【看点】陈伟：物业管理市场监管体系的基本框架

我国物业管理萌芽于上世纪八十年代初，起步于九十年代，本世纪初开始在全国范围内得以全面快速的发展和推进。2003年《物业管理条例》的颁布和实施，为物业管理的市场监管在国家行政法规层面上确立了基本依据，在此基础上进行的一系列制度建设和行政实践，不断丰富和发展了物业管理市场监管的目标、内容、方法和手段，并初步形成具有鲜明时代特色的物业管理市场监管体系基本框架。

按照市场经济的基本理论，物业管理市场和其他服务产品市场一样，分别由市场主体、市场客体、市场价格、市场供给、市场竞争和市场行为六个基本要素构成。笔者认为，从物业管理市场的构成要素为出发，以物业管理制度建设的现状为主线，无疑是全面、清晰地观察和认识目前我国物业管理市场监管基本框架的最佳视角。

(一)物业管理市场主体的监管

从市场卖方的角度，虽然在《物权法》的制度框架下，我们必须承认“其他管理人”与物业服务企业在建筑物及其附属设施的管理服务市场中有同等的供方(卖方)地位，虽然在实际运作过程中，我们不能排除从事专项服务的企业(如清洁、绿化、秩序维护和设备设施维修)与业主之间的专项服务交易行为，但是这都无法动摇物业服务企业作为物业管理市场卖方的主导性地位。国家主要通过设立两个行政许可制度，来加强对物业管理市场卖方的监管：

一是物业服务企业资质管理制度，《物业服务企业资质管理办法》规定了物业服务企业资质的条件、分级、申请、审批和动态管理等内容，对物业管理行业实行市场准入制度，以维护物业管理市场秩序和业主共同利益;

二是物业管理师制度，《物业管理师制度暂行办法》规定了物业管理师考试、注册、执业和继续教育等内容，对从事物业管理工作的专业管理人员实行执业准入制度，以提高物业管理从业人员的专业能力和职业素质。

从市场买方的角度，针对物业服务的买方并非业主个体而是物业管理区域内业主全体的特殊性，我们建立了业主大会制度。无论是《业主大会规程》还是修改完善后的《业主大会和业主委员会指导规则》，都是从指导和监管两个维度，促进业主团体的迅速发育和市场买方主体的真正形成。针对单个业主购买物业服务的意愿必须服务全体(或多数)业主的共同意愿的特殊性，我们建立了管理规约制度。无论是《业主临时公约示范文本》还是各地在《物权法》出台后修改制订的《临时管理规约示范文本》，都将管理规约(临时管理规约)确立为调整业主之间权利和义务的基础性文件和业主自我管理不动产的重要形式。

(二)物业管理市场客体的监管

物业管理市场客体是物业服务买卖双方交易的物业服务产品，由于物业管理市场中买卖双方关于物业服务产品的信息不对称，因此政府监管市场客体的主要目标在于最大限度地减少和消除不对称的信息，其主要手段是在制订并公布专业的物业服务产品标准的基础上，建立科学公正的物业服务质量评价体系。

(三)物业管理市场价格的监管

与其他商品市场一样，价格机制是物业管理市场机制的核心。在市场经济体制已基本建立的情况下，政府依然采取行政监管方式干预物业管理的价格形成，主要基于以下两个方面的原因：

一是从实际出发，考虑到各地社会经济发展水平的不平衡，物业管理服务事关民生问题，长期生活在福利制住房体制下的民众对有偿物业服务有一个逐渐适应的过程;

二是从专业出发，考虑到物业服务的定价模式较为特殊，在包干制和酬金制收费形式下，物业服务的价格构成和主体间的权利义务各不相同，有必要统一规范以维护交易公平和业主权益。

物业管理市场的价格监管主要基于以下三个制度：

一是物业服务收费监管制度，《物业服务收费管理办法》明确物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则;

二是物业服务定价成本监审制度，《物业服务定价成本监审办法》明确规定实行政府指导价的物业服务收费应当进行成本监审;

三是物业服务收费明码标价制度，《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务企业应依法在物业管理区域内的显著位置向业主公示物业服务收费项目、收费标准和计价方式。

(四)物业管理市场竞争的监管

面对物业管理市场中不完全竞争的常态，政府实施监管主要达到两个目标：

一是平衡买卖双方的力量，削弱物业服务卖方的优势，以实现公平交易和等价交换;

二是平衡市场竞争参与者的力量，为物业服务企业平等参与竞争创造机会，以实现公平竞争和优胜劣汰。

政府实施市场监管主要依靠三种手段制订竞争规则、提供竞争平台和确认竞争结果三种手段。推行前期物业管理招投标制度是我国目前监管物业管理市场竞争的主要方式，《前期物业管理招投标暂行办法》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业，规范了物业管理招投标原则、程序、评标规则及相关法律责任，并明确规定建设单位在招标前和中标后必须向当地房地产行政主管部门进行备案。

(五)物业管理市场供求的监管

在物业管理市场发展的初级阶段，政府对物业管理市场供求关系的监管(更准确地表述应当是“调节”)的主要特征，是对市场供应和市场需求的双向激励，加大物业服务供给，有利于提高物业管理覆盖面，促进物业管理行业做大做强;刺激物业服务需求，有利于改善居民的居住水平和工作环境，实现国民财产的保值和增值。增加物业管理的有效需求，除了普及物业管理知识和尝试物业管理补贴以外，最重要的措施就是要推行住宅专项维修资金制度，《住宅专项维修资金管理办法》明确规定住宅专项维修资金的筹集、使用和管理办法，不仅确保了房屋共有部分的长期维修养护费用，而且降低了业主日常物业服务费用的支出，间接提高了业主日常物业服务的购买力。扩大物业管理的有效供给，除了通过整治老旧小区推行物业管理以外，我们还应积极探索保障性住房的物业管理模式，力争实现保障性住房物业管理的广覆盖。

(六)物业管理市场行为的监管

物业管理市场行为，在法律形式上直接表现为物业服务合同的签订、履行和终止，这就决定了政府对物业管理市场行为的监管，应当要着力于物业服务合同的监管。鉴于前期物业管理阶段的特殊性，我们不仅制定了《前期物业服务合同示范文本》，以指导建设单位和物业服务企业的前期物业管理的合同行为，而且确立了物业承接查验制度，《物业承接查验办法》对规范前期物业承接查验行为，明确相关主体的法律责任，解决开发遗留问题发挥了重要作用。此外，《物业管理企业财务管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》等规范性文件，同样是政府相关部门规范物业管理市场行为的政策依据。