天价纸屑与物管企业的自由裁量

2012年中秋国庆8天长假期间，物管行业的新闻，给我印象比较深刻的有这样两条：一是西安业主从高层楼房飘下两片纸屑被所在小区物管罚款6,000元;再是河北衡水一物管企业毁掉小区绿地建车库欲出售牟利。

先说第一件。根据多家媒体报道，家住西安市南门附近宏信国际花园小区22层业主小张，在国庆节前的一天将自己洗干净的球鞋放在阳台晾干，为了避免发黄，在鞋的上面盖了两片白纸，鞋干了以后，两片纸随风飘了下去，物管因此要对小张罚款6,000元，没等小张去协商，就把她家的水、电停了。宏信小区物管客服经理接受媒体采访时说，小张家飘出的纸屑属于高空抛物;6,000元不是罚款，是垃圾清运费，当班的有4名保洁员，每人每月工资1,500元，4名保洁员需要6,000元工资为其清运小区垃圾;对小张家停水停电也不是处罚，只是暂停服务。

再说第二件。据《河北电视台》经济生活频道10月4日报道，河北衡水岸芷庭蓝小区物管，近期将小区公共绿地内的大量绿化树木砍伐，绿化带被推平，花草植被大量减少。主要原因是物管未经审批，也没有与业主协商，就私自决定毁坏小区公共绿地并建设车库出售牟利。该物管的负责人在接受记者采访时说，物管为了业主人身和财产安全，新安装了多个摄像头和其他设施，增加不少支出，这些钱从哪里来?由于物业费价格低，有的业主还以各种理由拖延或拒交，物管利用小区公共绿地改建一些车库也是为了增加收入，最终目的还是为了更好地为业主服务。

这两则新闻之所以引起社会公众的热议和关注，一个共同点就是物管企业没有能够按照国家相关法律法规对小区进行管理，而是超越法律和公序良俗的一般逻辑，随意对业主的共同管理权进行“自由裁量”，最终的结果必然使物管企业自身处于非常尴尬和被动的位置。

比如管理西安宏信国际花园小区的物管，当发现22层业主小张家两片纸屑落地以后，完全能够比较人性化的方式，令其将纸屑自行清理并保证以后不再发生类似情况，为什么非要对小张罚款6,000元呢?这样的“天价纸屑”谁能承受得了?这不是对业主的敲诈吗?另外，从法律层面分析，罚款的资格和权力只有政府执法部门具有，物管企业是没有这个资格的;因为两片纸屑对业主停水断电，物管的做法也有明显的武断嫌疑，这样的做法，不但无助于问题的解决，却只能激化物管与业主之间的矛盾。

再如河北衡水岸芷庭蓝小区物管私自毁掉小区公共绿地建设车库，物管明显处于被动。因为根据《物权法》、《物业管理条例》相关规定，小区公共绿地属于全体业主所有，物管企业要改变公共绿地性质，首先要经过业主大会同意，公共绿地改变性质后所产生的收益，物管和业主如何分配也应当由业主大会决定。但遗憾的是，岸芷庭蓝小区物管竟然将公共绿地当作本企业的私有财产，不与业主协商、未经业主同意就任意处置牟利，不仅降低了小区绿化率，还直接损害了业主利益，业主当然会依法维权。值得思考的是，随着私有汽车保有量不断提高，无论是老旧小区还是新建小区，车位紧张趋势在短时间内难以改变，于是，小区物管在公共绿地建设车库牟利的行为不断发生，业主与物管因此产生矛盾。化解这方面的矛盾，物管企业不应抱有侥幸心理，应当依法依规有理有据采取行动，取得业主的理解和配合，惟有此才是上上之策。

“天价纸屑”被炒得沸沸扬扬，毁坏小区公共绿地建车库牟利，使物管企业在舆论面前处于被动，如何才能避免此类情况再发生?我感到主要应从物管企业自身寻找原因：

一是牢固树立服务至上的观念。物管企业的本质是通过为业主服务获得社会认可和发展壮大，任何时候任何情况下，都不能为了谋求利益最大化而走捷径，去走既违法违规又损害业主利益的路子。

二是在经营理念上要与时俱进，不能总认为业主是被管理者，处于服从物管企业的地位，因而物管就随意出台影响业主利益的管理办法或措施。事实说明，随着我国国民整体文化素质的提高，在城市里，不少小区、尤其是定位比较高档的小区内，有不少业主的文化素质、政策水平比我们物管企业的决策者还要高，一旦物管企业出现违反法律政策的行为，在这样的业主面前必然显得被动。

三要增强法律意识。目前我们看到的情况是，当业主与物管产生纠纷时，业主的法律意识比物管还要高，物管企业往往会坐在被告席上。物管企业在维护自身合法权益的方式上应当改变，应当将过去那些对业主罚款、停水断电等行为更多地改为通过法律途径解决，以减少自由裁量的随意性和由此对物管企业造成的负面影响。

(原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期)