阳光新苑如何提升物业费

■文/张晓敏

8月4日，阳光新苑小区在街道办、工作站、居委会、业委会以及广大业主的监督、见证下，召开了2012年业主大会开箱验票工作，76.8%的业主同意上调物业管理费的决议。此次管理费调整平均上涨38%，管理处年收入将增加约50万元。10月14日，阳光新苑再次召开业主大会以98.5%的同意率通过了续签物业服务合同的决定，这标志着阳光新苑将结束自入伙以来长年亏损的经营困境，开启一个能够正常经营合理盈利的物业管理新局面。

提价背景

中航阳光新苑小区是中航地产于2005年建成入伙的项目，占地面积3万平米，收费面积不足7万平米，由于当初管理费定价标准低：多层0.9元/m2，高层电梯1.9元/m2，商铺3.5元/m2，年管理费收入仅133万元。历年来，管理处通过实施节能灯改造，无负压供水节能改造、排查地下渗漏水等节能措施，以及优化岗位设置，严格控制人力成本支出，一定程度上节约了运营成本。但随着深圳市最低工资标准的不断攀升（7年来上涨260%），《劳动合同法》的规范、公共水电以及各项材料费、维保费逐年增长，管理处成本持续上升，小区物业管理经营工作仍然出现较大幅度的亏损，而且亏损缺口不断扩大。

为了摆脱亏损困境，增加经营收入，阳光新苑管理处通过一系列措施，最终实现了管理费的提升。

成功提价的五项关键因素

通过本次涨价工作，笔者认为要顺利上调管理费，离不开以下几个关键因素：

领导重视

2012年，住宅事业部将管理费的提升列入年度经营重点工作之一，成立以事业部总经理牵头的管理费提升工作小组，召开由事业部领导及各项目经理参与的专题研讨会，并以亏损最为严重的阳光新苑小区为试点，推进落实管理费提升工作，在后期的推进过程中给管理处提供必要的资源。

成立业委会，召开业主大会表决

当前，政府相关部门对住宅小区物业管理费的提升工作大多持保留态度，不想也不愿意牵头组织推进小区物业管理费的上调工作，而是交由小区业委会组织召开业主大会自行决定。因此，住宅小区成立业委会是推进管理费提升工作的前提工作。在成立业委会时，管理处应尽量推选日常关系良好的有公益心的热心业主担当候选人。

在此次涨价中，管理处积极与业委会沟通，今年4月，管理处向业委会进行了管理费调整专题汇报，通过一系列数据调研及理由依据让业委会成员充分认识到提升管理费的必要性及可行性，以及如不提升管理费将有可能出现物业服务质量的下降甚至退出的局面，最终促使业委会同意将管理费上调事项提交全体业主大会表决。

公开透明的财务制度

为什么要涨价，怎么会亏损了，收了那么多钱花在哪里了？这是很多业主会提出来的问题。为此，需要物业服务公司实施公开透明的财务制度，定时公布财务报表，聘请第三方审计机构进行财务审计，这是宣传小区亏损、准备提升管理费的重要手段。年初，阳光新苑管理处与业委会共同委托第三方审计机构，对小区近年的财务报表进行审计,审计结果报告及时在显著的位置公布，让小区业主充分了解了管理处财务亏损情况。

提供优质的管理服务

从3月开始，管理处针对业主关注的硬件设施、服务不足之处制定了《阳光新苑小区品质提升方案》，并落实责任人实施，提升小区软硬水平。如：完善小区绿化、改造3B栋架空层增加业主活动场所、设置自行车停放点、增设小区标识牌、停车场进出口雨棚等惠民措施，同时，加强卫生监管、调整客服中心服务流程及服务时间，提升维修及时率，让业主切实感受到管理服务水平提升带来的便利。

与业主深入沟通

在事业部的指导下，管理处从年初开始召开多次动员会、研讨会，使全体员工能深刻理解到涨价工作的必要性及紧迫性，并在与业主的沟通走访中，主动宣传、影响业主，不放过日常服务过程中任何一个向业主宣传调价的机会，形成舆论，从而让业主也深入了解涨价的必要性。

提价的难点及经验

如何确定管理费上涨幅度

管理费的上涨主要考虑以下三个因素：项目未来三年运营费用测算，周边同类型项目物业费水平以及业主的心理接受度。同时如小区内有多个不同的物业费标准，应尽可能使涨价幅度一致，避免不同物业类别业主质疑涨幅不一致的问题。

好的《表决票》是成功的关键一步

由于业主大会结果只计算选票的“同意率”，从统计结果来看：“弃权项”相当于“不同意”，因此制定《表决票》时可选择去除“弃权项”，这样能够争取将原有的一部分业主的“弃权票”转化为“同意票”，提高表决通过率。

掌握好选票发放原则

管理处应成立征票小组，小组成员可在业委会的授权下由管理处骨干人员组成，实行2人一组。在发票之前务必对相关工作人员进行统一培训，统一回答问题的标准；发放选票时需先解释涨价原因，当场让业主消除疑虑，获取认可，及时回收。不能当场解释的问题应认真记录下来，通过每天的小结会，统计“回收率”、“同意率”，及时掌握投票进度，并针对存在的问题进行讨论、总结，提出解决办法。

老旧住宅物业管理费上调会面临许多复杂的问题，但也是住宅物业实现良性运营必须经历的过程，只要管理处全体人员共同发挥主动性及智慧，深入业主中间做沟通工作，想业主之所想，切实提升服务水平，管理费的上涨将不再是一个“不可能完成的任务”。◇

作者单位：中航物业管理有限公司

住宅事业部阳光新苑管理处

编辑：谢罗群