碧桂园从1到N的战略逻辑

碧桂园相关负责人对法治周末记者表示，当前碧桂园旗下物业、教育业务分拆上市计划均已明确。未来碧桂园的上市版图或许还不仅仅限于地产、物业及教育。

碧桂园正在加快旗下业务的资本运作。

近日，碧桂园公布2015年中期业绩。当日，在香港举行的中期业绩会上，碧桂园高层透露，碧桂园计划要将旗下的物业、教育两大业务板块分拆上市。

与此同时，碧桂园也重申了将旗下酒店业务分拆上市的计划。

碧桂园相关负责人对法治周末记者表示：“当前碧桂园旗下物业、教育业务分拆上市计划均已明确。未来碧桂园的上市版图或许还不仅仅限于地产、物业及教育。”

分拆旗下教育、物业、酒店板块上市，从1家企业变成N家企业，碧桂园到底在筹划着怎样的蓝图?

战略：

布局社区配套服务

碧桂园2015年中期业绩显示，上半年碧桂园的多项盈利指标都在下降，毛利率23.2%，同比下降5.4%，净利率11.4%，同比下降3.3%。9月8日，碧桂园公布2015年前8个月业绩，数据显示，前8个月碧桂园共实现合同销售金额约713.8亿元，仅完成全年目标的52.87%。

据碧桂园年报显示，碧桂园毛利率与净利率已连续两年出现下滑，2012年碧桂园毛利率为31.2%，到2013年降至27.7%，2014年又滑落至24.1%;净利率曾连续3年超过16%，但2013年降至13.6%，2014年又下滑到12.1%。

盈利能力下降已成为碧桂园所面对的重要问题。同策咨询研究总监张宏伟对法治周末记者表示，进入所谓白银时代，楼市供需关系基本平衡，传统住宅行业的利润率在下滑，而从需求的角度来讲，以刚需为主的购房虽然绝对量仍然可观，但快速增长的时代已然过去。

张宏伟分析称：“之前市场的增速相对较高，推动企业经营业绩快速增长，现在市场增速减缓，所以对于企业而言就必须提高核心竞争能力，寻求新的业务。即使现有的一些新业务还无法盈利，但企业也要为未来做好布局。”

早在今年3月11日的碧桂园2014年业绩发布会上，碧桂园集团董事局主席杨国强就曾披露：“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向。”

打造社区资源整合平台是碧桂园面向未来的重要战略，在今年中期业绩发布会上，碧桂园首次对外公布了其社区资源整合平台的板块构成。据碧桂园集团总裁、执行董事莫斌介绍，碧桂园将形成地产开发、社区服务及配套、金融三大业务板块。其中，社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营。

在碧桂园的战略中，物业、教育是其社区服务及配套业务板块的重要组成部分。张宏伟指出：“在传统住宅业务利润空间收窄的情况下，企业希望借助资本市场的力量来培育自身的新业务，谋求转型。”

莫斌说：“只要对经营方面有价值的，可以分拆的，我们在未来的时间内，都会逐步分拆上市。”

教育：

上市提高母公司品牌价值

从1994年至今，碧桂园教育业务已深耕20年，被外界认为是碧桂园旗下的优质业务板块之一。

资料显示，碧桂园教育目前已拥有34所在办学校及3所慈善学校，在校学生数达21087名。已建成运营的IBO学校(IBO，国际文凭组织提供的大学预科项目，被全球教育界认可为具有较高学业水准的教育项目)有位于顺德的广东碧桂园学校，及位于江苏句容的学校，已明确要办IBO学校的则有湖南宁乡，惠州十里银滩，贵州花溪，兰州及青岛等地的项目。

碧桂园对教育市场的前景也十分看好，其相关负责人对法治周末记者称：“当前社会，高端教育资源属于稀缺资源，根据《K12在线教育市场分析报告》，中国K12教育市场潜力巨大，目前市场总额预估为2549亿元。碧桂园教育集团旗下将有高端国际和优质双语两类学校，高端国际类学校会走上独立选址、独立运营的道路;优质双语教育则可以作为小区配套。”

碧桂园集团执行董事、首席财务官吴建斌在碧桂园中期业绩会上称：“碧桂园教育板块有品牌、有规模，市场也认可教育产业，当前已成立工作组在推进上市工作，将会赶在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。”

有业内人士认为，对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

碧桂园相关负责人也表示：“对于碧桂园集团而言，鼓励旗下成熟的产业分拆上市，这些板块在市场化运作下扩大规模，实现更好的利润增长的同时，也可以更好地提升整个集团母品牌的价值。”

东方证券房地产首席分析师竺劲对法治周末记者指出，在资本市场上，由于房地产行业不景气，所以没有办法得到高的估值;而从开发商的角度来看，包括教育在内的一些独立板块则存在较高的价值，这些价值都会在未来得到体现。

目前碧桂园市值约为540亿元，而据业内预计，碧桂园教育板块上市后其估值将不低于30亿元。

法治周末记者从碧桂园了解到，早在2014年10月碧桂园就已成立碧桂园教育集团，将所有学校归口到教育集团管理运营，为教育集团分拆上市做好铺垫，目前集团财务资金中心目前已进驻教育集团，分析财务状况，按照上市的标准和要求准备财务资料。

物业：

新的利润增长点

与教育业务同时，物业管理也被碧桂园纳入上市日程。

吴建斌透露，物业管理板块也已成立上市工作小组，上市目的地瞄准A股，目前上市工作已纳入程序，“正在紧锣密鼓进行当中”。

资料显示，目前碧桂园的物业管理业务横跨中国、马来西亚、澳大利亚三国，进驻国内26个省，覆盖274个项目，签约管理面积约1.22亿平方米，其中物业管理团队已进场的管理面积约7701万平方米，总计服务全国约42万户业主和居民。

物业管理及社区相关业务被碧桂园视为未来新的利润增长点。据碧桂园2015年中期业绩披露，集团收入增长最多的业务板块来自物业管理。今年上半年，碧桂园物业管理业务收入约为9.05亿元，较去年4.86亿元同比增长86.1%。

盯上物业管理业务的房企不止碧桂园一家，自去年花样年集团成功分拆旗下物业公司彩生活后，包括万科、保利、富力、中海等多家房企均宣布要将旗下物业板块分拆上市。

相较于传统地产开发行业不断下滑的困境，物业管理服务被业内认为是一片蓝海。彩生活2015年中报披露，其上半年毛利率达到73.9%，同比增长7.8%;营业收入2.78亿元，同比增长70.2%;净利润1.15亿元，同比增长56.6%。

张宏伟对法治周末记者说：“花样年现在已经趟出一条路，从物业管理角度来讲，花样年在国内可以说已是其他企业学习的对象。”

上海领易投资总经理邹毅在接受法治周末记者采访时表示：“未来存量房市场是一个竞争的焦点，而物业管理是房企原有开发楼盘中跟业主接触最紧密的业务。传统的物业管理服务利润空间并不大，但是在未来可以进一步升华，除了提供常规的物业管理服务，还可以植入资产管理服务、金融服务等内容，这些方面会有较好的利润前景。”

“所以房企现在都开始布局物业管理板块，他们希望自己开发的楼盘能通过中长期的营运来获得长久的收益。”邹毅指出。

酒店：

“目前分拆上市意义不大”

尽管物业和教育业务分拆上市进展迅速，但酒店才是碧桂园旗下最早传出要分拆上市的业务。

张宏伟认为，碧桂园拆分酒店业务上市，意在利用资本市场的力量将其盘活。

早在今年2月份，碧桂园要分拆酒店业务的消息就已传出。当时，吴建斌对外界表示，公司有计划分拆酒店业务上市，但未研究选择在内地还是香港上市。

3月3日，碧桂园发布公告称，正在研究分拆旗下酒店业务上市，只是目前尚未有具体方案及时间表，一旦落实，将遵照上市规则做进一步披露。

然而，时隔半年，碧桂园酒店业务的分拆一直没有明确的进展。

在2015年中期业绩会上，碧桂园再次向外界表明，其分拆酒店业务上市的目标不会改变。

在一些业内人士看来，酒店业属于“夕阳产业”，普遍存在供应过剩的现象，中高端酒店尤是如此，竞争激烈且效益低下，即使能分拆上市，对母公司的估值也很难有提升作用。

邹毅直言：“目前酒店行业并不景气，供应过剩，很多高星酒店都处在亏损的状态中。碧桂园分拆酒店上市的意义不是很大，其酒店的资产回报率、收益率或许很难达到上市的要求。”

吴建斌在中期业绩发布会上也表示：“目前国内酒店业处于寒冬，收入下降，此时推进上市，难度比较大。”

但吴建斌同时表示：“我们并没有停止对酒店物业的盘活工作，一直从另外的途径，例如找合作伙伴、联营管理或者是引进国际上的品牌联营管理，或者是卖一部分的股权给国际酒店管理公司，几方面推进，而且非常实在，最近有重大的突破。”