景洲大厦业委会运作模式调查

■文/黄山青

2011年，在深圳市五届人大二次会议分组讨论基层社区管理时，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋对景洲大厦业委会主任邹家健说，“你们做的工作令我深有感触，一个小区的业委会通过业主自治，在成功地解决了停车场、广告收益的归属问题后，最近给小区每户业主发放‘物业管理费补贴’，减免物业管理费，降低民生成本，为居民排忧解难，减轻压力，你做得很好，你是一个负责任的业委会主任，其它的小区都应向你学习。”吕锐锋指出：“景洲大厦业委会的经验具有示范意义，搞社会建设，需要这样好的典型。”

小区事务共同决策

在景洲大厦采访，记者在业委会通讯录上发现主任邹家健的职务是“业主大会执行秘书”。邹家健告诉记者，景洲大厦实行业主大会制，“执行秘书”就是一个“召集人”的角色。业主委员会只是业主大会的执行机构。为了强化小区事务共同参与、共同决策的原则，淡化业委会成员的权力角色，业主大会制度下的景洲大厦业委会实际上只是一个对外的招牌。景洲大厦业委会成员一分为二，分设两个机构：业主大会执行委员会、业主大会监督委员会。执委会的成员由业委会成员担任，负责小区物业管理合同的监督履行和小区日常事务的协调等，邹家健目前是执委会的负责人。业主大会监督委员会由业委会一名副主任和一位负责法律事务的律师委员负责。“监委会”的成员由业委会成员和小区业主监督代表共同组成。景洲大厦鼓励业主参与小区事务的共同决策，任何一个业主均可报名担任小区业主监督代表。“监督委员会”负责对小区维修改造项目的审核审批和小区业主基金的财务收支监督等。两个机构各司其职，相互制约。

作为业主大会日常事务的执行秘书，邹家健从不参与小区维改项目承接单位的选定投票，一律实行回避。近些年，他把更多的精力投入到小区自治制度的建设上。景洲大厦所有决策不是由业委会主任说了算，而是由业主大会共同决策。在业主大会的主导下，景洲大厦小区先后通过了小区“业主公约”、“议事规则”、“业委会自律规定”、“财务公开制度”等规范文件，形成了业主自我教育、自我管理、自我监督、自我服务的制度体系。邹家健对记者说，有了业主自治制度的保障，以后没有邹家健，景洲大厦一样能照常运行。

“业主基金”财务收支公开

景洲大厦业委会通过明晰小区公共产权，明确了小区公共收益的归属。2005年，景洲大厦业委会用小区停车场和大厦电梯广告的收益，建立了全国第一个小区业主基金，为小区大型改造积累资金，目前景洲大厦业主基金已有200多万元的积累。近些年，利用业主基金，景洲大厦对小区的消防、监控、门禁、停车场智能化、小区道路大堂整体进行装修改造，使大厦面貌焕然一新。

景洲大厦是全国第一个实行业主自治的住宅小区，由两栋31层高的住宅塔楼构成，现住宅物业管理费为每平方米2.60元/月，在深圳市CBD中心区地段为收费较低的高层住宅小区。多年来，景洲大厦业委会坚持用小区公共收益，补贴住宅住户物业管理费，降低住户民生生活成本。从去年开始，业委会利用基金利息等收入，给住宅业主发放“物业管理费专项补贴”，即直接减免景洲大厦住宅住户1个月的物业管理费，该月物业管理费由景洲大厦业委会向物业服务企业结算支付。除此之外，业委会年末还出资请理发师到小区为物业管理人员和业主免费理发，向参与小区事务的业主和服务小区的客服、维修、保洁人员发大米、食用油，降低景洲大厦住户、物业服务人员的生活成本，让大家共同分享小区业主自治带来的成果，有尊严地幸福生活。

景洲大厦业委会的财务收支公开，所有每一笔收入、支出都在“景洲大厦博客”上公示公告，接受全体业主的监督质询。业主基金存在小区的银行账户，银行每月出具的对账报告，有专人负责查验审核，保障了业主基金不被挪用侵占。

满意率不到60%业委会解散重选

景洲大厦每年年末都将举行业主大会，由全体业主对大厦物业管理处、业委会的工作进行满意度评议调查。调查分为：“满意”、“基本满意”、“不满意”三项，由业主书面投票选择评价，同时征寻业主意见和建议。为了鼓励业主积极参与小区公共事务，记名式的调查表决票同时也是小区迎新年活动的抽奖券，奖励的礼物有食用油、泰国香米、艺术品、牙膏、茶杯等。景洲大厦的业主年度评议调查，每次投票率都达到小区业主的三分之二。年度评议调查，对景洲大厦物业管理处、景洲大厦业委会的工作起到了很好的监督、促进作用。物业服务企业高度重视业主年度评议调查，并针对业主的意见、建议进行整改，对物业管理人员进行调整撤换。实行业主自治七年来，景洲大厦先后调换过管理处主任、秩序维护队长等。景洲大厦业委会也从业主年度评议调查中吸纳业主意见、建议，不断完善小区制度，提高业委会的工作水平。

从2004年至今，景洲大厦业主满意度年度调查已举行过八次，业主的参与度持续走高，业主的满意度也由当初的76%上升到现在的99%。业委会主任邹家健指出：“小区业主和租户的满意度，是检验、评价物业管理和业委会工作是否称职的唯一标准”。深圳地方政府规定，物业服务企业和业委会的合同、任期是每届3年，但景洲大厦小区管理规约规定打破了这一年限规定，景洲大厦业主年度调查满意率达不到60%，景洲大厦物业服务企业将提前自行解聘；景洲大厦业委会也将立即解散重选。

制定出条款最苛刻的物业管理合同

景洲大厦的物业管理合同被业内称为条款最苛刻的物业管理合同。这份由小区业委会和物业服务企业双方共同签订的合同，被业委会主任邹家健称为双方平等协商、博弈的产物。

景洲大厦的物业管理合同，对小区专有收费面积和小区公用共有部分都作了明确的界定。在明晰产权的基础上，明确了公共收益的归属。“景洲大厦物业管理合同”规定，景洲大厦小区停车场属小区公共配套共有，停车场收益及小区电梯广告等收入，归小区全体业主共有。小区业主共有部分收益同小区物业管理服务费分离，单独列账，直接纳入“景洲大厦业主基金”管理。“景洲大厦物业管理合同”还对物业服务企业和业主双方的权利义务作了明确的约定。通过采用市场化的经济合同方式，景洲大厦业委会规范了物业服务企业的运作，解决了现在许多小区常常发生的社区矛盾冲突，维护了小区的稳定和谐。

近些年，景洲大厦业委会不断探索小区管理制度创新，并取得了良好的效果。如：国家《物权法》、国务院《物业管理条例》规定，因物业服务企业管理失职，造成业主财物被盗损失需承担赔偿责任。但“管理失职”如何界定？“赔偿责任”标准多少？如何理赔？国家及地方法规都没有相应的认定操作细则。2011年版的“景洲大厦物业管理合同”对“管理失职”作出了13种认定标准，失职情形包括：秩序维护员缺岗，脱岗；车辆被盗；视频监控装置维修不及时，发生意外时不能提供视频录像资料；未经业主签字将业主家电家具等物品放行出小区等。“合同”还就“赔偿责任”标准作了明确的规定，物业服务企业一旦被认定为“管理失职”，就必须按“家庭财产保险”赔付标准，先行赔偿。新的《物业管理合同》签订后，物业服务企业加强了防范措施，业委会也决定再投资增加小区视频监控设备，共同保障小区安全。景洲大厦多年来被深圳公安部门评为“零发案”小区。◇

作者系《深圳商报》记者

编辑：谢罗群