经济适用房物业管理的问题与对策

经济适用房是指以中低收入家庭为供应对象，按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住宅。其经济性是指住房价格相对于市场价格更能适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房及建筑标准上强调住房的使用效果而不是降低建筑标准。作为建设销售过程的必然延伸和拓展，经济适用房物业管理是经济适用房开发项目的一个不可分割的组成部分，它的实施和完善对经济适用房发展计划的健康良性运行，具有不可估量的重要作用。

经济适用房物业管理的特点

1.经济适用房的双重性质决定其物业管理的双重性质。

市场性。经济适用房是政府运用市场机制原理，把解决中低收入居民住房问题与社会住房保障体系相结合的结果。它的建设和销售都是在市场中完成的，对其物业管理，国家在1998年《关于大力发展经济适用住房的若干意见》中明确指出，新建成的经济适用房的物业管理要全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

保障性质。经济适用房关注的对象是中低收入阶层。这部分人因为经济承受能力的限制，需要靠政府的帮助才能实现适当的住房目标，其物业管理过程因为特定业主的性质，不可能完全按照市场化的程序和导向运行，而必须有政府的干预和管制，以加强经济适用房保障性质的完整贯彻。

2.经济适用房建设的技术标准决定其物业管理的要求。

经济适用房是强调使用效果的，即适用性，其建筑标准与普通商品住宅相同。对经济适用房管理服务的要求，也类似于普通商品住宅的服务规范和内容。

目前经济适用房物业管理存在的问题

1.法律法规体系不完善。

除国务院颁布的《物业管理条例》及相关配套法律法规等，对于物业管理市场整体管理、市场需求主体及其管理、市场媒介主体及其管理、市场信息网络的建立与管理、市场运行秩序的管理、市场价格与竞争行为的管理等诸多方面，还没有制定相应的法律法规，尤其是针对经济适用房，北京市现行的有效文件只有2003年《北京市居住小区物业管理服务标准》及2006年的《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。

2.市场竞争机制不健全。

由于经济适用房物业管理市场立法的缺陷与滞后，多数房地产开发企业、大中型企事业单位(产权单位)受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的物业项目推向社会、推向市场，致使市场竞争机制难以建立并发挥作用。

由于物业管理行业自身的某些特点，如对投入资金的要求不大，高技术含量及其附加值相对较少等，进入物业管理市场相对容易，致使队伍迅速膨胀，从而引发了激烈的市场竞争以及不正当的竞争行为。

3.价格机制不合理。

从北京市经济适用房物业管理政策来看，其物业管理费一直由政府定价或执行政府指导价，均属于政府制定的计划价格，不能根据市场供求情况灵活调整，也就失去了价格对市场供求均衡的影响力。

2006年1月1日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限。这也就是说，政府给经济适用房管理费以明确的限价。

物业管理企业作为市场行为的主体，追求经济效益是其基本权益，随着能源价格和劳务价格上涨，以劳动密集型为主的物业管理企业面临着重重危机，新政策也只能使物业管理企业在微利中徘徊。政府限价与企业追求利益形成了难以调和的矛盾。

北京市经济适用房物业管理发展的对策思考

1.构建和完善独立的经济适用房物业管理法律法规。

应结合北京市物业管理市场发展现实与趋势，在初步完善物业管理市场法律体系框架的基础上，根据经济适用房特殊的属性，构建独立的针对经济适用房物业管理的法规、政策。

同时，还要加大行政监管的力度，如对从业人员的要求、服务标准的量化等加强控制与规范；在价格政策上，遵循价值规律，确定科学的政府指导价标准，对于优秀的物业管理企业应给予政策上的奖励或扶持，以提高企业的积极性，解除企业在市场竞争中的后顾之忧。

2.在物业管理的市场竞争中引入招投标。

应推广以招投标方式选聘经济适用住房的物业管理公司。实行招投标，不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场竞争机制的重要手段。

3.建立健全市场价格形成机制

市场机制中的竞争机制可以由招投标市场决定。但如何利用价格机制来激活经济适用房物业管理市场，指导资源的合理配置与利用，就必须在政府部门的宏观调控下，在供需平衡中形成完善的价格体系，同时完善物业管理价格的形成机制和运行机制。

4.走集团化发展道路，以实现企业的规模效益。

从理论上讲，经济适用房的物业管理企业是“保本微利型”企业，其经济效益主要来源于扩大管理规模而取得的规模效益。实践证明，实现规模经营的企业，可大大降低经营成本，减轻企业和业主的负担。如管理100万平方米的住宅与管理30万平方米的住宅相比，其单位经营成本可降低1/3左右。

北京回龙观经济适用房物业管理实例分析

天鸿集团开发建设的回龙观经济适用房居住区，于1999年11月面向全国公开招聘物业管理公司。最后，天鸿宝地物业管理经营公司和深圳长城物业管理公司中标。

回龙观经济适用房一期项目的物业管理水平达到全国物业管理示范小区的水平，但在经营中，由于管理成本过高，使得如此高标准的荣誉难以维持，2001年～2003年连续三年亏损。同时，由于经济适用房的管理费标准执行政府定价，小区的消防设备设施及新增的安防设备设施没有设备养护费用标准，要由企业自行消化，使得小区内安防设备设施运行不稳定，手段落后。同时公安、城管、市政、居委会等政府部门的建设滞后，极大影响了小区内部环境的整治，使回龙观小区面临着“有外忧、存内患”的局面。

物业管理公司在现有政策环境下，积极采取有效措施，目前回龙观小区物业管理情况大有改观：

在达到一定规模的情况下，节约可变成本，实现规模效益；

整合人力资源，所管辖的300万平方米22个组团，实现人力、物力资源共享，节约管理人员20人，节约作业人员100人，节约资金160万元；

降低管理成本，利用互联网、短信平台等高科技手段简化办公程序，提高办公效率，节约纸张、电话费，降低管理成本30%；

提高服务的科技含量，改善小区的安防设施，增加可视探头及计算机监控，采取技防与人防相结合的方式管理小区，改变了只依靠保安维护小区公共秩序的局面；

借助政府部门的力量，如今年5月成立治安联防队，由物业管理公司保安员和公安民警组成，“除外患，解内忧”。与去年同期相比，接报警数下降20%，小区内部治安刑事案件的发生率连续三个月保持零记录；

与居委会、社区党支部成立共建组织，共同管理小区，如私搭乱建、养犬、出租房屋等问题，有了解决问题的部门，职责明确，避免了什么问题都迁怒于物业管理公司。2005年，龙腾苑二区成为第一个当年物业管理费收缴率100%的小区，整个回龙观居住区经济适用房的综合收缴率达到96%。◇

作者单位：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司

编辑：胡克