一个“业主代表大会”的实践之路

业主大会和业主委员会是我国业主行使自己权利的两条重要途径，而在实践中，经常有一些大型社区，要1/2以上的业主参加业主大会，或全体业主所持投票权2/3以上通过制定和修改业主公约的决定，这在实际操作中是不现实的。因此，笔者所在的北京市上地西里小区经过1年多的实践，探索出一条“业主代表大会”的实践之路。

上地西里小区位于北京市海淀区上地信息开发区，共有972户业主。2004年12月召开的第二次业主大会上，以书面征求的方式，通过了《上地西里业主公约》和《上地西里业主大会议事规则》，设立了业主代表大会。上地西里的业主代表大会由27名代表组成，业主代表大会代表任期为2年。代表大会有1位业主召集人，2位大会协助召集人。上地西里业主代表大会根据业主代表的特长，成立了四个小组开展工作，分别为：环境与绿化小组、安全与车辆管理小组、维修与综合服务小组、财务与规章监督小组。

一、“业主代表大会”的运作过程

上地西里业主代表大会首先让业主代表集思广益，对小区存在的问题，提出意见和建议。这些提案内容经大家讨论后，按轻重缓急和解决的难易程度提交业委会，作为业委会制定年度工作计划的重要依据。

业委会提出年度工作计划后，由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业委会工作是否尽力，是否按时完成任务的依据。

同时，按《上地西里业主大会议事规则》,业主代表大会可以对业委会委员停职罢免，从另一方面防止了业委会委员不作为、失职和越权。

二、“业主代表大会”的实践意义

业主代表大会可以调动更多业主关心、参与社区工作。业主代表大会开会，除了代表参加外，一般都邀请有兴趣、有时间的业主参加讨论。业主可以参加讨论，但对决议没有表决权。上地西里业委会有9个人，监事会有3个人，业主代表27人，开会虽然不能全到，但加上旁听的业主，每次开会总有约30人。这样，比起只有业主委员会而没有业主代表大会的小区，上地西里参与小区物业管理事务的业主更多。重要的是，代表们慢慢体会到，业主代表大会是业主自己当家作主的组织，通过手中的选票可以影响和决定自己小区的重要事务。

在上地西里，业委会的背后有业主代表大会几十个人的支持，在与物业管理公司商谈和谈判时，业委会觉得有力量。对物业管理公司来讲，如果其主张有道理，通过业主代表大会，可以争得更多人的理解和支持。在2006年7月份，在业委会与物业管理公司就新一年物业合同谈判过程中，双方僵持不下，物业管理公司主动建议开业主代表大会，将谈判情况及物业管理公司的难处与业主代表沟通，希望征得业主代表的理解。代表大会接受了物业管理公司的建议，召开了业主代表、业委会、物业管理公司的三方会议,对合同的谈判进程起到了促进作用。

参加业主代表会议，也是大家学习提高的一个过程。在代表大会刚成立之初，遇到对物业不满意的情况时，有些代表首先想到的就是“换物业管理公司”。通过两年多的交流讨论，再遇到物业方面有问题时，大家想到的是，如何让物业管理公司改进服务。同时也在分析，哪些问题是物业管理公司应该承担的，哪些问题是开发商遗留的，哪些问题可能是业主本身造成的。上地西里的业主代表们心里清楚，首先要保证一个有合同制约的物业管理公司提供服务，让全体业主有一个稳定舒适的生活环境，而对开发商遗留的问题，要坚定而稳妥的一步步、一点点去解决。业主代表也慢慢认识到，在业主委员会按业主大会决定选定了物业管理公司后，业委会与物业管理公司既是一种合同关系，也是一种商业伙伴关系。双方只有平等对待，互相尊重，相互支持，才能让广大业主得到更好的服务。

作者系上地西里业主代表大会主召集人

◇编辑：周维