谨防业主炒物管上瘾

时下，炒物管是个流行词儿。翻开报章，打开互联网，各地炒物管的消息俯拾即是。更有媒体报道，广州某楼盘七年换了六家物管，可谓是换物管赛过换保姆。综观神州大地，炒股越来越冷清，炒物管却越来越火爆。面对这种全国山河一片 炒 ，有媒体充满激情地宣称， 这是一场物业管理革命与城市民主运动 ，仿佛形势一片大好，而且会越来越好。

然而，时风往往与流弊同行。满街爆炒声中，尤需几份冷静的思考。业主与物管之间的难言之隐，果真能一炒了之？业主与物管之间的利益冲突，果真能一炒就灵？对此，笔者的体认是，这其间的喜怒哀乐，观念纠葛，怎一个 炒 字了得！而一个 炒 字，又暴露出多少难解的心结！让我们就从分析 炒 字入手。

炒物管的法律涵义是解除合同

炒物管这一流行说法，翻译成法律上的术语，就是业主行使合同解除权，依法解除与物管公司之间签订的物业管理协议。按照《合同法》的规定，合同解除，意味着双方的权利义务即行终止，合同所确定的债权债务关系归于消灭。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

炒物管应当符合合同约定和法律规定

然而，物管合同是业主可以随便解除的吗？这一看似不成问题的问题，在现实中却很成问题。本来，任何合同一旦生效，即对双方当事人具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除合同。经过几轮的普法运动，这已经内化为民众的基本常识。然而，偏偏在对待物管合同上，这一基本常识就莫名其妙地失灵了。无论是媒体的宣传，还是业主的认识，似乎都振振有词：只要业主不同意，就可以炒物管。言下之意，业主可以随时解除物管合同。更有人搬出《物业管理条例》，指出该《条例》有明确规定，只要召开业主大会并经过全体业主所持投票权2/3以上同意，换管家是分分钟的事。这种似是而非的宣传和认识流布甚广，鲜见有力驳斥，以至以讹传讹，因此，很有必要从法律上予以肃清。

《合同法》规定了解除合同的两种方式，一是约定解除，包括事先约定和事后约定；一是法定解除，规定了五种法定要件，符合这五种法定要件的，方可行使合同解除权。可见，解除合同必须严格遵照合同法的规定进行，绝不允许任何当事人拥有法外治权。任何一方当事人的解除意愿，均不能作为解除合同的合法理由。

那么，怎么理解《物业管理条例》中关于选聘物业公司需经2/3业主同意的规定呢？这一规定与《合同法》是否矛盾？其实，这二者之间并不矛盾。一个小区里，2/3的业主同意更换物管，一般有其事实和理由，归结为一点，即物管公司不尽职，严重违反合同约定，无法实现合同目的。正是存在这些事实和理由，在获得多数业主同意后，才能解除物管合同。多数业主同意是形式要件，符合法律规定才是实质要件。解除物管合同，二者缺一不可，决非随意所为。

值得注意的是，现实中有人片面理解《物业管理条例》，对2/3业主同意这一条款情有独钟，以为从此有了尚方宝剑。在没有确切的物管违约事实的情况下，出于种种目的，以上门征集业主签名等方式凑齐业主人数，企图达到单纯炒掉物管的目的。这显然是陷入误区而不自知。如果说科学研究中来不得半点虚假的话，在法律理解上也来不得半点的单相思。法乃准绳，失之毫厘，必然缪以千里。

炒物管背后的深层社会心理动因

一个奇特的现象是，在其他领域中，对法律法规的理解均顺理成章、有板有眼，为何独独在物管领域中，就容易失之偏颇呢？譬如，关于如何炒物管，法律本有明确规定。依法炒之，如同狗咬人一样，稀松平常，本不应当是新闻，为什么会被炒得如此热烈，以至令人血脉贲张？这背后其实有深刻的社会心理动因，其中两大要素尤其不容忽视。

第一，张扬的权利意识背后，主人意识急剧膨胀。几千年的皇权专制，几十年的主人翁宣传，冰火之间，令中国人对 主人 这个词分外敏感。置业才算有家，当家才能做主人，已经不仅仅是一句空洞的口号，更是民众内心潜在的集体认同。

传统意义上的主人意识，与现代平等民事主体的观念格格不入，其实质是不会平等待人。对不少业主来说，自己既然是主人，理所当然地认为物管就要听自己的，让你干什么就得干什么，让你干就干，不让你干立马走人。这种自以为高人一等的主人意识，是随意炒物管的重要心理基础。在这种心理驱使下，炒物管不仅普遍，而且容易上瘾，一个不行再换一个，越挑口味越刁。位置没摆正，当然横竖难对胃口。这说明，封建时代的主奴思想仍积淀在不少人的意识深层，仅仅披上一层权利的薄薄外衣，并不能使其真正脱胎换骨。现代社会中，权利是法定的，权利之间也是平等的，向民众灌输这种现代权利观，势必将是一场触动灵魂的革命。非经大力宣扬，并假以时日，直至深入人心，尚不足以真正颠覆普通民众的传统精神格局。

第二，高涨的民主意识背后，程序意识普遍缺失。无庸讳言，对于民主的认识水准，绝大多数国人还停留在开开会、举举手、多数通过这些表面现象上。然而，就是开开会这样看起来很简单的事情，却又很少操办得当。譬如，如何开好一次业主大会，怎么规范召集会议的方式、会议议程、表决程序等，使会议决定能真正体现出民意，大多数人对此知之甚少，心中无数，只是凭着一股热情和冲劲行事。不少小区的业主大会，秩序混乱，情绪激动，七嘴八舌，互相感染，完全像一群勒庞笔下的乌合之众。

重实体、轻程序，在这个国度里有着深厚的历史传统。早在上世纪初，孙中山先生就痛感国人不会开会，并专门制定会议手册， 尝见邦人之所谓会议者，不过聚众于一堂，每乏组织，职责缺如，遇事随便发言，彼此交谈接语，全无秩序。如此之会议，吾国社会殆成习惯。其于事体容或有可达目的之时，然误会之端、冲突之事在所不免，此直谓之为不正式、不完备、不规则之会议可也。 遗憾的是，这一顽症沿袭至今，仍未有根本革除。现代社会中，程序正义是实体正义的前提和保障。没有程序的保证，很难保证民主的实施，很难体现真正的民意。缺失程序意识，其实质是不会理性决策。即便是看似简单的表层事情，也往往做走样。很难想象，一次混乱的业主大会，会产生一个理性的大会决定。这种业主大会，极易被诱导甚至误导，沦为某些人达到个人目的的一件合法外衣。

社区自治亟待法律引导

业主与物管之间的矛盾，绝不能一炒了之，更不能炒字至上。要打破这种怪圈，必须有两点基本认识，一是社区自治乃大势所趋，二是法律引导为和谐关键。深圳的业委会划归街道统一管理后，基层政府部门不仅当仁不让，实际上也大有可为。针对以炒物管为标志的物业纠纷不断上升的势头，笔者强烈建议，切不可治标不治本，治标见效快，却是暂时的；治本见效慢，却是长久的。为此，笔者提出如下三大治本思路：

1、强化法律宣传

普及法律知识是长期的基本功，非花大力气而不足以建立长效机制。在向业主普及法律知识时，不应单单是物业管理条例等部门法规，还应当包括民法通则、合同法等综合性法律，尤其要不遗余力地灌输四种法律意识，即平等意识、权利义务平衡意识、程序意识、理性意识。

2、强制法律培训

对于小区业委会成立，政府再不能搞无为而治了，应当从源头介入，对于新产生的业委会成员，集中进行法律培训，培训结束后考核合格者，始有资格担任业委。此外，建议仿效律师继续教育注册制，政府部门可以规定，各小区业委会成员每年必须参加一定学时的法律培训，不参加者或学时累计不合格者，暂缓行使业委资格，以强制性提高业委会成员的法律素质。

3、强势法律指导

对于问题小区，政府部门应当积极协同律师协会、法制办等有关部门，建立联席会议制度，组织精干法律队伍，及时介入事态，进行专门定向法律指导，通过上门走访、座谈会等形式，廓清矛盾，判断走向，疏导情绪，规范行为，敦促各方依法行事，既维护各方利益，又维持小区的稳定。