服务有瑕疵，物管费要打折吗？

随着城市居民居住小区的不断发展扩大，物业管理者与业主之间的纠纷也逐步增多。比较典型的是因物业管理者的管理瑕疵所产生的业主拒交或少交物业管理费而引发的纠纷。那么，如果小区的物业管理者因管理不符合物业服务合同的约定，所收取的物业管理费是否可以打折扣呢?

前不久，福建省福州市的《福州日报》刊登了一则案例，该案例是福州晋安区法院审理的一起物业管理纠纷案件，案情大致是：福州市晋安区某住宅小区的物业管理公司因业主拒绝交付物业管理费而起诉要求业主予以支付，业主则认为物业管理公司未尽到管理义务而拒交物业管理费用。法院经过审理认为，在该物业管理小区里存在违章建筑未拆除、监控设备损坏未修复、路灯损坏更换不及时等问题，而这些问题的存在都是因为物业管理公司的不尽职导致的，所以认定物业公司管理上存在瑕疵。但因为物业服务合同未约定如何承担违约责任，因此法院直接判决物业管理公司只能收取70%的物业管理费用。对此物业管理公司甚感委屈和不解。法院作出判决的依据是2004年福州市中级人民法院民一庭就民事审判实务疑难问题以内部文件形式发布的《民事审判参考意见》第十七个问题的规定。该意见认为：“物业合同是有偿的服务合同，业主向物业公司交纳物业费，物业公司提供服务。如果物业公司提供的服务不到位，有瑕疵，也就是不完全履行合同，在不完全履行合同的情况下，应当承担违约责任。双方有约定违约责任的，按双方的约定判决，如果双方没有约定违约责任的，基于物业公司的违约事实，法院可以酌情判决只支持物业公司的部分诉讼请求。”

物业服务合同是双务有偿合同。物业管理公司为业主提供物业服务，业主向物业管理公司交纳物业费，这是物业服务合同双方当事人的主要权利义务。如果物业管理公司提供的服务不到位，有瑕疵，也就是说没有完全履行合同约定的义务。这时物业管理公司要承担违约责任，那它是否还有权收取物业管理费呢?我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”具体到物业服务合同来讲，如果物业管理公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，物业管理公司就要承担违约责任，这种责任首先表现在要继续履行合同、采取补救措施，进行整改，使其服务符合物业服务合同的约定。如果因物业管理公司的违约行为而给业主造成其他损失的，则物业管理公司还应赔偿业主的损失。但是《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”也就是说，不能因为合同的一方当事人的违约行为，另一方当事人就可以不履行或不完全履行合同的义务。因此，笔者认为，即使物业管理公司存在违约行为，业主也不能因此而相应地少承担义务，除非物业服务合同有特别约定。换句话说，在物业管理公司违约时，业主仍然负有交纳物业管理费的义务。

既然业主在物业服务合同生效后就负有交纳物业管理费的义务，那么，又如何来保障业主的合法权益呢?笔者认为业主可以行使以下两种权利，一是行使先履行抗辩权。物业服务合同在实践中通常是先由物业管理公司履行物业管理义务，然后业主按月交纳物业管理费用。也就是物业管理公司履行管理服务义务在先，业主履行交费义务在后。根据我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”这就是通常讲的先履行抗辩权。如果业主有证据证明物业管理公司在先期履行物业服务合同中有管理疏漏或瑕疵时，则业主有权提出拒交物业管理费的抗辩权。但是这种先履行抗辩权并不是无限制的。如果物业管理公司不完全履行约定的义务，业主只能对物业管理公司不完全履行的部分不给付相应的对价。我们知道，物业管理费包括了物业管理公司可以收取的维修、绿化、保洁、安防等项服务费用，如果物业管理公司保洁做得不好，则业主只能主张拒交保洁这一项的服务费对价，而不能拒交全部的综合服务管理费。另一方面先履行抗辩权属延期的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，而不是永久的抗辩权。一旦违约的一方当事人完全履行了合同义务，则先履行抗辩权消灭，另一方当事人应当履行自己的义务。例如小区里路灯坏了，物业管理公司就负有维修的义务，在物业管理公司将路灯修好之前，业主可以拒交相应的物业维修费，但是一旦物业管理公司修好了路灯，对此后的物业管理费业主就应全额交纳。二是在物业管理公司违约时业主可以行使债权债务的抵销权。当然这种抵销必须是物业管理公司的违约行为给业主造成了损失。在这种情况下，业主就可以主张将自己须交纳的物业费与物业管理公司须对自己承担的赔偿费进行抵销。这种抵销只能抵销相对应的金额，也就是说如果赔偿金额低于物业费的，业主仍须交纳不足部分的物业费，如果赔偿金额高于物业费的，则物业管理公司需赔偿超过物业费的部分。

总之，在物业服务合同中，物业管理公司和业主都应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不能因为一方的违约行为而减轻或免除自己的合同义务。在物业管理公司提供管理服务不符合约定时，物业服务合同有约定违约责任的，按照其约定。合同没有约定时，业主可以拒交不符合约定的物业管理的相关费用，但不能拒交全部物业管理费用。一旦物业管理公司采取补救措施，使物业管理服务符合合同的约定后，业主应当交纳此后产生的全部物业管理费。因此，针对上述所讲的福州市晋安区所发生的物业纠纷案件，法院在认定物业管理公司违约时，应当计算物业管理公司在管理服务中存在违约行为的相对应的物业费用，并在其违约期间予以扣除。法院如果仅仅根据物业管理公司的违约而直接判决在物业费上打七折，这显然是不妥当的，是没有法律依据的。