导入TnPM管理新模式 提升老旧物业新价值

笔者所在的郑州国基物业管理有限公司（以下简称“国基物业”）于2010年接管中国农业银行河南省分行办公大楼（以下简称“农行河南分行办公大楼”），当时大厦已投入运行四年有余，硬件受损老化严重，设施设备运行效率低下、能耗过高，运行价值持续走低。

如何实现农行河南分行办公大楼的保值增值，重新焕发新风貌？成为国基物业接管后的首要目标和课题。国基物业以创建“国优”为契机，借助“TnPM—全面规范化生产维护”楼宇设施设备管理新模式，经过一年半的时间，大楼的设施设备焕然一新，价值获得全面的改变和提升，得到业主的充分信任和赞扬。前期准备

农行河南分行办公大楼于2004年建成，总建筑面积40788平方米，地上30层，地下3层，建筑高度120米。2010年11月，国基物业通过公开招投标进驻该大楼。

进驻初期，国基物业对大楼进行评估，发现存在房屋部分破损，设施设备零部件多有老化损伤现象、管道锈蚀严重、跑冒滴漏情况严重、设备机房均为水泥地面易起尘等情况。为此，国基物业进行了详细分析，如图1所示。

结合大楼的现状，国基物业确立了目标：迅速、规范并持续的改善设备现场面貌，确保设备综合效率最大化（减少停机、确保性能、安全可靠），整体提升大厦形象，最终达到物业保值增值，使业主持续满意，树立公司的企业形象，提升物业服务品牌，充分体现物业服务行业的社会价值和经济价值。

为了实现这个目标，国基物业导入TnPM的管理模式开展各项管理工作。为了在有效时间内，加快现场改善步伐，国基物业与农行沟通，希望借助创建“国优”的契机，达到彻底改变大楼整体软硬件现状的目的。而由于前一任物业服务公司在争创“省优”期间，给农行带来了较沉重的财务负担，因此，一开始农行领导并不支持“国优”争创工作。

于是国基物业采用边做成绩边沟通的方式，通过循序渐进的导入TnPM新管理模式，使楼宇的设施设备面貌一新，取得了明显的管理效果，逐渐获得农行的认可，全面参与到“国优”争创工作中来。具体实施

建立组织，全员参与。全员参与是导入TnPM管理模式的关键基础，国基物业成立了从最高层领导到一线员工、所有部门均参与的TnPM推进委员会及项目推进小组，明确各项职责，制定激励制度，出台TnPM管理制度，对此项管理工作形成组织制度保障。

确定目标，制定计划。公司高层组织召开TnPM推进沟通会，制定总体目标，并审定各项具体实施推进计划。总体目标主要包括：2年内房屋完好率平均值达到99%，2年内设备完好率平均值达到99%，2年内维修及时率达到100%，维修返修率低于1%，设备故障停机率不高于2%，2年内消防设备设施完好率达到100%，2年内设备现场达到全国物业管理示范大厦考评标准，2年内员工技能考核中级以上。

动员沟通，营造氛围。按照TnPM总体推进要求，管理处召开推行TnPM模式的全员动员大会，号召管理处上下总动员，努力推行TnPM管理模式。同时将各种宣传标识上墙，设置了公告栏、TnPM活动园地，使大家熟悉和了解TnPM相关内容。

此外，管理处积极开展各项推广培训，组织员工学习相关知识、让大家充分了解为什么要推广TnPM，怎样推广等问题，充分调动员工自主性。

注重现场，一目了然工程。首先推行6S，做好6I，改善现场环境。按照TnPM推广要求，管理处开展了6S活动，即整理、整顿、清洁、清扫、安全、素养。6S的成果是对设备现场环境进行全面的排查，共查出设备现场问题185项，同时向业主递交设备设施机房整改方案，全面整改。6I成果：通过设备设施的保养和除锈刷漆，保证设备设施的外观完好，延长使用寿命。另对设备机房环境由原来的毛地坪改造成地坪漆地面，机房地面改造14间，面积达1050m2，使各种设备和机房环境焕然一新。同期对负1层至负3层地坪改造4608m2。

其次，查找6H，实现安全节能。管理处在各种管理制度及工作方法逐步完善和设备安全运行及推行6S的基础上，为巩固6S成果，结合项目实际，发动全体员工推行查找6源活动：污染源、清扫困难源、故障源、浪费源、缺陷源和危险源。同时突出亮点工程，注重设备节能运行。管理处组织项目攻关，共解决各种安全隐患15项。

参与点检定修，员工自主维护。为有效地预防性维修和改善性维修的落实实施，制定合理的全年设备设施保养计划，结合TnPM点检定修进行各种设备设施保养，通过设备设施保养计划的严格执行，点检定修方法的有效运用，设备设施完好率达到99%以上，设备设施安全运行得到了有效的保障。

深化设备检修模式，规范制度和流程。结合我司多年设施设备管理经验和TnPM设备管理模式，我司依据《设备保养手册》、《全面规范化生产维护体系标准2008版》，制定各项管理制度36项、设备设施操作流程28项、应急预案21项。

开展OPL活动，营造持续改善氛围。管理处团队建设健康发展，TnPM管理模式深入人心。通过《TnPM—全面规范化生产维护》管理模式的推行，组织了TnPM点检定修视频教学，视频教学材料由公司专业工程师制作，同时为提高员工工作积极性，项目积极组织参加公司的单点教学视频材料评比活动，其中发电机操作和冷却水循环泵保养两个视频荣获公司一、二名的成绩，一个团结向上、刻苦学习和工作，不断创新的团队逐步形成。

建立内部评价体系，保障设备管理工作持续改善。为保障TnPM模式顺利推进，设备管理工作持续改进，在整改推进过程中，各项活动严格按照“PDCA”和“NDCA”循环开展班组自主评价和公司整体内部评价体系，每月项目做成果发布，同时公司定期选派工程技术人员参加广州学府咨询（国际）集团有限公司的专家培训。成果显著

通过两年来的TnPM管理活动，农行河南分行办公大楼的设施设备、机房现场面貌得到大幅度改善，设备故障停机率大幅度降低，运行效率和安全保障逐步提高，实现了物业的保值增值。同时，通过查找6H，对大楼进行节能改造，为业主每年节省了大量的能源消耗，实现了建设节能型办公大楼的目标，促使业主在其集团内部获得荣誉。业主主动提出与国基物业续签新服务合同，并上调物业费。