保障性住房物业管理应有专门政策

今年“两会”期间，温家宝总理在《政府工作报告》中和记者招待会答记者问时，都先后多次就房地产、民生、社会公平等方面的热点话题发表言论，要求促进我国房地产业平稳健康发展，要求坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众基本住房需求，同时继续加大实施保障性安居工程的力度，继续支持居民自住型住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。

由此可见，在全国大多数城市房价持续上涨的背景下，党中央国务院对于低收入群体和住房困难家庭的居住问题非常重视，除了在“两会”前发布的“国4条”、“国11条”调控政策以外，还对全国保障性住房建设从资金支持到建设目标均提出了具体要求，如经济适用房、“两限房”、“公共租赁房”、“棚户区改造”等等，均属于面向城市中低收入群体住房困难家庭提供的保障性住房。

如果党中央关于保障性住房政策在各地能够落实，从物业管理角度看，这些数量越来越庞大的保障性住房，继续采用过去那种针对一般商品房的管理措施，显然是不适应的，因此，国家有关部门应当尽快出台专门针对保障性住房的物业管理和收费方面的政策。

从现实情况看，各级地方人民政府制定的物业管理条例或者管理办法，也主要是根据商品房的特性来制定，并没有专门针对保障性住房的相关条款或者收费办法。

但是，如果要求低收入群体居住的保障性住房住户和商品房业主，都按一样的缴费和享受一样的物业服务，势必会给物业管理带来不少困难。如，有的经济困难家庭每月只有数百元的收入，物业费尽管只占其家庭开支中非常小的比例，但却将此看的很重，仍然欠缴;有的城市在高档小区内配建保障性住房，由于共用设施高档，小区内的托儿所收费也高，各种商业服务也以大多数富裕人群为对象，由此抬高的居住成本，使得住在这样高档小区的低收入家庭，既交不起物业费，也很排斥享受高档小区的其他服务，还在心灵上有产生被歧视的感觉。

每当一个城市的公共消费品价格调整时，如水、电、煤气、取暖费价格上涨时，地方政府都有专门针对低收入群体出台优惠政策，或给与货币补贴，或在价格方面制定特殊标准。但是，在物业管理方面，地方政府很少有专门对困难群体的优惠政策。这样的状况对于住户和物业管理企业而言，感到非常无奈：物业管理企业各种收费都按照国家或地方政府部门出台的标准收取，所提供的各种物业服务，是在业主依法缴纳物业费基础上的服务。物业管理企业不可能为低收入困难家庭垫付费用或者无偿服务;如果政府没有物管方面的相关补贴或优惠政策，住户也无法按照商品房住宅标准来开支维持基本服务的相关费用。

鉴于上述状况，笔者认为随着今年“两会”精神的贯彻落实，各地保障性住房建设速度的加快，今后各地城市中以保障性住房为主、或者在主城区内高档商品房小区配建保障房的情况会越来越多，国家或地方政府相关部门应当尽早出台专门适用于保障房居住对象的物业管理政策，具体应有以下几个方面特点：

一是物业收费价格与政府制定一般商品房收费价格比较，要相对偏低一些，适合低收入家庭的经济承受能力;这一点，如果从住房档次来分析，低收入家庭居住的保障性住房小区，一般套型面积小、容积率高、绿化率低，居住环境相对普通一些，收费低一些也是比较公平的;

二是从政府角度看，对于保障性住房小区，应当给予物业管理成本方面一定的财政补贴。这种补贴，根据各地经济发展状况，按照保障性住房小区规模，政府将补贴资金通过公开方式，参照政府出台的保障性住房小区物业费优惠幅度与商品房物业收费之间的差距，在小区业主委员会监督下，直接补贴给物业管理企业，发挥的作用要比补贴给困难家庭好一些，可以避免户主得到补贴后依然拒缴物业费。这样一来，无论政府还是业主委员会，都可以要求物业管理企业不能因为向住户收取的物业费价格低就降低服务标准;

三是对于一些以单位为主的保障性住房小区，如国有大型煤矿、铁矿企业的棚户改造区，长期以来就没有实行物业管理，仍是以单位管理为主，职工住房也不缴纳物业费。根据国家相关政策，小区物业管理不可能长期由国家或企业包办，必须面向社会实行公开招标。这样的保障性住房小区，在过渡期间，如果业主一开始交纳物业费难度较大，可由其所属的企业应按规定标准全部或部分替职工缴纳一定期限的物业费，帮助职工度过由单位人向社会人转换的阶段。

四是对于保障性住房小区内的公共设施，比如健身活动器材等，政府应作出规定，要求相关公益性组织，优先予以提供，小区内的医疗服务，同样应当以社区统一安排为主，以便让低收入困难群体和其他社会成员一样享受到改革开放成果。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第5期)

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