业委会，想说爱你不容易

■文/丁兰弟

当业主的产权房屋具有的毗连异产的特征时，就需要有一个组织能代表业主的公共利益来管理自己的产权，业委会制度应运而生。

组织运作的困难

业委会组织不但建立程序繁冗，实际运作也是十分困难的。应该说，作用发挥得十分好的不在多数，绝大多数作用平平，运作不好，业主矛盾大的却不在少数。总的来说，业委会组织运作存在三大难点。

求得政府支持难

按照上海市地方规定，上海地区绝大多数商品小区都具备成立业委会的条件，事实上能按时召开首次业主大会、选举产生业委会的却并不多。究其原因正是求得政府支持的第一步跨不出去。

管理运作难

业委会的工作都要由业主大会决定后执行，但在现实当中，业委会的工作存在管理和运作上的困难：

一是形成业主大会决议难。由于业主对物业管理的参与度低，要成功召开一次业主大会谈何容易。当前普遍遇到的维修资金使用问题，如大楼外墙渗漏，当超过一定数额就要征得三分之二业主的同意。由于外墙渗漏是按幢分摊的，而房屋外墙渗漏是局部的，经常遇到外墙维修的提议被否决的尴尬局面。

如徐汇区某小区大楼屋顶渗漏，业主向物业服务公司报修后，物业服务公司及时将申请使用维修资金的要求报告给业委会。由于维修费用超过《业主规约》约定的数额，需要书面征询业主意见，形成业主大会决定，而投票结果未得到业主户数三分之二与占建筑面积的三分之二的业主户数同意，维修工作迟迟不能落实，物业服务公司与业委会都很无奈。

二是求得业主的理解支持难。业委会想做成一些事情，哪怕是利国利民利己的好事，也很难形成一致意见。无论你在社会上担任什么角色，在工作中拥有多大的权力，作为业主时，却常常遇到众口难调、谁也不买帐的情形。

找到合适人选难

参加业委会的人既要懂得政策法规，又要有管理协调能力，还要有大公无私的牺牲精神。业委会的主要任务是监督物业服务企业的管理服务质量，控制维修资金的使用，维护业主的共同利益，所以具有上述三条外，最好还要懂点建筑管理、设备设施管理以及财务管理方面的知识。

此外，业委会是群众组织，开展工作主要利用业余时间，所以要有足够的空余时间与精力，工作太忙的也不行。业委会的工作既原则也琐碎，跑腿游说的事不少，业委会的成员还要身体健康，精力旺盛。

综上所述，业委会最佳人选似乎是曾经在企、事业单位担任过领导工作的（最好是从事法律、建筑、财务等方面），闲赋在家的（包括刚退休的），身体健康的，乐于奉献的人士担任。

当然，业委会既是一个组织，知识、能力可以互补，但其他条件是不可缺失的。窃以为，选好一个业委会主任要比选一个部门领导、居民委员会主任难得多。

客观现实是，在选举成立业委会活动中，业主信得过的不愿意当，愿意当的不一定符合条件；有能力的不一定有精力，有精力的不一定有牺牲精神，有牺牲精神的不一定有能力。当然，也有态度十分积极争取做业委会工作的，业主又担心这些人有着这样那样的打算，就是信不过。

一些业主遇到困难时想到业委会，平时对业委会的工作不闻不问。由于业委会的工作常常不被理解与支持，业委会委员还往往是任期内缺席活动的多、提出辞职的多，以及到期不愿续任的多。

业委会组织的培育

业委会运作困难的根源是相关法律法规不完善，运作制度滞后。要使业委会能真正发挥作用，成为业主产权公共管理事务的代言人，维护业主公共利益的代理人，还要从完善立法与政府支持方面下功夫。

尊重业主意愿，选好业委会

政府对业委会工作保姆式的管理，弊端不少。有人把作为能力比喻作买米。一种是买不回米也掉不了口袋，第二种是买得回米但有时要掉口袋，第三种是买不回米还会掉口袋。当然，第三种是及其少见的，也就是说权利被用心不良的人掌握了，业主与政府都会坚决抵制。但往往在政府严格把关下选出的是第一种人，即不会出什么差错但也起不了什么作用。业主自主选择的多为第二种，能做事但有时把握尺度不准。

窃以为，既然业委会是群众组织，就要充分尊重业主的意愿，让业主自主选择自己信任的人，给民主一点更大的空间。我们的任务首先要能办事，其次是帮助其把握工作尺度。

政府要积极支持业主选举成立业委会，创造条件，督促开发商按时召开首届业主大会，建立业委会组织，改变目前业委会不能按时产生，产生过程中政府干预过大，产生的业委会业主信任度低的状况，就要按照市场规律指导业主选择自己的代理人，帮助业委会组织在正确的轨道中运行。

完善相关法规，扶植帮助业委会工作

要改变业委会有事有人、无事无人的做法，可从法规上规定业委会可设立常设机构。如可以根据物业规模，设置以业委会主任、秘书等若干人的专职人员，有固定的工作时间。专职业委会成员的报酬可以从物业服务费收入中列支，如果专职成员承担物业服务费的收取工作，将更有利发挥对物业服务质量的监督作用，也符合业委会与物业服务企业委托与被委托合同关系的建立。

当然，业委会应当有自己的工作目标，工作计划与定期会议制度，按时向业主汇报工作情况，主动收集业主对物业服务的需求，监督物业管理企业的服务质量，接受业主与政府主管部门的监督。完善业委会与业主大会的职责，使业委会的工作制度进一步完善。改变业委会活动不固定，只在需要讨论问题的时候才开一次会，业主有事根本找不到业委会的成员，根本无法保障其作用的发挥的状况。

要稳定业委会的组织，业委会的任期可适当延长，在任期到达后征得业主大会同意可继续连任。业委会候补委员的做法要进一步完善，一旦有委员因产权变更、因工作太忙连续缺席业委会活动或因其他原因需要离任，可以从候补委员中直接替补，改变目前业委会在任期还能工作，一旦进入改选程序就选不出来的状况。

最重要的还有要简化业委会的工作程序。业委会遇到最多的工作内容是审核维修资金的使用，其维修内容最多的是房屋渗漏与设备设施维修与更新改造。由于目前的法规过于冗杂，对维修费用超出业主规约约定标准的项目一定要召开业主大会讨论，得到业主大会授权。但在实际运作中，一旦遇到房屋渗漏或设备设施损坏时费用都比较大的，都具有一定的危险性，能否从法规上对应急维修项目做出更具体规定，凡涉及房屋使用安全或影响业主基本生活的项目可以先维修再审计，审计后直接进入维修资金分摊。尽量减少业主大会决策内容，把不必要的决策内容改为日常工作，业委会只要照章办事，真正有职有权地开展工作。

加大对业委会工作的支持力度

按照规则成立业委会是对业委会制度的最大支持，对业主民主权力的充分尊重。因此，政府主管部门要将督促召开首次业主大会、选举产生业委会列入工作计划与考核指标。如开发商不能按照要求提出申请，政府主管部门应严格按照相关法规进行处罚，督促开发商履行职责。如开发商不配合，在处罚同时动员业主主动提出申请。

为提高业委会的政策与业务水平，建议实行业委会专职人员持证上岗制度，业委会主任、秘书等人员通过专业培训，通过专业考核，核发业委会专职成员上岗证。同时，要求业委会专职人员持证上岗，遇到政府有新的法律、法规或管理规定，及时组织培训，每年对业委会专职成员上岗证进行复训。

业委会非房屋建造的专业技术人员，遇到房屋维修与设备设施更新要他们做出正确决策很难，当然召开业主大会决策更难。遇到这类情况，很需要政府房屋主管部门的帮助。事实上，由于人力、物力方面的原因，政府部门也很难提供这方面的帮助。那么，就可以通过政府买单扶植中介机构为业委会提供这方面的服务。社会中介机构既能监督物业管理企业对维修服务的合格供方选择，也能帮助业委会对工程质量、工程造价的监督，减轻业委会的工作压力。

有人认为，业委会制度推出过早，不适合目前国情。但既然《物权法》已经确认私有产权的合法性，房屋所有权的共有性客观存在，推行业委会制度就是客观必然的。开弓没有回头箭，要做的唯有培养与扶持其健康发展，倒退是没有出路的。◇

作者系上海复欣物业管理发展有限公司总经理

编辑：杨萌