创新管理方式，发挥“房屋养老金”作用

2003年7月，国家商品房维修资金制度出台，长沙市物业维修资金管理工作正式启动；2007年4月，长沙市物业维修资金管理中心正式成立。十年耕耘，中心先后被授予湖南省住建系统“文明窗口单位”、“为民服务‘创先争优’群众满意服务窗口”等荣誉称号，2012年9月，住建部组织对全国物业维修资金管理工作调查摸底中，对长沙市维修资金管理工作给予高度肯定。

众所周知，“双三分之二签名难”导致的物业维修资金使用难的问题日益凸显。2012年8月，《中国青年报》发表的《房屋“养老金”上千亿岂能是笔糊涂账》一文更是一石激起千层浪，业主的诉求迫使制度的创新：2008年，长沙市建立全国第一个由市纪委、市财政网上直接对维修资金实时监控的平台；2009年，在全国率先开通维修资金业主自缴系统；2012年，在全国第二个推广使用网络投票系统；今年，拟在全国率先开发启用手机短信与固定电话投票系统；今年7月1日，长沙市人民政府规章《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式施行，物业维修资金管理工作的“长沙模式”日益成熟，维修资金的“房屋养老金”作用日趋明显。

破解“双三分之二”难题，资金使用更便捷

二是启动应急程序，发挥资金急救作用。

电梯故障，消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患以及其他发生危及人身安全和房屋使用安全等五类紧急情况，可直接从受益业主物业专项维修资金账户中划拨维修款项，真正体现中心“急群众之所急”的务实工作理念，提高了维修资金的利用效率，有效发挥了“房屋养老金”的作用，保障业主生命和财产安全，维护了社会稳定，提高了政府公信力。

三是运用一次性表决模式，提高使用表决效率。

对“同一物业管理区域内全体业主受益且单项物业维修、更新和改造项目费用在三万元以下”的维修项目，可采取由“双三分之二”以上业主一次性表决的方式使用维修资金。通过业主一次性表决方式决定的维修资金使用方案有效期限不得超过五年，且期限内使用维修资金的总额不得超过本物业管理区域维修资金归集总额的百分之五。该模式的特点是变单个维修项目的业主临时表决为限制条件下的集中先行表决，“一次表决，多年受用；一次授权，多年有效”，在不改变使用原则的前提下，将表决功能发挥至最大化，方便维修资金高效使用。

四是下移资金管理权限，前置使用审批关。

“部分权限下移”即三万元以下的一般维修项目及启动应急维修程序的维修项目由区局外勘和审批，资金由中心拨付。资金审批权限的下移，意味着行政监管责任的进一步落实。通过在雨花区一年多的试点工作开展情况看，社会各界给予了积极评价，也成为“办法”中的亮点内容。

推进自缴系统升级完善，资金归集更安全

一是推行费用自缴系统，保证资金归集规范。

2009年11月前，长沙市维修资金的归集采取的是在房屋销售时由开发商代收代缴模式，导致部分开发商违规挪用维修资金的现象时有发生，严重损害了业主合法权益。为此，从2009年11月1日起，中心在全国率先推行物业专项维修资金业主自缴系统，归集方式改为由业主在办理房屋预告登记前自主缴存。“房地产开发企业不得代收物业专项维修资金”，自缴系统的推行给长沙市物业专项维修资金归集带来质的飞跃，从根本上遏制了开发商将维修资金挪作他用的行为。在今年7月1日施行的“办法”中再次对此进行明确，确保资金归集有序，业主放心。

二是升级自缴系统，保证资金归集便捷。

长沙市推行的业主自缴系统是一项以人为本的创新工程。一方面通过与银行合作，打造了遍布全市的维修资金自缴服务网络，业主可通过互联网在家、办公室、售楼部等打印缴款通知书，凭通知书就近缴存，减少业主奔波、排队之苦。另一方面，中心在银行交存方式上进行了不断的完善与探索。在延续原有现金交存的基础上，中心于2012年携手交通银行湖南省分行对自缴系统进一步升级改造，目前，长沙银行、中国银行、交通银行三家自缴银行全部实行了跨行刷卡、实时到账、零手续费。下一步，中心还将着手研究实现电子银行缴存方式，使物业维修资金归集工作在信息化、自动化、网络化进程上不断前进。

三是拟定网点布局规划，合理分布归集网点。

随着长沙高铁、地铁时代的来临，城区范围不断扩张，新楼盘的开发势如破竹，有楼盘就有维修资金归集工作的延伸。今年，为最大限度方便群众，中心专门制定出长沙市现有三家自缴合作银行物业维修资金缴存网点分布图，并根据分布情况，寻找新项目开发集中但自缴网点稀少的盲区，拟定出市区自缴银行网点布局规划；通过广泛调研考察，选定出最能填补现有布局空白的建设银行为新增自缴合作银行。长沙市现有自缴网点210余个，建设银行开通系统后自缴网点将达310余个，基本实现了500米内就有一家自缴银行，达到合理分布自缴网点，业主缴存快速便捷的目的。

合力搭建资金监管平台，资金管理风险更可控

经过十年发展，长沙市物业维修资金已过百亿元，确保庞大的资金安全是工作的重中之重。中心不断增加维修资金监管领域的透明度，在全国率先实施网络监控系统，确保资金安全。该系统具有三大功能：一是具有对资金的24小时监控和异动报警功能。市住建委、市纪委、财政和审计部门通过该平台对资金交存、使用审批情况、资金使用项目动态进行实时监控；系统数据每日自动更新，如当天金额异动超过100万，监控网页便会出现红色预警，上级监督部门对中心可随时随地进行实时监控。二是具有对银行的网上对账功能。通过对银行实施联网监控，实现电子对账和纸质对账并行模式，杜绝了内部工作人员与银行工作人员共同作案的可能性，实现了中心对归集银行的实时监控。三是具有自主查询的功能。凡交存了物业维修资金的业主，通过长沙房产政务信息网、政务大厅触摸屏，输入姓名、房号和身份证号码可立即查询到该户名下的物业维修资金交存、利息及使用的详细情况，中心可接受业主的实时监督。这一环环相扣、互相制约的全方位立体监控体系实现了社会对我们工作的全程监督，从根本上维护了业主的合法权益，得到了省、市纪委领导的充分肯定和高度评价，《中国纪检监察报》对此进行了专题报道，引起了社会的极大反响。另外，中心实行“一月一报、一季一查、半年一审、一年一检”的动态监控模式，严控资金账户开立，严格受委托银行考核等多层安全网，进一步保障着资金安全。

“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”，中心始终行走在管理创新的路上，在倾情为服务民中不断凝聚正能量，为真正发挥“房屋养老金”作用，实现湖南省的“小康梦”、“两型梦”和“幸福梦”贡献一份绵薄之力。

作者系长沙市物业维修资金管理中心副主任

编辑：谢罗群