【看点】政府对物业管理监管的应然趋势

每个有效率并且讲人道的社会都会要求混合经济的两面——市场和政府的同时存在。如果没有市场或者没有政府，现代经济运作都会孤掌难鸣。

—— 保罗· 萨缪尔森

文 /宋安成

陈伟处长论述物业管理的本质，其中重要切入点就是政府在物业管理中的定位问题，窃认为，是说政府对物业管理的监督和指导是一种什么样的职责，目前我们政府对物业管理的监督和指导是一个什么样的状态，这种指导和监督的应然状态又应当是一种什么样的状态，在此，结合陈伟处长书中的一篇文章《物业管理的市场监管》谈谈自己对物业管理政府监管的趋势的一些看法。

首先，笔者非常赞同陈伟处长在文章开头所引用的保罗·萨缪尔森的话：“每个有效率并且讲人道的社会都会要求混合经济的两面——市场和政府的同时存在。如果没有市场或者没有政府，现代经济运作都会孤掌难鸣”。我国是社会主义市场经济，但市场经济决不是放任自流的自由经济，不管是资本主义发展初期亚当·斯密的“自由资本”主义时代，还是强调政府对经济调控的凯恩斯主动微观干预时代，政府对市场经济的监管从未放松过。

笔者试图从另外的角度，主要是结合物业管理监管中的具体问题，借鉴国外物业管理的经验，从物业管理监管的发展趋势来谈物业管理的监管问题。政府对物业管理的监管应当从目前的实然状态转化为以下三个应然状态：

优化物业管理制度，便于执行

政府对物业管理监管的首要前提在于物业管理制度规定的可行性。物业管理制度需要能够实际解决现实矛盾，减少制度无法执行和难以执行的情况。目前我国关于物业管理的立法主要集中于部门立法和地方立法，由于我国《物权法》、《物业管理条例》法律和行政法规立法线条较粗，地方立法和部门立法确有必要，但是问题在于有些地方立法完全将法律规定异化，比如说，《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”地方立法却强制要求房地产项目一定有物业服务企业来管理，甚至还要求商务楼选聘物业服务企业也要招标。

同时，笔者接触的物业管理诸多实例也表明我们的物业管理相关制度并没有真正建立好，或者明显与物业管理的需要不匹配，这往往会导致物业管理监管的难以操作。比如我国目前规定的物业管理交接验收制度、物业管理酬金制收费管理制度和业委会成立与运作制度在实践操作中都有很多问题，难以顺利实施。只有优化和完善这些制度，真正建立政府有效监管的制度体系，政府才能实施有效的物业管理监管。

明确政企职责，各司其守

2014年5月，上海市物价局就小区电梯运行费向各物价局下发文件，明确在前期物业管理期间所有的一层业主均无需交纳电梯运行费用，哪怕电梯是直接运行到地下车库的。笔者对此难以苟同：谁给物价局的权利，让它可以这样做?物业管理怎么收、收多少本应是企业的事件，或者企业与业主协商的事情，物价部门有权决定吗?物业收费这应当由企业根据市场来决定，在我们房屋价格已经完全市场化的时代，而一个月几百元的区区物业费政府还要监管，实让常人难以理解。

而在今年末，上海市明确废除从物业管理开始实行至今的物业管理收费核实制度，将前期物业管理收费标准问题完全交给市场来解决。根据笔者对这一行业的了解，物业管理行业中存在“政府该管的不管，不该管的却要管的”的问题，比如说小区的违章搭建、群租，公共事业单位的管理边界问题等等，这些应当由政府执法监管的事情，政府却不管或管不好，而本由市场管理、不需要政府监管的事情，比如说物业收费、小区评优、业委会日常工作，政府却参与很深......

这里需要说明的是，虽然笔者前述主张物业管理很多事项应当由市场自动调节，但不是否定政府的参与，并且认为政府合理、合法引导是必要的。

正如陈伟处长所言：比如说无论是《业主大会规程》还是修改完善后的《业主大会和业主委员会指导规则》，都是从指导和监管两个维度，促进业主团体的迅速发育和市场买方主体的真正形成。针对单个业主购买物业服务的意愿必须服务全体(或多数)业主的共同意愿的特殊性，我们建立了管理规约制度。无论是《业主临时公约示范文本》还是各地在《物权法》出台后修改制订的《临时管理规约示范文本》，都将管理规约(临时管理规约)确立为调整业主之间权利和义务的基础性文件和业主自我管理不动产的重要形式。

强化公民物业管理消费意识，作好“保底”工作

从笔者对上海市物业管理行业了解的情况看，这两年可以说是“物业费”的涨价年，为什么会涨价，因为物业服务企业根本无法承受日益增长的物业管理成本;然而，上海市的一些老旧小区，物业管理收费还是停留在“几毛钱”时代，物业管理费无法上涨，导致物业管理缺失。

对于这些小区，政府相关部门应当做好“保底”工作，对小区的物业服务企业进行补助或者由政府指定的物业对小区进行管理，以解决小区无人管理的问题。但是从长远来看，政府的保底不应该是以小区为单位进行，应当以“户”为单位进行“托底”，因为在一些市中心的老旧小区——开豪车、住老房子，享受政府补贴的人比比皆是，所以以小区为单位进行补贴是权宜之计，不应是长远的制度设计。

而对于一些低收入家庭，政府不仅要对其提供中低价商品房或者公租屋，而且也要对其物业管理费进行补助，否则如果按照市场化的收费标准让这些中低收入家庭承担物业管理收费，其必然无法承受。对社会底层群体的补贴可能不仅仅是物业管理的制度安排，还涉及到整个国家在社会保障制度方面的建设，短期内难以真正解决。

随着我国市场经济改革的进一步深入，依法治国的进一步推进，物业管理的政府监管也将逐步优化，我们相信，在新一届政府依法治国的执政理念下，物业管理监管体系将会完善，更符合这一行业的发展，为行业发展输入更多的正能量!

作者单位：北京盈科(上海)律师事务所