物业管理行业会诞生多少家“独角兽”?

都说，买房一阵子，物业一辈子。随着楼市步入新存量时代，越来越多的房企开始意识到将开发的存量资源充分盘活可以产生巨大的发展空间，与此同时，第三方物业管理企业也展开了拓张的战役。

现阶段，正是物业管理企业对资金需求最大的时候，能够上市更是大大小小物业管理企业的追求，上市除了可以促进企业融资更重要的是有利于提升企业品牌知名度并提高市场份额。

1、已上市物业管理企业概况

目前上市的物业管理企业中，在港股上市的有彩生活、中海物业等7家物业服务企业;新三板挂牌的物业服务企业更是达到59家;而内地A股“物业第一股”的桂冠被南都物业摘下后，A股也成为物业服务企业重点冲击的资本市场。目前正在积极准备在香港、国内外主板上市的物业公司有碧桂园物业、新大正物业、新城物业、长城物业、银湾物业等。

随着综合实力的提高，龙头企业和中等规模物业管理企业的差距在逐渐拉大。从主营业务收入的规模来看，物业管理企业分为两个档次：主营业务收入超过10亿元的港股上市公司作为第一梯队，主营业务收入不超过10亿元的公司作为第二梯队。

第一梯队的企业的商业模式已经相当完善，包括了基础物业管理服务和其他增值业务。截至2017年6月底，作为最早于港股上市的彩生活，其在管项目建筑面积为8.49亿平方米，具有高于行业平均水平的盈利能力。绿城服务在管面积紧随其后，为2亿平方米，其主营业务收入较为突出，盈利能力处于行业中上水平。中奥到家签约管理面积约6330万平方米，相较于行业平均水平盈利能力一般。

第二梯队的物业管理公司在管面积与第一梯队差距较大，然而大部分企业的毛利率水平显著低于第一梯队。例如新三板上市的开元物业以及主板上市的南都物业。

2、彩生活布局互联网盈利见成效，2018年“互联网+物业”新时代到来

彩生活(1778HK)--全国领先的居住社区平台服务运营商。彩生活服务集团有限公司为花样年集团旗下物业管理资产拆分、重组衍化而来，发展成为如今全国领先的居住社区平台服务运营商，主要为社区业主提供物业管理服务、工程服务和其它增值服务。

2015年之前，彩生活通过大量的兼并收购来扩张自己的在管面积来增加公司在高端住宅以及写字楼上的管理比例，2016年实施战略转型，将公司拓展管理面积的主要驱动力从大量收并购转变为轻资产管理输出，即在第三方目标物业管理公司中持股 5-20%，以分享50%增值服务板块收益。这一战略转型不仅有效缓解现金支出的负担，也促进了增值服务板块的快速拓展。增值服务方面，前期培育的社区生态圈项目已经有四个具备较强的变现能力(E能源、E停车、E租房、E理财)，三个孵化成功开始快速增长(E维修、E电梯、彩住宅)。自2016年公司战略转型以来，阶段性的成果如下：

1、公司平台服务面积实现快速扩张

2、彩之云APP注册用户不断增加

3、交易额实现突破，平台模式逐渐获得市场验证

4、维修、停车、租房、彩富人生等服务模块走向成熟

3月19号彩生活发布2017年年报显示，2017年度利润较去年大幅增加，主要受益于彩之云平台的快速发展以及小区生态圈业务的良好经营业绩，以及小区租赁和销售及相关增值服务收入增长所伴随的可观利润。

2017年增值服务项利润为219.9百万元(2016年为121.5百万元)，占2017年利润总额的42.9%，而2016年则占30.2%，随着互联网平台的继续渗透，增值业务所创造的利润将逐年提升并迎来爆发。

公司主营收来源于三个方面，分别是：物业管理服务收入、佣金及交易费、社区租赁销售及其他服务。和2016年相比，2017年增值服务中来自网上的推广服务及租赁信息系统软件使用费这一项增长迅猛，增长率为85.34%。通过彩生活平台服务的建筑面积达到9亿平方米，随着合作物业的增加，这项数据的增速会越来越明显。

公司的上市在提高企业知名度的同时，也在品牌推广及市场拓张上起到积极作用。2017年12月底数据显示，彩生活签约的住宅社区达到2384个，而2017年中彩生活新增管理面积大部分是通过投票方式获得，这是彩生活品牌、服务质量、市场扩张等核心竞争力的体现。

彩生活的优势：

1、推进智慧社区的建设，彩生活依托强大的客户数据建立数据云系统来组织有效的社区服务，进而实现基础物业服务订单化，提升服务效率;

2、建立自动化、集中化、标准化的管理体系，在确保不同项目客户体验一致性的前提下根据不同的小区制定不同的收费标准，保证客户满意度;

3、小区服务线上平台彩之云的建立，除了将线下缴费、维修、投诉等功能转移到平台上之外还增加了客户经理预约拜访的功能，进一步确保线下的基础服务质量。

2017年彩生活的互联网平台已经给公司带来巨大的收益，未来公司将继续这方面的投入，而增值业务也将创造更大的价值。“互联网+彩生活”已经走在行业的前列，2018年将继续领航。

3、A股“物业第一股”南都物业积极拥抱互联网

南都物业(603508)，A股物业管理行业第一股公司目前在行业内处于第二梯队，作为A股第一家上市的物业管理企业备受关注，上市一个月的时间公司股价突破43元，较发行价19.5元涨幅超过100%，目前市值达到29.6亿元。上市给公司带来充足的资金流量而且快速提升公司的知名度，在未来公司的扩张上有积极的影响。

南都物业成功上市

公司目前的主要服务按照业务类型分为物业管理服务与增值服务(清洁、家政、绿化、维修)。以下为2014--2017年南都物业的营收情况：

总体来看，南都物业的营业收入呈现稳步的增长，年复合增长率超过20%。其中物业管理服务的收入占公司总收入的93%以上，该项目的毛利率为25%左右，而占比较小的增值服务项目的毛利率可以达到60%以上。在公司稳步拓张的同时增值业务方向的成长性更高，未来可以为公司创造更多的收益。

由于地域性限制，公司的业务集中在浙江省，杭州市的业务量占到公司总业务量的50%以上，这部分业务与目前新三板上市的开元物业相重合，具有极强的竞争性。从南都物业的收入来看，住宅类小区的收入站到公司营业收入的50%以上，住宅的类型主要是多层住宅、小高层、高层以及别墅，而办公类与商业综合体的物业管理收入比例则比较低。物业服务企业毛利率对比如下图：

从上表可以看到，彩生活作为物业管理企业的绝对龙头目前的毛利率都明显高于同行业平均水平，主要原因是彩生活的服务以薪酬金制为主，所以毛利率要远高于以包干制为主的的物业公司。

南都物业的优势在于单价与成本结构稳定，主营业务毛利率变化较小目前公司正处于拓张转型阶段，净利率的波动比较大，而整体的盈利能力略高于同行业平均水平。

与彩生活相比，南都物业的业务收入略显薄弱，未来三年公司的战略是积极开拓外部市场并且深入探索社区O2O渠道的建设，通过互联网平台的建设介入多种第三方服务，在满足业主需求的同时也可以提高增值业务的附加值。相信凭借A股“物业第一股”的称号可以帮助南都物业更快的进行业务扩张。

4、总结

就像互联网金融对于传统金融，小米对于传统手机行业的颠覆式创新一样，传统物业公司目前的经营方式、服务水平已经不能满足公民意识日益增强的小区居民对于维护自身权益的要求。这种由传统商业模式和行业管理体制造成的“窠臼”，对于互联网企业来说更像是一次千载难逢的机遇。

新型物业公司成长空间巨大，新型物业公司通过社区服务线上平台，领里社交平台、O2O生态服务链、智能家居管理等众多连接点将与小区家庭建立最为密集的联系，并通过服务积累信誉来开展社区金融服务。可以设想的是，物业线上服务平台可能成为各大互联网金融入口针对社区金融产品的整合服务提供者，比如电商型流量入口余额宝、社交型流量入口理财通、个人财务管理型流量入口随手记等。

在商业模式和资本的驱动下，未来的互联网型物业公司存在很多种可能。走向集众多宠爱于一身的平台型高富帅行列有很大机率。

2017年12月22日，腾讯发布了智慧社区开放平台“腾讯海纳”，意在改造传统物业。这个行业的痛点在于：

1、云计算基础设施搭建的痛点

2、用户粘性低，信息传递困难的痛点

3、场景服务智能化低的痛点

越来越多的物业服务企业开始建立互联网服务平台，而资本市场也开始向这些企业伸出橄榄枝，2017年万科物业同博裕资本以及58集团达成战略合作，加大增值业务方向的投入。拓张的核心在于客户群体的数量，通过并购、联盟、合作的形式扩大客户群，结合互联网为客户提供服务增加客户的粘性，关键因素在于客户群的数量以及服务的质量。以下为目前市场占有率前五十的物业公司的市值估测，未来物业管理企业的独角兽也将从中诞生。

未来五年物业服务企业的拓展和竞争将更加激烈，是目前互联网布局最完善的第一梯队的彩生活等企业博得头筹，还是积极拥抱互联网转型的第二梯队的物业管理公司后来居上，我们粗略估测中国物业管理行业未来会至少诞生出万亿级的独角兽2-3家、千亿级市值的物业公司5-7家、百亿市值的物业公司20-30家。谁将成为行业中的“独角兽”让我们拭目以待。