前期物业管理 要积极推动成立业主大会

鲁德荣

以何种形式管理小区物业？物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业企业或者其他管理人来进行管理。物业企业与业主是平等民事主体，物业企业的物业管 理权来源于业主的授权，这种授权集中表现为物业服务合同。所以，选择何种形式和选择谁来管理小区物业，其决定权在业主。

房屋销售和业主入住是一个持续过程。房屋建成之后与业主大会成立之前，就需要开展物业管理活动。在这种特殊情况下，只能由建设单位选聘物业企业对物业实施管 理和服务，这是前期物业管理。然而，实际操作中，少数建设单位在选聘前期物业企业时，不是按规定要求招标，而是选聘自办的子公司和内设物业部门。这种“血 亲”关系，使其利益链通过前期物业服务合同得到了有效延伸。

实际上，建设单位与物业企 业签订的前期物业服务合同，只是在业主不具备自行选聘物业企业条件下的权宜措施，具有明显的过渡性和临时性。小区的权利人是业主，建设单位为小区选聘的物 业企业不一定能够充分代表业主的利益。因此，当业主自行选聘物业企业条件具备后，必须赋予业主选聘物业企业的自主权。所以，物业管理条例规定，前期物业服 务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

改革开放以来，物业企业如雨后春笋般发展，而与之相对应的业主大会却跟不上步伐。甚至在少数小区，业主入住多年，仍未能顺利成立业主大会，长期“滞留”在前 期物业管理阶段，法律赋予业主选聘物业企业的权利被无期限地“搁置”或“代表”。这种“血亲”关系所形成的“我开发、我管理”“业主地盘我做主”的局面， 保证了建设单位或前期物业企业的利益最大化和长期化。所以，小区长期“滞留”在前期物业管理阶段和业主选聘物业企业的权利被无期限地“搁置”或“代表”就 不难理解了。

单个业主行使财产自治权，是通过成立业主大会以少数服从多数原则实现的。也只有成立业主大会，选举产生业主委员会为其日常执行机构，才能彻底打破并终结建设单位或前期物业企业的垄断局面。这也正是极少数前期物业企业怠于甚至阻挠成立业主大会的真正原因。

在国内，深圳已有探索：业主大会成立的法定条件是，物业小区的入住（用）率达到50%以上或自第一个业主入住之日起满两年。在达到这任一条件后60日内，建 设单位或物业企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知。何时具备上述任一条件？只有建设单位和前期物业企业最清楚。所以，建 设单位或前期物业企业应当按照要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，不得隐瞒。

俗话说，得民心者得天下。前期物业企业应该认识到，积极推动业主依法成立业主大会，是赢得业主民心的绝佳机会。只有靠信用和质量，才能赢得民心、赢得市场、 赢得效益。只有还权于业主，才能避免成为众矢之的。所以，业主筹备成立业主大会的条件一旦具备，作为前期物业企业，到底是该蓄意延长前期物业管理时间，还 是积极推动业主成立业主大会，早日步入常规化、常态化的物业管理，已是不辩自明的道理。

（作者系注册物业管理师、荆门市物业管理专家库成员）