小区停车，怎一个难字了得

在百度上输入“停车难”三个字，得到结果约3,960,000个，再输入“小区停车难”五个字，得到的结果也约有1,060,000个。对物业服务企业而言，小区停车难是最受关注、也是最棘手的问题。无论是一线城市，还是二三线城市都面临着这样的难题。停车难问题已被视为社会管理的“老、大、难”问题和重要的民生问题，而对于解决办法也是论者纷纷，莫衷一是。对此，笔者认为，各地停车难问题的产生和解决，自然有其普遍性的一面，但是也有其独特性的一面。特别是解决之道，各个城市甚至具体到各个楼盘，可能解决的途径都不一样。因此，笔者结合企业管理服务的一些典型的住宅小区项目，谈谈在处理小区停车难问题过程中的心得体会。

改善停车场经营环境，促进停车场经营产业的发展

汽车消费的超前与停车场经营产业的滞后是造成停车难问题的关键矛盾，然而，很多城市管理者至今未能充分认识到这一问题。以笔者所在的企业管理服务的住宅项目为例，其中有2个在2000年交房的小区，住宅车位配比约为1：0.3，交房后的前几年基本能够满足停车需要，但是在2004年左右开始出现停车难问题；另2个在2006年、2007年交房的小区，住宅车位配比陡升至约为1：1.2，也同样是在刚开始几年基本可以满足住户停车的需要，但目前已经出现了车位告急的现象。所以，增加住宅区的车位配比并不能从根本上解决停车难的问题，因为车位增速跟不上车辆的增速；汽车消费的门槛过低造成汽车保有量激增，在这个问题上，有人提出效法日本的管理方法，在购置汽车时应提供其拥有固定停车位的证明，从长远来说未尝不可，但考虑到各方面的因素，近期能够实施的可能性很小。

根据笔者在处理停车难问题过程中的考察，目前看似紧张的城市停车场地，其实存在着很大的场地资源浪费问题，如笔者企业属下某小区，周边政府办公楼、酒家、学校等单位的停车场地，在小区停车压力最大的夜间，恰好是这些场地最富余的时段，这就存在资源的调配、利用问题。如果城市能够建立一个好的停车场经营环境，培养出较为发达的停车场经营产业，深挖城市停车资源并加以规范利用，在很大程度上可以解决城市停车难的问题。但是，目前我们的停车场经营产业发展很不如人意，特别是二三线城市的情况更糟糕，基本上都作为物业管理配套的停车场服务。停车场产业难以得到较好发展，主要是基于两方面的原因：

首先，停车场经营环境不佳导致市场吸引力低，资源拥有者（包括场地资源和管理资源）缺乏参与的积极性。一是停车场经营利润过低，以笔者企业属下的某小区停车场为例，无论是车位的价格还是停车场保安员的工资，近十年间均翻了数倍，而停车费收费标准则一直未有调整，停留在较低的水平。2011年在广大从业者的呼吁下，收费标准才分别各上调了2元，上升幅度在20%-30%之间，相对于成本上涨幅度无异于杯水车薪。二是停车场的经营风险过大，风险与利润不成正比，停车场经营者收取较低的停车费，却承担了过重的责任风险，车辆失窃、损伤等动辄以千元、万元的赔偿问题一直让停车场经营者不堪重负。而且广东省还在2009年冒着违背《合同法》的精神之嫌，强行将“车辆停车服务费”改为“车辆停放保管服务费”，进一步加重了停车场经营者的困境。这些都导致了停车场经营资源的拥有者，对开发、挖掘停车场资源持较为保守的态度。如笔者企业属下小区对面某酒家经营者所言，不值得为赚几块钱停车费花那么大的精力。

其次，城市管理者缺乏对停车场经营产业的足够重视和支持；如上所说，即使物业服务企业有时确实为解决住户停车问题也会陷入心有余而力不足的尴尬处境。因为如果要将上述资源充分利用起来，仅仅依靠物业服务企业是远远不够的，只能由城市管理者进行跨部门协调、推动。对于停车场经营企业，还要有相应的具体优惠政策和措施，鼓励这些资源拥有者愿意积极将场地及管理资源进行全面整合、开发利用。要扶持一些较有实力的停车场经营企业，对这些资源进行充分利用和规范管理，力求在极其有限的城市空间中，真正做到停车场资源的物尽其用。同时，在停车场的挖掘、建设上，要尽量摒弃本位主义，确保政策的灵活性，以解决民生问题为主要目标。笔者所在企业曾以解决小区停车问题为目的，申请在小区外绿化带上兴建地下车库，后也因种种原因而使计划搁浅，如果该地下车库得以建设，则该小区近600个车位的缺口可以一次性得到圆满解决，极大地缓解小区周边道路停车压力，提升城市管理水平。

宜疏不宜堵

笔者企业属下有部分小区的停车难问题十分严重，其中一个小区约有五六百辆汽车无位可停，只能临时停在周边的二级道路上，确实对路面畅通造成了一定的影响，但城市管理者有时流于简单粗暴的管理方式，仅仅是不断地抄牌、拖车，甚至一辆车有时被贴二至三次罚单，反倒引起了更多的矛盾和问题，有的车主被逼急了只能不管有没有停车场地都拼命地将车停入小区，这样一种混乱的状态则很可能造成消防通道堵死，住户人身安全得不到保障，小区正常生活秩序被破坏等等问题，有时甚至容易演化成集体事件。

其实，应该根据小区的具体情况，积极支持协助引导、解决问题。在很多小区，一层本来设计为业主的私家车库，但是由于业主的违章使用、怕被乱停的汽车堵住车库门、历史遗留问题造成车库功能无法启用等，一层的私家车库很少得到利用。对于这些问题，物业服务企业表面上有小区的管理权，而实际上因为没有执法权使所谓的“管理权”流于形式，并不能真正对住户形成约束。有关部门应该针对具体情况，积极协助物业服务企业处理有关问题，弥补物业服务企业在小区内名为有管理权，而实际上因为没有执法权而无法真正实现管理的不足。对违章改变车库功能、乱停车问题等进小区执法，规范小区停车秩序，避免因为部分车主的不自觉而造成车位资源浪费的恶性循环。

总而言之，小区停车难问题的解决，必须依靠政府、企业和住户（车主）的共同努力，这不仅要依靠主事者的智慧，也要依靠每个人的社会责任。小区停车难是一个非常具体而实在的问题，涉及城市管理的方方面面，只要我们摒弃本位主义、形式主义，踏踏实实、认认真真地进行分析、考察，动员一切力量积极参与，小区停车的难题一定会迎刃而解。◇

作者系广东联泰集团物业管理有限公司总经理

编辑：张增艳包永丽