【案例】碧桂园物业的管理实践和思考

对症下药，破解停车难

文/李长江（广东碧桂园物业服务有限公司总经理）

自上个世纪90年代成立以来，碧桂园物业的服务对象都是碧桂园集团自行开发建设的住宅小区。这些小区大部分都集中在城郊结合地带，特殊的地理位置使得居民对私人交通工具的需求更为强烈，社区停车难的问题近年也日益凸显。

与业内相对而言，碧桂园物业所服务的大部分项目都是大中型社区，基本上都涵盖了别墅、洋房、小高层、多层等多业态住宅产品。解决问题要有针对性，不同的住宅业态在停车问题上往往会表现出不同的需求，或者也可以说存在着不同的矛盾。下面，结合碧桂园物业的多年实践来谈一下关于停车难问题的一点思考。

停车困局的原因分析

行是知之始，实践出真知。实践决定认识，在长期的管理实践中，得出社区停车困局主要是由以下几个原因造成的：

首先，停车矛盾的出现不能回避小区规划滞后的历史原因。对于建筑物，尤其是居住建筑的停车位配套建设，我国以前在规划上未予以重视，部分年限较久的社区车位配置比例与社会发展脱节，这集中体现在上个世纪八九十年代开发的社区，这些建于“无车”年代的小区本身人口密度就很高，又由于规划建设时缺乏前瞻性，大部分的车位配给不足，对汽车社会的承受能力可谓极低。

其次，政府政策及开发商利益等驱动因素造成的建设和经营方面的管理问题则加剧了停车难的矛盾。一是车位比例配置问题。部分地区政府没有对住宅社区车位配置比例给出明确的要求，弹性较大，开发商出于成本的考虑一般会按照最低比例进行车位的配置，由此导致车位配比的硬伤。二是政府在车位管理方向上的政策把控会影响开发商在车位问题上的定位。有些开发商为了快速回笼资金，对车位实行“只售不租”的销售策略，由于车位购买费用较高，一部分无法购买车位的车主就会将车子随意在小区内停放。

同时，社区管理缺失导致停车秩序混乱，车位资源利用无法最大化。物业公司未对业主停车给予明确的指引，对外来车辆未给予及时有效的管理，与业主的沟通不到位，这些都有可能造成小区停车的混乱局面，如一辆车占几个车位的情况也时有发生，这些都导致车位资源利用无法最大化。

另外，部分业主自我意识较强，习惯性地将车辆乱停乱放，或占用他人车位，或阻塞通道，更有甚者，还会阻碍主要的消防通道。

不同类型社区停车管理探讨

别墅区

别墅区主要涵盖了联排别墅、双拼别墅和独栋别墅等几种产品业态。一般而言，别墅区的容积率都较低，可容纳性比较强，而且绝大部分都有配套建设的车库，车库内一般可容纳1-2台小汽车。

尽管如此，但从业主的服务反馈来看，别墅区对车位的需求往往也很大，这主要因为别墅区业主的私家车持有量本身就很大，车库很难容纳，而业主派对或者家宴等活动又相对较多，这就导致需要接待的来访车辆也偏多。基于以上几个因素，对于别墅区的停车难问题，碧桂园物业主要采取了以下解决办法：

一是按照单、双日单边停靠，加强标识指引，引导业主正确操作。即每周1、3、5、7停在道路的一边，2、4、6停在道路的另一边，所有靠边停车都不能堵住住户门，尽量靠近路基或者绿化带。

执行的难点在于与业主的沟通是否畅顺。这就需要一户户逐一进行沟通，要让业主明晰如何操作，告诉业主他们需要配合什么，要怎么做，简单明了最重要。在开始实施前，为了保障顺利推进，不让业主产生反感情绪，公司甚至还专门印刷了小册子，并在道路两边的入口设置了醒目的停靠标识，做到一目了然，简单易行。

二是提前准备，专人跟进指引。与业主做好沟通，对将有活动举办或者多车来访的别墅区安排专人跟进停车指引，并对附近区域的车位使用情况提前摸底，做出应对预案，如果有车位不足的情况可将其有序引导至空旷的主干道临时停车，并作相应的警示标识。

洋房及小高层、多层住宅

这部分产品业态决定了该区域人口密集度高、流动性大的特点。较早期的这部分产品由于没有设计地下停车库，露天车位毕竟又有限，车辆的逐年增加与车位有限的矛盾在日益扩大化。据统计，顺德碧桂园现时配置的汽车车位共5312个，停放在小区过夜的车辆却高达8211辆/日，这种车位紧张的问题在碧桂花城社区和顺德碧桂园西苑小高层附近区域表现最为明显，高密度住宅区的停车成为一大棘手的问题。对此，主要从如下几个方面着手：

针对有地下停车库且车位充裕的社区，采取一位一车，凭卡出入的措施。

对于地下停车库和地面露天车位不能满足目前需求的社区，就要以满足业主需求为原则，采取更多灵活的措施来加以优化调整，可以多在人力物力上加大投入，确保小区的秩序正常，碧桂园物业做了如下一些尝试：

一是车道实行车辆准入制。对部分车位特别紧张的社区实行车辆准入制，没有购买或者租用车位的车辆不得刷卡进入小区，来访车辆需统一至服务中心登记放行，可以通过服务中心和入口的联动，有效控制小区内的车位情况，保障小区的停车秩序。

二是划分车位区划用途，对小区内停车实行动态管理制。可以将有限的车位明确用途区分，比如将一部分没有出售或者出租的车位拿出来做探访车位，在小区宽阔的主干道或者区域划分一部分车位作临时紧急停车位，划拨专门区位作为摩托车、电动车、自行车等其它车辆停放区域，通过服务中心和入口的联动，及时掌握车辆进出的信息，动态控制小区内的车位使用情况，保障小区的停车秩序。

三是保证车空位不空，在了解已购买或者租用车位使用规律的情况下，提高现有车位的循环使用率。碧桂园物业之所以能一直维持着较高的业主满意度，有一个很重要的原因，就是公司对现场的物业管理员有一个要求：要了解所服务区域内的每家每户的情况，把业主当亲人或朋友。在车位的管理上，碧桂园物业要求现场的物管员加强与业主的沟通，掌握好车位的使用规律，做到车空位不空，加大车位的循环有效利用，从目前的实践来看，部分社区的贯彻力度不错，尽管还做不到所有车主都同意车位被循环使用，但已经能够有效缓解目前的停车压力，尤其是白天的社区停车压力。

四是设置单行道。部分社区，尤其是白领入住率高的社区，由于夫妻双方都是上班族，一般家庭都拥有两辆或者更多的小汽车，自然就有着更大的车位需求。通过调研和论证，公司在顺德碧桂园、广州碧桂园等部分社区的路段作了单行道设置的一些尝试，根据目前的反馈来看，效果不错。对部分路段进行单行道设置时，可以将道路的两边或者一边变成临时停车位，再通过车位划线、紧凑使用空间等办法予以优化，这种方法对社区内紧张的停车局面会起到很大的缓解作用。需要注意的是，单行道的设置需要组织专业的交通管理人士及社区内业主代表进行综合论证，实施后要给予明确的标识指引，并给予必要的物料配备支撑以保障有序停放（如车位锁等），加强管理输出，车辆进出高峰期（如早晚上下班期间）要视情况安排专人有序指引泊车，做好单行道行驶的各项细节安排。

五是依托社区外的停车场，实现社区业主停车面向社会的市场化过渡。由于社区内的停车位有限，单行道的设置也不宜过多，晚上停车过夜的车辆绝对值无法有效分散，这个时候就需要联系周边的商业停车场，引导业主将车辆停靠在社区外，然后再换乘其它交通工具回家。要想实现这一点，物业公司需要设身处地的站在业主的利益角度去考虑问题，帮助达成。可以考虑以业主需求量向停车场洽谈团购合作以期获得较好的租用价格，为业主包车实现从停车场到家的换乘等等。

编辑：甘淇涌 段文婧

文章节选自《城市开发（物业版)》杂志。