个体业主如何维权？

业主个体维权者的心理状态

社会基层的人群总是感觉到政策的滞后性，那些为民利民的政策总是在民众淡忘后的漠视中真正落实。自然而然就在业主个体中引起了一种共鸣，一种受伤心声的共鸣，于是促进了某种心态的转变。现状为何如此?因为有一个重要的群体——中间层，在这个群体中，有些人为了谋求自身的利益，在上传下达政策规定和拟定具体操作办法的过程中，让时间变得缓慢或将政策恶意地冷藏;并以调查研究落实的阶段作为说辞，以裁判员和运动员的双重身份来游戏市场并消极执法。

于是，个体变得越来越脆弱，利己心理不断主导个人意识和行为。个体在自我保护后，就逐渐变得封闭、内敛、深沉和自私;走向自私的同时促使个体愈加脆弱。一颗颗脆弱而自私的心开始影响着社会，逐渐地改变着社会意识形态，增加了社会的混浊度，最终影响着后来者，从而加速了社会不良意识行为的循环。

于是，个体对社会产生了一种不信任感，因自身的变化导致个体不能用平和的心态和正确的思维去判断分析社会中形形色色的事务。这种心灵上的烙印在短期内是难以消除的。

于是，人与人之间产生了提防排斥心理，这是个体无法获取相应合法权益的最大障碍。这种不信任感在个体的支配下游走于社会各处。而社区如一个个沉淀池，是社会复杂心态的聚集地，决非一池清水。解决社区内的权益保护问题可视为具有一定的社会高度。

业主为何容易被侵权?

在居家所在的社区中出现侵权意识和侵权行为，其中以开发商为主，为何会出现侵权行为呢?

开发商的权力来源因其位于产品生产链的上方，具有囤积待售房屋产品的条件。很多不平等的“霸王条约”都是在购房及入伙过程中签署的。个体可以不买，更多的人在争着买，表现出商品房卖方市场的特征。难道商品房市场真的供不应求吗?真的处于商品紧缺阶段吗?答案是否定的。从上世纪90年代以来，我国就开始步入商品过剩阶段，就全国范围来讲，绝大多数产品的供应量都大于需求量，房屋也在其中。只是在局部地区形成了一种供求失衡，而房地产属于不动产，不可能因物流而解决相对紧缺问题。于是，供求关系逐渐演变为需求大于供应，形成了大众追捧商品房，导致开发商形成一种伪卖方市场。究其原因，市场信心作怪而已。国人对转型期社会的信心不足，对货币负利率的无奈，对股票投资市场的寒心以及加之国人特有的“住家”情结，导致以购买房屋作为释放风险和消除内心压力最为有效的选择。

对此，个体业主更加无法改变社会现状，只能认可现实，安于现状。这就说明在购买房屋前任何个体的维权行为都是无力的，只有在局部范围内团结绝大多数人才能实现维护合法权益。同时，开发商也深谙此道，利用程序的先后顺序和时间差等因素，在社区中不断扩大自己的权益范围。如逐个与业主签署销售合同，并在签署过程中附加不平等的条文和要约;一旦业主有异议，其就大义凛然地表示“你可以不买，但是不能说不”，心底却暗自高兴“反正定金已交，是退不回去的。最好你违约，我还白赚了呢。”

为何开发商附加的强迫购房者签署的不平等条约能够存在，保护权益的法律何在?政府的监管又在何处呢?目前没有。这是不平等条文的集中表现期间，绝非侵权的全部内容。此时的问题一般难以解决，类似施工阶段的隐蔽工程。想要整改费力不小，也难以达到预期效果。但不是没有办法，还是有机会和希望的。首先条约内容是否符合法律法规，这是法律的一个认定原则。其次这种条件下签订的条约是否有效，毕竟隐含着强制和不平等的签约过程。再次，主管部门失位及不作为助长了不平等条文的成功签约，其应该承担什么责任，需要给法律一个交代。这也是逼迫主管部门公正执行的一个优势条件。

个体业主应该如何维权?

首先，个体业主需要自信。无论过程如何艰辛，合法权益一定会是自己的，而这个时期就在入伙之后。悲观和激动是懦弱心态的表现，遇事不冷静是不理智的行为。既然决定买房了，那就潇洒地签订《房屋预售合同》，不必去计较“霸王条约”和焦虑以后的日子。毕竟购房是一件值得欢喜的大事情，没有“霸王条约”固然可喜，即使有也没有必要担心。这个过程，仅仅凭借单个业主，即使维护合法权益的一切必要程序都已走完，结果依旧是种种努力灰飞烟灭。因此，在这个时期最主要的是快乐和自信，这样个体主张权利的声音才不会有丝毫的减弱。

其次，个体之间必须加强相关联系，推选出热心公益并具备专业知识的领导。没有领导的团队是一盘散沙，没有凝聚力的个体依旧是个体状态，领导作用就是使大家目标一致，方向正确，尽早拿回权益。如购房后，可在网络论坛上积极联系，认真研究“霸王条约”，详细列出清单。在确定正确目标后，按照法律文本逐一对照，明确其权益归属以及相关责任部门。根据实际情况商议社区内权益转移过程的隐蔽性以及漏洞点，对症下药。总结成文后，通过电子邮件等形式提交给政府主管部门，这个环节非常重要。

目前，该过程无法解决实际问题，业主们所做的就是在主管部门备案，让主管部门及时获悉该楼盘的情况。同时，根据《行政许可法》的要求，政府部门必然会在规定时间内给予答复，否则就是不作为。在获取主管部门的回复后，继续跟进，适当控制力度。毕竟没有入伙，社区概念尚未成立。个体的法律地位尚需以个人的名义存在，在法律上存在许多不对等。入伙后，应该积极相互联系，一方面可以交流房屋质量问题，互通装修相关信息，实现资源共享;另一方面为大家彼此认识打下良好的基础，同时也有助于配合和监督物业公司的规范管理。

第三，加强证据意识。在接触“霸王条约”后，就应该收集其侵犯公众权益的证据。证据保留形式可以采用文本、照片、图片等。必要时，可以在网络上公布一部分信息;对于关键证据要保密，切勿过早泄漏给开发商，避免出现其暂时整改的假象。当然，如果开发商逐渐感受到维权的压力后，其整改比较彻底，比较到位。此时，相关的证据可以适当地提交给开发商，以期更好的效果。

第四，尽早召开业主大会，成立业主委员会，获取法律上社会团体的地位。只有这样，才能代表社区业主与开发商平等对话。而在业主委员会的成立过程中，个体必须相互信任和理解。期间，开发商或物业公司会通过各种方式和手段对业主委员会的运作进行干涉。这是一个需要坚持的过程，不能蛮干，注意自我保护。如受到恶意的威胁后，应到派出所报案并要求备案。

第五，业主委员会代表全体业主有计划地维权。如能获得物业公司的支持，无疑更加有利。业主委员会的维权手段无非就是“大棒加胡萝卜”，“大棒”就是对开发商要强硬，此刻开发商手握业主们签署的条约等据“理”力争，决不低头。根据经验，与开发商的交锋是一种对抗性的游戏，绝非谈判可以解决。此刻，必须将政府主管部门引入，否则难以执行下一步。对政府部门应采用软磨的方式，业主委员会没有必要去请吃送礼培养感情，对话依据有两点:一是据“法”力争，二是抓住政府部门不作为。《国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见》已经开始进入到省市具体落实阶段了，将会在2006年4月30日之前完成推行行政执法责任制的相关工作。

第六，如此情况下，依旧无法解决，或在解决的过程中，在政府部门流程中允许的范围区间内，被人为地拖延、重提材料、审核不通过等行为恶意阻挠，诸如“10个工作日批复或20个工作日内完成审核等规定，一驳回，再重审就是一个多月”，那就需要全体业主采用曲线维权的方式了。一旦出现官商勾结的情况，就需要在媒体上曝光施加压力。

维权的地理位置也是有范围的，“雷池”就是社区红线，再往前走一步，就是游弋在违规违法边缘，此时，需要提防有人乱扣莫须有的“帽子”。在个体业主维权过程中，需要在法律法规允许的范围内谋求最佳效果。不支持业主们在不懂法的情况下维权，不要采用过激行为维权，否则维权不成反失自由，代价太沉重了。

第七，万不得已只有上法庭，通过法律解决问题。而此时相关政府主管部门或多或少地都会因不作为而被牵扯进来，个体业主们也只有等待终审结果了。这个过程，业主们团结是最重要的。因为资金问题、耗时问题以及不可预期结果的问题最容易导致业主维权队伍的分化和解散。

维权的另外一种途径就是寻找合格的有社会责任感的物业管理公司。通过物业管理的规范行为促使维权的成功，虽然这种维权结果有可能是不彻底维权成功，但至少是另辟蹊径。或许给业主们一种启发，如物业服务费价格确定得非常明确，业主们只存在缴纳与拖欠两种直接结果，法律事实明确;而物业公司服务内容的不定性以及质量衡量的不量化，也给法律规章在判定物业公司是否履行合同时带来很多麻烦，这种麻烦最终将会转移到业主们身上。为了减少这种入住后的侵权行为发生，以及夺回开发商侵犯的权益，就需要在物业公司选聘以及《物业服务合同》签订时下足功夫。

第八，关注“侵权容易，维权难”的现象。开发商侵权的重点就是地下车库车位权属以及房屋配套与合同承诺不相符两方面。目前出台的《物权法(草案)》意见征询稿，第七十六条关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。该规定不全面，非常容易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己已经取得会所、车库的所有权。开发商强迫个体业主签署的额外附加协议是否有效，是否合法，显得十分关键。

维护权益的路途是艰辛的，先行者是孤单的。他们渴望更多的人行动起来保护合法权益，并互相支持，让彼此不再感觉到孤单和委屈。或许，神奇的时代特征促使国家法制建设正处于“执法必严”的阶段。让我们欢呼和呐喊，一起唱着快乐的维权歌曲，在并不漫长的道路上坚定地走下去。

原载于《现代物业·新业主》2005年第10期

配图来自网络