8月上旬，深圳市人大罗湖团代表在罗湖区委书记汤锦森的陪同下，视察罗湖区公共设施建设及“城中村”改造工作时提出，要加大罗湖区“城中村”改造的力度，从根本上扭转“城中村”综合环境落后的状况。从罗湖区目前解决“城中村”问题的思路与模式来看，最有效的途径还是成立物业管理公司，其运作模式值得推广，像黄贝岭、水贝、新湖、汝南等股份公司也具备成立物业管理公司的经济条件，罗湖区政府目前主张尽快成立物业管理公司，但不主张外来物业管理企业进驻“城中村”，因为“城中村”是一个相对独立的小社会，外来企业很容易引起业主的抵触情绪，也不利于管理费的收缴，而且股份公司自己成立物业管理公司便于对流动人口的登记管理。

有关专家还建议，对于目前经济条件较差的“城中村”，区政府应在财政上给予适当贴补，以负担实行物业管理的前期投入，物业管理公司成立后基本能收支平衡，这样小区的物业管理水平将会有质的提高，政府的房屋税收也会增加，对罗湖区的整体投资环境也会起到正面影响。对于无法成立物业管理公司的“城中村”，可以由社区居委会出面协助，将治安、保洁等主要服务项目外包给专业公司。像草埔一带“城中村”就可采取服务项目外包形式。

2004年深圳市一场浩大的“梳理行动”结束之后，深圳市市长李鸿忠决心向城中村“开刀”。据透露，一份全面改造城中村的纲领性文件《深圳市城中村改造规定》，将会在近期内递交深圳市政府常务会议。在《规定》起草的过程中，深圳市规划局已启动了关内渔民村、岗厦、大冲等数个试点村的规划工作，并将岗厦、上沙、下沙、田贝、黄贝岭、大冲、南岗等8个村列入近期建设规划。其中位于深圳市CBD区域内、占地17万平方米的岗厦村，深圳市规划局已作了两轮规划方案，市政府并与原住民展开了数轮谈判，福田区有关负责人也表示要将岗厦建成中心商务区，而渔民村已成为关内完成改造的第一个城中村。