做一个理性的自觉的业主

作者分别系清华大学房地产研究所副所长，教授；清华大学房地产研究所硕士研究生

在沸沸扬扬的北京“美丽园”事件中，几乎每个发展阶段都会伴随着业主之间的意见分歧和相互置疑，人们蓦然发现，所谓物业管理纠纷并不仅仅发生在业主与物业管理企业之间，一个由众多业主组成的业主群体中，单个业主在小区管理方面的权益既有交叉又有区别，有时甚至会发生冲突，并可能由此产生物业管理过程中错综复杂的纠纷。从另一个角度讲，理性的、自觉的、正确行使权利的业主群体将大大降低“美丽园”事件的发生几率。单个业主是指在产权多元化的情况下，拥有房屋产权证的某个业主，可以是自然人，也可以是法人，如某单位或某企业。那么单个业主在小区管理过程究竟拥有哪些权利呢？

成员权

业主所拥有的物权在法律上称为“建筑物区分所有权”，其代表是业主拥有的“产权证”。在住宅小区或写字楼中，一个建筑物被分割出售给众多业主，出现产权多元化，从而形成了多个产权人分别拥有相邻或相连物业的情况，这就产生了许多共用部位和共用设施设备，以及相关的配套设施、设备，使一个物业中具有多种产权形态。人权是依据宪法、民法等相关法律，业主所享有的参与物业管理的权利，包括对物业管理企业提供的物业管理服务的监督、建议、表扬、批评、咨询、投诉的权利。

单个业主基于物权、人权产生的权利，在物业管理实施中体现为成员权，即整体中的一员。单个业主所拥有的成员权，可以细分为知情权、参与权、选择权和监督权。知情权是基础，参与权是前提，选择权是关键，监督权是保障。

知情权

在物业管理的实施运作中，知情权是每个业主正确行使和维护自身权利的基础，也是广大业主制约开发商、物业管理公司的一项重要权利。主要针对以下三方面：

1.对物业自身状况的知情。

物业的自身状况，包括规划设计条件及其变更，前期各种手续、证书办理情况，建设质量及进度，共用部位、共用设施设备配置情况及其产权分摊，装饰装修情况等等，开发商和物业管理企业都应向业主公示，尤其是建设过程中的某些设计变更，交付时间的拖延，存在问题的整改措施、期限及相应的责任界定和赔偿标准等等更为重要。

2.对物业管理主体的知情。

（1）物业管理企业。首先，开发商售房时应将前期选聘物业管理公司的过程、中标企业、收费标准、管理方案、措施和质量标准等向购房人公示；其次，中标的物业管理公司应将物业管理实施中的各种问题向业主汇报，听取意见，如各项管理规定的制定、定期公布账目、对住用人意见的反馈及整改情况，以便接受业主监督。

（2）业主大会和业主委员会。业主委员会应随时将工作情况向业主大会汇报，尤其是发生问题、矛盾和纠纷时的相关信息、处理情况等。

3.对物业管理的知情。

作为一个业主，应该对物业管理相关的法律法规有所了解。否则，单个业主在具体问题的判断上会受到自己经验、感觉和是非标准的影响，给妥善解决问题带来一些不必要的麻烦，增加需要处理的纠纷。

参与权

在物业管理中，每个业主的自身利益是和其他业主的利益、全体业主的共同利益紧密联系在一起的。其中，既有全体业主一致的利益，也有不同业主之间相互交叉、并不完全一致甚至相对立的利益。而物业管理的实施，一方面要求全体业主有一个共同遵守的行为准则和规范；同时，在一些基本问题上（如管理费标准）要达成共识，用一个声音与物业管理公司对话。这个一致的意见，必须通过民主的途径来达到。因此，没有全体业主主动、积极的参与是不可能的。参与权既是一种权利，也是一种义务。

选择权

选择权有三层含义：

1．表达自己的选择。当某个问题有多种选择时，通过投票明确表明你的态度、你的选择。

2．少数服从多数。某个问题一旦不能达成共识就需要投票决定。此时，应遵守“少数服从多数”的规则。

3．承担选择的代价。民主的选择一旦有了结果，无论好与坏，对与错，所有具有选择权的人除了应服从这个选择外，还要共同承担这个选择所带来的结果，包括为错误或不当的选择所付出的代价。

选择权及其使用还要注意如何避免“多数人的暴政”，即法律赋予每个人的最基本的人权是不受多数人的意志所左右的。在物业管理中，要分清问题的性质，把握好哪些问题需要共同决定，哪些问题是不需要讨论的。

单个业主主要对下列问题行使选择权：

1．业主大会议事规则。“业主大会议事规则”就是业主大会的“游戏规则”。如业主大会是采用全体会议还是代表会议的形式；议事方式是集体讨论还是书面征求意见的形式等等。其中最基本的、也是第一个要选择的是业主投票权确定方法。需要注意的是，《物业管理条例》及省、自治区、直辖市的规定只针对首次业主大会的首次投票权，而这个投票权只用于对《业主大会议事规则》的讨论。这个议事规则一旦通过，以后的投票权确定方法就由议事规则决定了。这一点尚没有引起普遍重视。

2．业主公约及有关规章制度。《业主公约》有人称之为物业区域内全体住用人的“民间宪法”，这是有一定道理的。《业主公约》是大家都应共同遵守的日常行为规范和准则，每个人都应受其制约。在日常生活中，许多问题既涉及个人切身利益，也涉及他人甚至全体的利益，当不同利益之间发生冲突时怎么办？法律、法规不可能也不应该制定得十分完备，这就需要全体业主在法律的大前提下共同做出选择、做出决定。如小区内养犬的相应规定、节假日燃放烟花爆竹的规定、一层住户是否交纳电梯费等等。住宅小区《业主公约》越详细、越具体，越容易引导全体住用人自律，越容易建成和谐社区。

3．业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的共同机构，毫无疑问，其成员是需要全体业主选举产生的。

4．物业管理企业。选聘物业管理企业直接关系到管理费的多少和物业服务质量的好坏，与每个业主息息相关，理应由全体业主来选择。

5．专项维修资金。专项维修资金是物业的“养老金”。政府对专项维修基金的首次筹集和管理作出了较详细的规定。而其使用和续筹方案应由全体业主或与之相关的那部分业主共同决定。

监督权

监督权主要包括：对物业管理企业日常工作的监督、对物业使用情况的监督、对业主委员会及业主大会工作情况的监督、对他人的监督以及他人对你的监督。监督权具体表现为业主具有评议、批评、建议、表扬、投诉的权利。行使监督权，重点是维权。

1．依据什么维权。业主维权主要有四个层次的依据：首先是相应的法律、法规和政策；其次是物业服务合同；第三是《业主公约》和《业主大会议事规则》；第四是公序良俗原则，即道德层面的。前三点是硬性的，第四点是软性的。

2．怎样维权。维权的核心是要做到理性维权。在物业管理实施中双方难免会发生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这些问题、矛盾和纠纷其性质是不同的，分为违法、违约和违德（即道德层面）三个层次。理性维权的第一步是要分清问题的性质，然后依据侵权的不同性质和所带来的损失大小采取相应的维权行为。首先是双方协商；其次是请人（包括政府行政部门）调解；最后是仲裁或法律诉讼（两者只选其一）。在行使监督权进行维权时，要注意两点：一是不要“打错板子”，是谁的问题，该谁负责，就向谁维权；二是不要采取过激的、不理性的途径和手段，过激的行为只能激化矛盾，不利于问题的解决。

◇编辑：胡克