关于物业费的思考

物业欠费，是当前物业管理中的头号难题。表面上看，这是由于业主与物业企业之间存在这样那样的纠纷；深入分析，则是业主对物业管理的价值缺乏认可；而根本的原因，恐怕还在于物业管理是一个新事物，整个社会，包括立法、司法与行政机关，都有一个对它逐渐认识的过程。就物业费而言，目前社会就普遍认为是物业企业的劳务报酬，而没有认识到它其实是业主的权益。这种认识误区导致物业欠费越演越烈，积重难返。本文试图就物业管理与物业服务的区别、物业费的性质、业主有没有欠费的合法抗辩理由、政府是否应当干预物业费的标准等问题，介绍个人的一些思考，以期抛砖引玉。

一、物业管理与物业服务

物业管理与物业服务的区分，是最重要的基础性问题。80年代初，深圳从香港引入了 物业管理 的概念。1981年3月10日， 深圳物业管理公司 成立，标志着商业性的不动产管理服务在中国大陆的诞生。从此，大家对物业企业为不动产提供的专业服务，都称之为 物业管理 ，而没有 物业服务 一说。2003年9月1日国务院《物业管理条例》公布施行，其中既有 物业管理 （物业管理区域、物业管理企业），也提到 物业服务 （物业服务合同、物业服务费用）。还有 物业管理服务 ，第四章的标题就叫 物业管理服务 。那么物业企业所从事的，究竟是物业管理还是物业服务？从当时的条文上看，似乎是物业管理。（第三十二条： 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十条： 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 ）

物权法公布后，《物业管理条例》作了适应性修订，但除了把原来的 物业管理企业 改成 物业服务企业 之外，关于物业管理与物业服务的问题，仍然没有做出界定与澄清。第四章的标题仍然叫作 物业管理服务 ，第三十二条 从事物业管理活动的企业 、第四十条 不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人 的条文依旧。这表明，对于物业管理与物业服务，立法上还是没有区分清楚。而这恰恰是物业管理甚至是区分所有权中必须明确的基础性问题。

根据我国物权法以及法理与学说，所谓物业管理，是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。区分所有权有三个组成部分：对专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分共同管理的权利。物业管理正是基于共同管理权而产生的权利。物业管理的本质就是业主自主行使对区分所有建筑维护、收益、处分的权利，物业管理的主体只能是业主，其核心是业主自治。像业主公约的制定、业主委员会的选举、物业服务企业的选聘、维修资金的支出、共有部位的使用收益、设施设备的更新改造、对侵犯业主共同利益行为的制止，这些都是物业管理的内容，只有业主有权决策。

物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物业服务是一种有偿劳务，它不涉及业主不动产的实体权利。打个比方，物业管理有如主妇持家，而物业服务有如管家或者保姆提供家政服务。主妇有时干的活与保姆没有区别，但保姆永远不能取得主妇的实体权利。正如家务服务是家政管理的一部分一样，物业服务也是物业管理活动的一部分。物权法规定， 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 （第八十一条）委托他人管理的情形下，就出现了专业的物业服务。所以，物业服务企业所提供的，只能是物业服务而不是物业管理。目前物业管理条例第二十四条、第二十九条、第三十二条、第四十条、第六十条、第六十一条中的 物业管理 都是不准确的，其所指的其实都是物业服务。

二、究竟是 物业管理费 ，还是 物业服务费 ？

《物业管理条例》修订前后，都将物业费称为 物业服务费用 （第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。）物权法没有采用 物业服务费 ，而采用了 物业费 （ 业主大会和业主委员会，对 拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。--第八十三条）。 物业服务纠纷的司法解释八次使用 物业费 ，没有使用 物业服务费用 ，是与物权法保持一致。

从物业费的法理基础与实际用途来看，它应当是物业管理费而不是物业服务费。

物业管理费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，其中包括保洁保安费、公用水电费、设备维护费、日常修理费、绿化养护费、杀虫灭鼠费、公共活动费等等。显然，这属于业主实施物业管理的必要开支。在这些开支中，物业企业所得的酬金只占极少部分。在酬金制物业管理中，物业企业所得酬金一般只占10%左右。仍以家政为例，如果说家庭的日常开支相当于物业管理费，那么，物业服务费就相当于支付给保姆的工资。物业服务费只是物业管理费的一部分，是物业管理中，用于支付劳务对价的那部分酬金。

所以，业主应交纳的不是物业服务费，不是物业企业的劳务对价。物权法及司法解释用 物业费 而没有采用 物业服务费 是十分正确的。物业费就其权利属性而言，是业主的共同财产。这一点，在业主自行管理和委托物业企业实施酬金制管理中，看得非常清楚。包干制下，物业费形式上可以由物业企业自由支配，但前提是它必须履行物业服务合同约定的各项义务，否则业主有权要求返还。所以也不能说是物业企业的财产。作为业主，交纳物业费并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。明确了这个前提，后边的问题才迎刃而解。

三、业主没有任何理由拒交物业费

从物业管理诞生之日，业主欠费就成为物业管理中最大的难题。业主欠费的主要原因并不是经济上的，而是观念上的。他们有能力花几十万、几百万购买商品房，而不愿意每月出几十元、几百元的物业费，说明他们不认可物业管理的价值，不愿承担业主的法定义务。这种观念是非常错误的。物业管理最大的受益人是业主而不是别人。以深圳为例，十年前花5000元/平方米买的商品房，现在轻易都值二万元以上。除了土地升值原因外，良好的管理带来的保值也是重要因素。可以对比一下同期建造而没有实施商业化物业管理的单位住宅楼，基本造价相差无几，而市场价值已经不可同日而语。业主实现这样的保值增值，付出的不过是每年数千元、十年数万元的物业费，而获得的利益却是数十万甚至上百万。这还没有计算这十年中业主所享受的生活上的安全、安宁与便利的利益。

对业主欠费，立法上规定了一些措施。《物业管理条例》第六十七条规定， 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 但问题是，它没有把业主欠费当作侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益的行为，因而只授权物业服务企业 可以向人民法院起诉 。如前所述，物业费是业主的共同财产，交纳物业费是业主承担区分所有建筑物管理责任的方式与义务。所以，业主欠费行为的性质，首先是损害业主共同利益，是妨害业主的共同管理而不是妨害物业企业的服务；其次是损害其它业主权益--应当大家分摊的费用，一人不交，就是侵占了其它交费人的利益；最后才是损害物业企业的利益，它拿不到应有的劳务报酬，经营自然难以为继。现实中，物业企业遭遇大面积欠费时，大多选择弃管，一走了之，而扔下的这个烂摊子，最终还是要由全体业主来收拾。

最高人民法院最近公布的关于物业服务纠纷的解释第六条对业主欠费作了这样的规定： 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

这里明确了起诉前应当书面催交，但不限于业主委员会，物业企业的书面催交也是有效的；更明确了 无正当理由拒绝交纳 的、 以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 ，法院均不予支持，这比《物业管理条例》的规定，无疑进了一步。但个人认为，这一条还远远不够，仍然为业主拒交费留下了相当大的抗辩空间。

现实生活中，业主 仅以 未享受或者无需接受相关物业服务为拒交费抗辩理由的十分罕见，常见的恰恰是貌似有理、似是而非的一些抗辩理由，如服务有瑕疵、管理不到位、投诉未解决、损害未赔偿等等。这些理由是否正当，能否抗辩，才是最关键的问题。实务中，确有法官认可业主观点，认为管理有瑕疵，就应当减少甚至不交物业费。但个人认为，业主以任何理由拒交物业费用，都不应当支持。

原因就在于，物业费的性质并非物业企业的酬金，而是业主的共同财产，是业主承担共同管理责任的法定义务。物业企业不尽职责，可以要求它改正；造成损害的，可以要求它赔偿；实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘了物业企业，业主自行管理，业主也是要交费的，否则，共有部分的维修养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得了欠费的合法抗辩理由。

台湾法律《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理，有几点值得我们研究借鉴：一是由业主组织主张权利，而不是由物业服务企业来主张（区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息）；二是欠费的法律后果非常严重，可能导致丧失居住权甚至所有权（住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离；住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之）；三是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首（前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同）。

这些规定都说明，业主欠费并非只是个别业主与物业企业之间的纠纷与利害关系，而是损害整个区分所有建筑物权益、甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费，归根到底是保护了全体业主的利益，是保护社会的经济秩序。

四、政府不应当管制物业费的标准

现实中不少地方政府对物业费标准实施政府定价或者政府指导价，个人认为这是不正确的。

1、政府干预物业费标准，是违反业主自治。

物业费是业主维修养护自己不动产的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。深圳最贵的住宅物业费是7.5元/平方米，便宜的只有几毛钱，但两者显然属于不同的业主群体，不同档次的物业，不同的服务。这情形就好像一个城市，既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有五六块钱一碗的牛肉拉面，消费者量力而行，各取所需，不能说谁的价钱是合理的，谁是不合理的。有的地方政府物价部门把物业费作为 收费 来看待，这实在滑稽：业主自己凑钱到一起，解决自己不动产管理的费用，这算是什么收费行为？物业费有点像就餐的AA制，自己的单自己买，又不向政府报销，人家出多少钱与政府有何相干？就算是物业费中含有付给物业企业的劳务报酬，那也是很少一部分，不能因此就把物业费等同于物业企业的劳务对价。就算全部是物业企业的劳务对价，那也是由业主与物业企业协商确定，业主愿意付多少钱请人管家，政府有必要管吗？

2、政府对物业费定价不符合《价格法》

地方政府在制定物业费指导价或者政府定价时，往往声明 依据《价格法》 。而我们翻开《价格法》稍微看一眼，就发现这个说法根本不成立。

《价格法》在总则中规定， 大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价 ，这是价格法的基本原则。第十八条进而规定， 下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：

（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；

（二）资源稀缺的少数商品价格；

（三）自然垄断经营的商品价格；

（四）重要的公用事业价格；

（五）重要的公益性服务价格。

显然，《价格法》总则中规定的极少数实行政府指导价或者政府定价的商品和服务，其范围不应超过以上五种。即使是以上五种商品或服务，也不是必须由政府定价，而是 必要时可以实行政府指导价或者政府定价 。在这五种商品或者服务中，根本找不到物业费。物业费是业主AA制的结果，即使没有物业企业提供物业服务，业主也应当交纳，这显然不是《价格法》该管的事情。就服务价格而言，《价格法》允许政府定价的服务价格只有一种， 重要的公益性服务价格 。物业服务不属于公益性服务，更不算重要的公益性服务，这是显而易见的事实。

抛开政府定价的法律依据，仅就其名目来说，既然名为 物业服务费 ，是否能理解为这只是物业企业的劳务报酬，是物业费中的酬金部分，也就是说并未包括用于业主公共开支的部分？如果这样来理解，倒也合理，但距离实际就太远了，即使定为0.5元/平方米，也高得离谱了。显然，这并非物价部门的本意。它的本意，物业服务费就是物业费，不但指物业企业的酬金，也包含业主公共开支的部分。也就是说，连业主的AA制，也纳入政府价格管理了，这是多么荒唐。

3、政府指导价压低物业企业的酬金，是典型的 损不足以奉有余 。

政府规定物业费价格，不是怕它太低，而是怕它太高，这很奇怪。由于中国目前存在大量过剩劳动力，物业服务是一个买方市场，物业服务企业基本上没有定价权。这情形看看路边的洗车店就很清楚了--三四个人风吹日晒下忙活半个钟头，还要搭上水电场地，只能挣10到15块钱，这就是市场。在市场的作用下，即使政府规定物业费10元/平方米，也没有意义，因为没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效果就完全不同了，业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物业服务企业的合理报价，你物业企业敢不服从政府吗？

在当前中国社会，商品房的业主是一些什么人？是占城市人口不到10%的富裕人群；而从事物业服务的又是什么人？是农村进城务工的低收入人群。在目前劳动力过剩情况下，本来这些人就难以在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，如果在法治国家，会通过制定最低工资等国家干预手段，来保障这些底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里，竟然是通过政府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务，竟然是通过政府定价把物业企业的劳务报酬压到最低点！这是典型的损不足以奉有余。其实质就是，在业主与物业企业市场博弈的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义性和公正性。

出现这种情况也很正常。在中国社会，业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本身就是业主。其本质就是业主自己为自身享受的服务定价。这种定价没有道义性自不待言，更没有任何科学依据，完全就是凭定价者自身的感受。有些城市的物业服务费指导价，十年没有变化，可见其荒谬程度。

4、政府定价破坏了民事关系，人为制造纠纷。

由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与协商确定物业费价格，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，只能以物业服务合同为依据。物业服务合同中约定的权利义务，对全体业主具有约束力，这是物权法确定的原则（物业纠纷解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力），这当然包括价格条款。民事合同除了具有法律法规所认定的无效、可撤销情形外，其效力相当于当事人之间的法律。约定了每平方米交2元物业费，就成为业主必须履行的法定义务。

而由于公权力的不当介入，使情况复杂起来。比如，前期物业服务合同中确定了物业费的标准，但超过了地方政府制定的指导价，于是一部分业主就认为这属于物业企业违规收费或者超标准收费，或拒绝交纳，或要求退还。对此，最高人民法院物业纠纷解释第五条作出了一个很容易产生歧义的规定： 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 问题来了：符合物业合同的约定，但高出政府指导价，算不算 提高收费标准 的 违规收费 ？如果算，就意味着物业合同中的价格条款可以被政府规范性文件所废止，那么业主自治从何体现？合同当事人意思自治从何体现？如前所述，物业费属于业主AA制的性质，钱收了，也为业主花完了，从哪里退还？难道还要物业企业倒贴不成？

个人认为，依据合同法的基本原则，当事人意思自治，除非违反法律法规强制性规定，或者属于加重对方责任、减轻自己责任、排除对方主要权利的格式条款，合同都是有效的。 任何单位和个人不得非法干预 （合同法第四条），当然也包括行政机关不得非法干预。无论是抽象行政行为（规范性文件），还是具体行政行为，都不能干预民事合同确定的权利义务。况且，如前所述，物价部门管制物业费价格的行为，没有法律依据，这就更没有权力否定民事合同的法律效力。

物业管理是一个新生事物，它的健康成长，只能依靠业主自治；物业服务是个新兴行业，它要健康发展，主要依靠市场的优胜劣汰。政府所应发挥的作用，是对业主提供支持、辅导、鼓励，而不是包办、审批、管制。在物业费欠费问题上，政府应当借鉴台湾地区的法规与做法，支持业主和物业企业的维权行为，以有效的行政强制措施解决欠费问题。否则，二十年来新建成的商品房沦为新的大杂院、筒子楼，将是不可避免的。