不为拿证读死书要为执业担责任

由人事部、建设部颁布的《物业管理师制度暂行规定》自2005年12月1日起施行。物业管理师制度的施行，对物业管理行业而言是一件大事，是继《物业管理条例》出台以后，一项特别重大的举措，是证明物业管理已经成为一个新兴的专业行业被社会所认可、被市场所接受的又一有力证据。最近，笔者有幸参加了全国首批物业管理师资格认定考试，有一种发自内心的感受与有志从事物业管理并成为物业管理师的同行共勉：不为拿证读死书，要为执业担责任。

建立物业管理师制度是行业发展的必然要求

长期以来，物业管理的长足发展以及对社会的贡献有目共睹。可是，与之反差极大的一个事实是，物业管理行业的社会声誉较差，物业管理从业人员地位较低，这个与人们生活朝夕相连、与社会和谐密切相关的行业，尚未得到应有的重视和认可。虽然政府早就要求物业管理要专业化、市场化、企业化和经营型运作，但是，由于福利住房惯性思维和习俗的根深蒂固，人们往往把物业管理当作房地产的售后服务或业主廉价雇佣的保姆，正所谓“物业管理是个筐，什么事情都往里面装”。在这样的社会大环境和历史大背景下，使得很多物业管理从业人员的思维方式和行为模式也受到极大的影响。

《物业管理条例》颁布实施后，人们对物业管理的认识有所改观，物业管理企业化运作逐步有章可循、有据可依。但这些年来物业管理行业仍存在问题频发、矛盾突出的现象。究其原因是多方面的，其中不乏物业管理从业人员自身对物业管理的认知不正确、理解不全面、运作不规范、经营不诚信、沟通不到位、原则不坚持所导致的诸多问题。

其实，《物业管理条例》已经把许多物业管理的专业问题说得很明白、很透彻，加之随后配套出台的全国性和地方性的规章、规定等，可操作性也比较强。但是，在物业管理实际运作中，由于对法规、政策的学习和理解不到位，常常产生各种各样的错误认识和错误做法，从而导致许多本不该发生的矛盾和问题的出现。比如，业主是否可以因房屋质量问题而不交或少交物业服务费；物业管理企业完成承接查验工作后再发现质量问题，是否建设单位可以不再负责而由物业管理企业承担责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费交还是不交、交多少；物业管理服务是否具有保证业主人身和财产安全的职责等等。对于这些基本的物业管理问题仍有不少物业管理从业人员认识上有偏差，导致发表不正确的言论，做出不正确的举动，甚至为了缓解眼前的矛盾和问题，而不坚持原则和规范，导致矛盾更加激化、问题更加严重。事实上，在物业管理实践中，由于物业管理企业和从业人员自身不足而引发的各类问题比比皆是。实施物业管理师制度能够有效地解决这方面的问题，建立物业管理师制度是行业发展的必然要求。

通过实施物业管理师制度，能起到三方面的作用：一是有效提高物业管理从业人员的综合素质，确保从业人员有正确的认识，做正确的事情；二是通过物业管理专业人士来影响和带动物业管理其他相关人员的认知水平的提高；三是确保物业管理企业的运作更规范、更专业、更有效，使物业管理服务做得更好。这样就能有效地促进物业管理行业的健康有序发展，把物业管理推向成熟和规范。

物业管理师应注重掌握必备的专业知识和技能

《物业管理师制度暂行规定》第三十一条明确“物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任”。由此可见，物业管理师的责任重大，要担此重任，必须具备相应的专业知识和业务技能。

《物业管理师制度暂行规定》要求，物业管理师必须具备执业能力，既要掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识，具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识，还要能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定，具有丰富的物业管理实践经验。

目前，物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》四本书。取得物业管理师资格证书后，还要不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育的时间应当不少于40学时。

笔者从事物业管理工作13年，各方面也具备了通过考试认定物业管理师的资格，这次考试只考《物业管理实务》一门课。虽然只考一门课，而且都是与日常物业管理事务直接相关的内容，但是当笔者把这本书认真阅读了几遍后，还是感觉收获很大，特别是有许多概念和要求，与我们一直以来的习惯做法不同。比如，物业的承接查验，正确的做法应该是对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，并不包括属于业主产权所有的单元内的部位和设施设备。

考试虽然过去了，但是学习没有止境，笔者还会继续阅读《物业管理实务》，并计划在明年春节以前，把其他三本书也认真学习两遍。因为，当你成为一名执业物业管理师时，责任同时降临到你的身上，这就需要更多的知识和技能去挑起这副担子。

从事过物业管理的人都会有这样的体会，物业管理是专业性比较杂，知识面要求很广的一个行业。因为物业的种类众多，物业的新型材料不断推陈出新，物业的设施设备科技含量越来越高。物业管理还具有一定的公共管理职能，物业管理所要打交道的人覆盖社会各个阶层、各类人士，而且基本是固定不变的人群。因此，要真正成为一个合格的、称职的物业管理师，基本上应该是一个通才、全才，这就要求我们不断地学习、不断地提高、不断地适应。笔者的体会就是，物业管理师是稳定的职业，同时也是需要不断自我提升的职业。

谨防物业管理师数量泛滥、质量降低

《物业管理师制度暂行规定》第二十八条明确“物业管理项目负责人应当由物业管理师担任”，笔者认为，就行业现状而言，这样的要求有些超前，可操作性不大。目前行业的实际情况是，项目负责人的绝对需求量非常大，每个企业都感到项目负责人紧缺，已经担任项目负责人且能真正胜任其职的比率不是很高。当物业管理师制度实施后，物业管理企业要满足《物业管理师制度暂行规定》的要求，势必想方设法加速培养物业管理师。政府主管部门就可能迫于现状，采取措施让企业拥有足够数量的物业管理师，否则企业将不能运作，行业也要瘫痪。结果很容易造成物业管理师数量迅速增长，质量却难以保证。因此，笔者建议对项目负责人必须由物业管理师担任的要求适当放宽，今后再依据行业发展情况适度调整。

综上所述，物业管理师制度的施行，给物业管理行业增添了无限活力，同时也给物业管理师以责任和压力，向从业人员提出了更高的要求。我们在争取获得物业管理师执业资格时，切忌为考试而死记硬背书本，应该追求为承担执业责任而掌握必要的知识与技能。◇

作者系上实物业管理（上海）有限公司总经理

编辑：胡克