全程化设施设备管理

传统的物业设备设施管理侧重于现场管理，主要是在使用过程中对设施设备进行维护保养，将维持其正常运行作为工作目标，体现的是事后处理的特点。这种设备设施管理模式已不再适应现代物业设备设施管理的要求，全程化设施设备管理应运而生。

全程化设施设备管理开始于物业的规划阶段，贯穿物业的设计、施工和使用的整个生命周期，在每个阶段都有其特定的意义和内容，从物业管理服务总体过程来说，根据服务对象划分，设施设备管理分为前期介入阶段和管理运行阶段。

前期介入的作用

要使物业具备设备先进性、环境舒适性、安全可靠性、信息开放性、服务功能多样性、管理有序性的特征，设施设备管理的前期介入是至关重要的。

(一)前期介入能够把设备设施在将来使用中可能遇到的障碍提前摆在决策者、设计者面前。

客观地讲，设计单位、建设单位基本没有实际管理运行物业项目的切身经验和感受，对很多设备设施在物业使用中的问题缺乏了解，反映到物业建设上往往是缺乏细致度和过于理论化、理想化。例如，中央空调分水器、集水器立管阀门在选配采购时仅考虑负荷调节，未重视关断性能，在发生外围管道破裂、渗漏等故障时，因无法将故障立管系统单独隔断，必须将整个中央空调系统停运排水，方可进行检修，严重影响了系统运行的可靠性。

(二)前期介入使物业管理企业能够全面细致地了解和掌握设备设施的各方面细节，积累充分的基础资料，为管理运行打好基础。

作为不动产，庞大的现代化设备设施系统无法通过一本简单的说明书就能够全面了解。前期介入，对于物业设备设施日后长期、正常、安全地发挥使用效能是十分必要的。

以笔者所在公司对环球大厦的前期跟进为例，整个阶段历时两年，公司前期介入工作组驻扎在施工现场，全面参与了大厦建设的各个方面，积累了大量的第一手资料，逐步建立了属于该大厦特有的设备设施数字技术信息资料库，建立了一整套符合实际运行管理的电子及书面文档，并锻炼、成长起一支训练有素的技术骨干队伍，使环球大厦迅速在南京顶级写字楼中赢得了声誉，吸引了包括美国朗讯贝尔实验室、美国强生集团、日本日恒公司、国家开发银行、交通银行、联想集团等一批对设备设施运行效果有很高要求的国内外知名企业入驻。

前期介入阶段的主要工作

（一）从设备设施的使用功能和运行要求出发，围绕物业的规划建设目标，为优化和完善设备设施的配置方案和设计提供建议。

在对某住宅小区的前期介入中，笔者所在公司曾对电梯机坑和地下室排水集水坑混用的设计提出了修改建议，但未被采纳，项目交付后就经常因电梯机坑水汽过重等原因，必须停梯检修，对业主的生活造成很大影响。

又如在对某综合楼宇的前期介入中，公司从全程化设施设备管理的角度，就如何处理能量输出的交叉性问题、如何解决多业态经营共存空间的人流、物流、车流组织以及平面与垂直交通的设施配置问题、如何解决安全防范系统和消防报警系统相对于不同业态的设施设备设置的针对性问题等提出了建议，避免了设计、建设与将来使用的脱节，避免了二次改造给业主带来重复投资损失。

（二）从设施设备运行的长期可靠性、经济性出发，对设备采购、施工合同提供签约建议。

一些开发建设单位在实施采购的时候，缺乏对设施设备使用状态的了解，配置不合理、维护要求不清的情况时有发生，一些供货商便趁机采用“先轻后重”的策略，即供货时降低配置低价成交，日后在维护、配件供应、回复功能的改造工程中“黑价狠宰”，甚至设置技术壁垒，造成业主的巨大成本支出。物业管理企业在前期介入时，根据经验提供可能发生问题的清单，提出在设备购销合同中约定维保责任条款的建议，并参与质检活动，促进针对设备设施的质量检查不断细化、深化。

（三）物业管理企业在针对设备设施的前期介入阶段还将开展以下工作：

1.深入施工现场，跟踪设备设施安装进程，对施工方案提出意见和建议；

2.收集设备设施资料，整理设施设备系统概要，建立档案；

3.依据设施设备合同编制维保计划；

4.策划设施设备运行方案，根据主要机电系统区分，分别建立功能块，编制设施设备运行管理规程、作业指导书；

5.实施员工培训；

6.对设备设施实施验收接管；

7.设施设备系统试运行。

运行阶段的主要工作

(一)优化运行。优化运行的目的在于提高设施设备运行的效率、降低能耗水平、提高舒适度、充分挖掘物业的功能潜力，使物业的使用价值充分发挥，为业主带来全方位价值提升。

1.建立设备设施运行标准。设备设施的生命周期变化决定了运行标准的制定是一个动态的过程，需要不断地补充、完善，以使设备设施始终处于良性运行状态。

2.研究系统运行特性。例如中央空调系统和照明系统各个季节、各个时段、各个区域的负荷变化规律，针对性地制定运行标准和操作规程，使系统的能效最有效发挥，减少浪费。

3.研究设备性能，尤其是大型设备、高能耗设备，如冷水机、锅炉等，要积累数据，分析设备在各种条件下的性能、能耗指标，不断针对性地优化设备运行参数，提高运行效率。

4.加强巡视检查，监控运行效果，保证舒适度指标，防范故障发生。

5.确保照明控制、空调温度控制、用水控制等能耗管理措施得到有效落实。

6.建立规范化运行调度管理机制，确保信息沟通，形成一体化服务体系。

7.加强运行状态分析，检验实际运行效果，发现运行缺陷和改进方向，持续提高运行管理水平。

8.针对性制订应急预案，提高应对各类设备设施运行意外情况的能力。

(二)维护保障。维护保障的目的在于持续保持设施设备的良好状态，推迟故障期的到来，延长设施设备的生命周期。

1.推行TPM管理模式：A.在管理对象和周期上，实现针对设备整个生命周期的参与性管理；B.在组织上，实现前期介入、验收接管、设备设施运行与维护管理四者的衔接、结合；C.在管理方法上，实现“维修预防”、“预防维修”和“改善维修”的综合运用，有效保障设施设备完好率。建立系统运行、综合巡检、报修处理三位一体、协调互动的维保、维修模式。

2.高效利用能源。A.环境温度控制方面：根据建筑物的特性和用户功能区的特点，制定具备适宜性、符合性的温度调整曲线，防止温度过冷或过热引起能源浪费。B.中央空调管路方面：调整各支路的压力、流量，采用分区供应的方法减少系统性损失，并做好管路的保温，以减少能量损耗。C.冷水机组运行方面：恰当地采用满负荷单机组运行的方法，提高机组运行效率，避免负载不饱和造成的能量损失。D.中央空调系统控制方面：采用变频技术，降低设备和系统的能耗。E.供配电方面：根据物业特点，制定各公共区域的照明开、关时间，并将消防通道和写字楼走道照明线路调整为两路控制，在保证照度的前提下减少开灯数量，采用节能灯具，对没有照度要求的机站房做到人走灯熄。F.给排水方面：采用节能型洁具；利用综合巡检的优势，及时发现并及时处理跑、冒、滴、漏，杜绝长流水，定期调整卫生间延时自闭水嘴的时间。

3.针对综合楼宇物业具有业态可变性的特点，紧扣物业使用功能的变化和提升，及时对设施设备进行适应性改造，使物业效用最大化。

作者系南京苏宁物业管理有限公司总经理

◇编辑：胡克