【实招】物业企业在物业管理中的法律风险

文/云南八谦律师事务所邵钧

随着物业管理行业逐步迈向专业化、规范化、细致化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但由于政府在城市基础管理领域的某种缺位以及部分业主主观认识偏差等原因，使得正常的物业管理又走向了另一个误区：业主把物业管理公司当成了小区的“政府”(“万能箱”、“保险锁” )有事就找物业公司,解决不了就是管理不好,动辄以不交管理费相威胁,出了事故就向物业公司索赔。例如厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案”。无形中加大了物业公司对物业管理的法律风险成本。

物业公司作为民事主体，其在物业管理中的权利义务均来自于与业主(或业主委员会)所签订的物业管理合同。在物业管理规定中，物业管理公司与业主间是服务与被服务的关系，其中的权利义务与一般的合同权利义务一样，是相对的，而非绝对的。因而，不能任意的扩大权利缩小义务，也不能任意的强调义务忽视权利。

一般来说，物业管理公司基于物业管理合同产生的义务包括：维护物业内各项设施的正常运作、对物业进行日常的修缮与养护、提供物业项目内日常的保安工作、对业主或非业主使用人提供特约服务等;而物业管理公司基于物业管理合同取得的权利主要有：从业主处获取足额劳动报酬的权利、要求业主为正常的物业管理提供帮助的权利等。

因为，物业管理公司仅具有民事主体资格，这就决定了其权利与义务不应超过一般的民事范围，而不应担负特殊的职责，例如物业管理公司负有提供物业项目内日常的保安工作，但没有保障业主人身财产绝对安全的义务;又如物业管理公司虽然有要求业主为正常的物业管理提供帮助的权利，但没有对业主罚款的权利。正确认识以上关系，将有助于物业管理公司尽可能回避在物业管理中的风险。

作为物业管理公司，要避免物业管理风险，应当注意如下方面：

1、完善物业管理委托合同

在合同中，物业管理公司务必要把握细节，明确自身权责，注明哪些是常规服务，哪些是特约服务;把握自身与业主间权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中是否得到保护等等。例如,物业管理的保安工作,应在合同中明确只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序,而不承担人身安全、财产保障责任。在行业的法规尚待完善的情况下，物业管理合同是争议进入法律程序的重要评判依据，因此合同的责任条款内容是相当重要的，作为物业管理公司一定要认真审查。

2、完善内部管理

物业管理公司应当尽可能健全内部规章制度，完善组织内部架构，合理设置岗位。如果企业的管理工作存在漏洞和失职，万一发生事故，那时物业公司就有可能会承担巨额经济赔偿的法律风险。而物业管理公司只要最大限度的履行了自己义务，那么一旦出现问题，也能最大限度地避免因管理失职而导致承担巨大责任,从而把法律风险成本降到最低。

同时，对以下情形可能造成物业管理公司法律责任的，物业管理公司在日常管理中应当引起重视：

A、高处坠物。高处坠物砸伤砸死行人的事不时会发生，根据《民法通则》第126条规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。物业管理机构要避免坠物伤人的管理责任，首先应从管理上尽可能防止坠物发生，一是经常检查告诫用户不要在建筑物边缘搁置物品;二是对临时进入建筑物边缘的人员，如装修施工人员、清洁人员、维修人员，要有专人监管，并在地面设置临时禁行区;三是人为的故意在高处扔物，是最可能因找不到肇事者而由管理者背上民事责任的情况。目前已有一些大厦高置闭路电视对大厦外墙进行保安监控，一旦发生坠物，可以从录像中找到肇事的位置，争取自身免责;四是对于广告牌等高空悬挂物等，进行定期检查，遇到有坠落可能的，应及时排除危险。

B、用户被入屋偷抢。用户被人入屋偷、抢以至受到伤亡，这类刑事案件即使抓不到侵害人，民事赔偿责任一般无需物业管理公司承担。近年全国范围内有几宗受害人起诉管理公司的案例，大多是抓住管理公司在治安管理方面的夸张宣传及承诺作为其起诉的理由。因此，物业管理公司对治安保障方面工作不应作过度的承诺。

C、消防。我国消防法规规定：主要负责人是消防安全的第一责任人。因此物业管理公司的主要负责人应亲自负责消防工作，日常主要审查用户装修的消防报批及消防的验收，合格后才允许其使用;其次是保证各类消防设施的完整有效。完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防龙头没水或拧不开等情况。一旦出现火灾，物管人员应先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。而根据消防法规有规定，没经消防专业训练的人员有责任扑救初始起火，这就是说，再大的火的扑救对他们不再是责任。火灾现场只能由公安消防部门处理，以利于判断起火原因，消防法规规定其他人不得处理火灾现场。

D、电梯。电梯是高层楼宇的必备设施，同时也是物业管理中最容易造成人身伤害的设备。电梯管理不好造成停用，会招致业主不满，导致纠纷。电梯事故常见的有梯门开了梯厢没在、夹人、失速、悬停等，物业管理公司应有懂得电梯施救的人值班，保证梯厢内对讲设备的完好，在长期时间停用(如放假)前要对梯厢内是否有人进行检查才能断电。由于电梯是一种专业性强的复杂设备，管理机构最好将电梯的保养维修交托专业公司去负责，以减轻自身的直接责任。