保障性住房如何“保障”好

随着住房保障制度的建立，经济适用住房、廉租住房、公租房等政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的保障性住房如雨后春笋般建造起来。这些保障性住房为房地产市场注入了新的生机和活力，但保障性住房的物业管理才刚刚起步，处于探索阶段，有别于成熟商品房的物业管理，如何把这些保障性住房管理好，成为了当下我们急需面对的一个课题。

然而，保障性住房的物业管理现状却不容乐观，由于入住保障性住房的都是低收入家庭，导致物业服务企业物业费收缴率低下。而面对居高不下的人工成本、养护成本，物业服务企业收不抵支，长此以往，会造成保障性住房一年新、两年旧、三年破的恶性循环。因此，必须预防保障性住房重建设轻管理的现象，形成一整套完善的管理机制，为后续的保障房建设和管理奠定扎实的基础。

建立健全管理机制，让保障性住房物业管理有托底机制

近几年来，各地加快保障性住房建设的浪潮一浪高过一浪，成为焦点和热点，但与之形成鲜明反差的是，对于保障性住房的物业管理却冷冷清清，少有人问津。2010年10月1日《成都市保障性住房物业管理办法》正式施行，对保障性住房的物业管理、使用维护、使用管理及其监督管理等内容作出明确规定。《办法》中，建“备选库”抽取物业服务企业、两次满意度低于80%终止合同、物业服务企业需承担监督职责、廉租房不得擅自二次装修等内容，让成都市在保障性住房的物业管理方面走在了全国前列。

保障性住房作为政府解决老百姓住房问题的实事工程，在建设阶段政府就投入了大量的配套资金，为让居住在保障性住房内的业主也能享受到基本的物业服务，建议把保障性住房物业管理纳入政府采购项目操作，全程实施政府监管，让保障性住房物业管理有托底保障。

旧公房和售后房小区，由于设施差、问题多、经费少，物业服务公司不愿接管或退出，造成小区管理空白的现状。针对这种现状，早在2008年5月，上海浦东新区就通过了《老小区物业管理服务基本达标补贴操作办法》，规定物业服务公司在达到规定的基本服务标准后，就可以领取每月每平方米最高0.2元的补贴，这项费用完全由政府买单。物业费补贴政策的实施，让管理老小区的物业服务企业看到了希望，让居住在老小区的老百姓也享受到了基本的物业服务。

保障性住房虽然多数仍然属于新建小区，但由于小区业主多属于低收入人群，为管理好保障性住房，建议各地政府对保障性住房也能参照浦东新区对旧公房和售后房小区实施的物业费补贴政策，对管理保障性住房的物业服务企业也给予一定比例的物业费补贴。这可以让管理保障性住房的物业服务公司能够安下心来，长期管理小区。

随着国家大规模建设保障性住房，如果我们继续忽略保障性住房的管理问题，那么几年后、十几年后，我们新建的保障性住房的品质就会大幅下降。希望有关部门能抓紧时间，切实落实好保障性住房的相关政策和配套管理制度，让保障性住房管理能有政府托底机制，让居住其中的老百姓也能住得舒心、安心和放心。

发挥税收政策功能，让管理保障性住房的企业轻装上阵

物业费用收缴困难、劳动用工成本居高不下、物业管理行业从业人员流动频繁等已经使得物业服务企业喘不过气来，尤其是对于承担保障性住房物业项目的企业来说，更是雪上加霜。保障性住房事关千家万户，受众面广，影响大，因此，政府相关部门也应该大力支持物业服务企业管理好保障性住房，尽可能减少物业服务企业的负担。

由于物业服务企业是服务集成商，秩序维护、保洁、保绿、设施设备养护等专项服务都有可能进行分包，而这又可能导致物业服务企业出现二次纳税的情况，无形之中又增加了物业服务企业的负担。因此，在税收政策上，建议对管理保障性住房的物业服务企业采取适当灵活的税收征收政策，如对保洁、保绿、水电能耗等不应二次纳税，通过退税、降低税收等财政调节手段予以扶持，并对经营收入实行部分退税，确保保障性住房物业服务企业在收支平衡的同时，还可以投入一定的资金提高服务质量。

适当放宽公积金提取条件，缓解物业服务企业的收费难状况

2006年1月1日起正式实施的《上海市住房公积金管理若干规定》第七条规定：职工有下列情形之一的，可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。同时，该款还规定职工享受城市居民最低生活保障，或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难的，也可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。但是，在实际操作中，用公积金支付房租和物业服务费却有着一定的门槛和困难。

由于入住保障性住房的人群原本就是弱势群体，经济承受能力比较脆弱，加之保障性住房大都远离市中心，使得交通、生活成本上升，使许多居住在保障性住房内的业主不堪重负。因此，也建议公积金管理部门能适当放宽公积金的提取条件，使得一些困难家庭能够动用公积金来支付房租和物业费，一方面缓解老百姓的生活压力，另一方面也缓解物业服务企业的收费难状况。

2010年11月，海南省住房公积金管理中心修订了《海南住房公积金提取操作规程》，使公积金提取方式更加灵活便利。根据新修订的《海南住房公积金提取操作规程》，为解决困难职工支付房租、物业管理费难的问题，凡是租住保障性住房并支付房租、物业管理费的业主，凭房屋租赁合同等有效证明材料，就可以提取职工本人及其配偶的住房公积金以支付房租和物业管理费(但提取金额不超过当年实付房租和物业管理费的总额)。

加强质量监管，让保障性住房物业管理有硬件保障

简而言之，物业管理就是对物实施管理和对人提供服务。因此，房屋质量的好坏，是物业管理能否正常进行的必要条件。所以，保障性住房的物业管理能否顺利开展，首先取决于保障性住房的质量是否有保障。在保障性住房的开发建设过程中，政府必须参与其中，实施全过程监管。在选择保障性住房的开发建设单位时，必须严把审查关，实施公开的招投标制度，选择那些实力强、规模大、有品牌的开发建设单位，担负起保障性住房的建设重任。只有这样，保障性住房的物业管理才能健康发展。

目前，保障性住房的物业管理仍处于起步阶段，需要物业服务企业的不懈付出，需要业主的全心理解，更需要政府和各方面的大力扶持。保障性住房的物业管理事关民生，民生之事再小也是大事，在全社会共建和谐的主旋律下，让我们共同努力把保障性住房的物业管理工作做好，为老百姓安居贡献我们物业管理人的一份力量。◇

作者单位：上海真如物业有限公司

编辑：谢罗群