靠改革破解物业管理难题

小区是城市治理的基础单元。近年来，随着业主法律意识的提高，对小区公共治理也提出了新要求。小区公共收益争议等物业纠纷，暴露的是物业服务相关法律法规的不健全、企业操作不规范等问题。

同时，随着物业服务越来越市场化，一个健全有序的服务市场的发展，需要相关法律法规的完善和细化来支撑。针对小区公共收益等管理问题，一些地方改革出台相关富有针对性和操作性的条例和规定，梳理这些探索举措，我们或许可借鉴一二。

小区物业费该收多少，怎么收?这一直是业主关心的问题。

《青岛市物业管理条例》规定，物业管理企业可以提前收取物业服务费用，但提前收取的物业服务费用不得超过三个月。如果物业服务合同约定先服务后收费的，则依照约定执行。

不过，对于该收多少的问题，不同于多数城市按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，《南京市住宅物业管理条例》就取消了政府定价，无论前期还是后期都交由市场决定物业费。前期开发商是业主，通过招投标的形式进驻物业单位。后期业主委员会成立，如不满前期物业公司的物业费用，可以请新的物业公司提供服务。

前期物业一直是业主们关心的焦点。很多业主认为开发商在选择前期物业公司时必须公开招标，并限定一定的服务时间，在小区业主委员会成立后，小区与前期物业的合同必须强制解除。

《青岛市物业管理条例》基本采纳了上述建议。其中规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。该条例还提出，前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年，分期建设的物业除外。期限未满，如果业主大会选聘新的物业管理企业，前期物业服务合同终止。

公共收益是个“香饽饽”，业主对此享有知情权和监督权，但究竟如何公开，公开频率如何?

《宁波市住宅小区物业管理条例》对此进行了规范，他们规定，物业企业应当于每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支、使用等情况，接受业主的监督。

成立业主委员会，由居民对小区实行自治管理，出发点虽好，但实际上也存在一定风险。如何监管业委会这个业主选出的“执行机构”，避免出现业委会“费力不讨好”的尴尬?现行的居委会、物业、业委会分权而治的管理方式，还有待完善。

现实中，一些业主委员会期限届满前，经常出现突击使用维修资金和更换物业服务企业，换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交资料物品等问题，严重影响下一届业主委员会工作开展。对此，《上海市住宅物业管理规定》就创设了业委会换届改选过渡期制度。

上海市这一规定明确，在换届改选小组成立后，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交到房管办事处。同时，规定还对换届改选期间业主委员会的权利作了限制，除维持日常工作所需的职责外，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业服务企业，以及就物业维修等重大事项作出决定。

此外，鉴于部分小区业主委员会在筹备、成立伊始存在人选缺乏标准、人员素质不理想、日常运作不规范等问题，上海市还明确，在业主大会筹备组成员中增加乡镇人民政府或街道办事处、房管办事处等政府部门代表，居(村)民委员会代表和建设单位代表，加强政府对业主大会筹备工作的指导、监督，帮助业主把好业委会“人选关”。

针对当前业主大会会议召开不正常和不规范的现象，上海市还明确，业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡镇政府或者街道办事处可以应业主要求，组织召开业主大会会议。

随着物业服务市场竞争越发充分，很多物业服务企业已经将“晒账单”作为服务内容的“必选”。

北京万科物业服务有限公司每一个季度都向业主公示一次账单。具体做法是：前期在签订《物业服务合同》时，取得所有业主对经营“共用部位、共用设施设备”的授权，但业主也有权利不委托物业公司来进行经营。在万科被授权的小区中，这种收益有多重分配形式，比如50%纳入公共维修基金，另50%则补充到物业费上，用于公共服务。

如今，“互联网+”已经不是个陌生的词汇，“互联网+”和物业搭档，也让小区物业账本有了更便捷的公开渠道和平台。

上海市闵行区一小区“物业云平台”，就是借助互联网，业委会、物业企业绑定身份后，可以通过手机、电脑等设备实时查看小区停车费、广告费等公共收益情况。同时，如果业主设置手机缴费提醒，只需扫一扫便可以通过微信、支付宝等在线支付物业费。交费后，税控开票软件及时开具发票并将数据上传云端进行记录。

文/记者 周聪聪