物业管理者赔偿责任限额思考

物业服务合同，又称物业管理合同，是指由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的协议。[1]它是物业管理公司依照约定完成处理委托事务的合同。物业服务合同是民事合同之一，所以应当遵循合同法的等价有偿、公平原则，然而，在实践中，物业管理者在物业管理合同中所享有的权利和承担的风险是不对等的。由于物业管理者承担违约赔偿责任的风险过大，已经有越来越多的物业管理企业退出物业管理行业，物业管理行业的投资者也日益减少;然而，城市居住小区的日益增多，小区物业管理已经成为城市发展必不可少的需求，物业管理行业的发展现状已无法适应居民的需求，物业管理行业的发展前景不容乐观。因此，我们迫切需要找出相应的对策，降低物业管理者的风险，吸引更多投资，以促进物业管理行业的良性发展。

物业管理者违约赔偿责任的立法及司法实践现状

我国的《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上述法律对物业管理者违约责任的规定是比较笼统的，但在司法实践中，法院在认定物业管理者承担违约赔偿责任时的看法几乎是一致的，那就是，只要物业管理者违约，疏于管理，就应当对业主的损失承担全部赔偿责任。这样的判例在全国比比皆是，如：2004年5月25日，河南省济源市中级人民法院终审判决丽城花园物业管理公司因疏于管理，赔偿业主苗某车辆丢失损失6.16万元;[2]2005年9月19日中央电视台“社会与法”频道“法治视界”栏目报道，天津市万嘉物业公司因疏于管理，被判决赔偿业主王某夫妇车辆被盗损失14.9万元，等等。诸多物业管理公司对法院的这类判决深感不平。诚如福州某物业管理公司经理所言：“我们每年对一个管理小区所收取的物业管理费用也就数十万元，扣除管理中支出的费用等，每年赢利顶多就几千元至几万元，甚至有时候不能赚钱，我们这行业属于微利行业，但我们物业管理者不是保镖，我们不能保证管理小区内不发生任何事故，只要每年发生一起人身伤害或盗窃事件，我们就可能亏本，如果发生多起事件，我们物业公司根本就无能力经营，因此，对在小区内发生的事故，往往要我们物业管理公司全赔的做法我们不能接受。”这种说法可能代表了众多物业管理公司的看法。正是因为司法实践中的判决对物业管理者违约课以重责，采取违约完全赔偿原则，许多物业管理者不堪重负，纷纷脱离物业管理行业，同时，这样的判决实践也使得诸多有志于投资物业管理行业的投资者望而却步，致使物业管理行业无法走上正常的发展道路。

物业管理者违约全额赔偿不足之学理探讨

实践中对于物业管理者因管理疏忽，对业主的损失承担全部赔偿责任的做法，笔者认为不妥：

第一，这种实际损失赔偿违背合同法的公平正义原则。合同的内容应当遵循等价有偿、公平原则。这就要求合同双方的权利义务应该是相对等的，合同上的负担和风险的分配是合理的。[3]然而在物业管理行业中，物业管理服务收费通常有政府定价和政府指导价，实行政府定价或政府指导价的物业管理收费的具体价格管理形式，是由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定的。无论是采取政府定价还是政府指导价，虽有一定的幅度，但变化额度不大。而目前由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理收费定价主要考虑居民的承受能力，而少有考虑到物业管理者的实际支出和风险。正因为这样，物业管理公司在收取费用时自择性小，利润较低。然而，一旦他们违约，则须承担巨额的赔偿责任。在物业服务合同中，物业管理者收取每户业主的物业管理费用每月也就几十元至几百元，其中属于保安费的也就几元至几十元，但他们一旦管理疏忽，管理区域内每年只要发生一起盗窃案件，他们就要承担几万乃至几十万的损失赔偿责任。很显然，物业管理者在取得收益方面与承担风险方面相比是极不对等的。一方面，我国法律对物业管理者的收费作出了限额规定，但在对其承担风险方面却不加限制，物业管理者在获取微利的同时却要承担巨大的风险。这明显是违背了合同法的公平正义原则。

第二，这种实际损失赔偿违背合同法的鼓励交易原则。鼓励交易既是合同法的重要目标，也是合同法的基本原则。[4]只有鼓励当事人从事更多的交易活动，才会使市场主体更加活跃，市场活动更加频繁，市场经济才能真正得到发展。而对新兴行业，我们应该采取鼓励措施，促使其发展。降低投资者风险是鼓励交易的有效方法之一。但是在实践中，物业管理者在物业管理合同中权利与风险不对等，现实中产生了诸多对物业管理者极为不利的判决，这些打击了物业管理者的信心，抑制了投资者投资物业管理的热情，阻碍了物业管理行业的发展。

第三，物业服务合同不是保管合同，也不是保险合同，物业管理者的管理义务是多方面的、综合性的。保障小区内财产与人身安全仅仅是物业管理者的一项义务，这与保管人、保险人义务的单一性是显然不同的。因此我们不能用保管人或保险人的责任来要求物业管理者。而且，在小区内发生的各种人身伤害、盗窃事件，多属于刑事或治安案件，这些案件的特点之一就是多带有突发性、不可预见性，物业管理者不是保镖，管理上会因技术、经验等原因而无法对各种事件的发生都事先作出应对措施，物业管理行业的微利性也决定了物业管理者无法采用最先进的保安措施。因此，一旦小区发生盗窃等事件就一律以物业管理者疏于管理而责令其全额赔偿，显然是加重了物业管理者的责任。

确立我国物业管理者赔偿责任限额制度

我国目前的物业管理行业中，物业管理者所享受的权利与其所承担的风险是不对等的，由于受我国经济发展水平和居民的消费能力的限制，我们不能采用放开物业管理费的方式来平衡物业管理者与业主之间的权利义务关系。既然如此，我们可以尝试采用对物业管理者违约限额赔偿的做法，来降低物业管理者的风险，平衡物业管理者与业主之间的权利义务关系。确立物业管理者赔偿责任限额制度不仅符合合同法的公平正义原则，而且是切实可行的。

首先，确立物业管理者赔偿责任限额制度有利于提高物业管理水平，促进物业管理行业的竞争和发展。

限制性赔偿制度在全世界范围内都广泛使用，在我国现行立法中，法律对某些特殊行业也作了违约赔偿责任限额的规定，如：道路运输、海上运输、航空运输，都规定了运输者的责任限额;《邮政法》也规定了邮政企业违约的责任限额;[5]即使在保险合同中，保险人所赔偿的金额也只限于保险金额。此外，在国家赔偿、医疗事故赔偿等方面都作出了赔偿责任限额规定。法律如此规定，目的是为了鼓励交易，平衡合同各方的权利与义务关系，降低这些行业投资者的风险。实践证明，我国的运输、邮政、保险等行业能得到蓬勃发展，其重要原因就在于这些行业的经营者受到法律的保护，行业的风险承担受到了限制。当前，我国物业管理行业发展迟缓，其主要原因之一在于物业管理者风险过大，超过其承受范围。我们应该参照运输、邮政、保险行业的做法，在考虑到居民消费能力的同时，也考虑到物业管理者的风险，通过法律规定的方式，对物业管理者的赔偿责任作出相应的限额规定。对物业管理者进行赔偿责任限额规定，有利于降低物业管理者的风险，会促使更多的投资主体加入物业管理行业，促进物业管理者的竞争，一旦竞争激烈，物业管理企业只能通过提高自己的管理服务水平来取得管理者的位置，而物业管理水平的提高，不仅有利于更好地保障业主的人身和财产安全，而且会促进物业管理行业的蓬勃发展。

其次，确立物业管理者赔偿责任限额制度有利于分散风险，维持物业管理者与业主的良好关系，且便于操作。对物业管理者作出赔偿责任限额规定，业主事先可以很容易预见自己的风险，能够及早采取措施保障自己的权利。如采取购买人身保险和财产保险的方式，避免损害的风险。这样，不仅有利于风险的分散，减轻物业管理者的风险，而且在一定程度上也能促进保险等行业的发展。另外，采取赔偿责任限额，有利于纠纷的顺利解决，缓和物业管理者与业主的关系。实行全额赔偿，一方面，因举证等问题，容易造成管理者与业主之间的扯皮，互相推卸责任，不利于纠纷的圆满解决;另一方面，在纠纷解决过程中，会导致管理者与业主之间关系的恶化，不利于物业管理工作的开展。而采取赔偿责任限额制度，不仅避免了事故发生后的举证困难问题，也便于操作;而且，有利于纠纷双方平和快速地解决纠纷，维持双方的合作关系，从而避免因管理者与业主关系恶化导致的小区物业管理的瘫痪等不良后果。

再次，确立物业管理者赔偿责任限额制度，同样可以起到预防损害发生的功能。预防损害的发生就是通过责任的惩罚性达到教育当事人和抑制事故再次发生的目的。[6]限制性损害赔偿是否具有预防损害发生的功能，在于实际赔偿的金额是否高于其预防损失发生的费用。在物业管理过程中，对物业管理者的责任进行限制，并不意味着物业管理者无须赔偿或仅赔偿少许，而只是将赔偿金额限制在物业管理行业所能承受的额度内。一旦物业管理者违约，他们仍然要承担巨额赔偿，该赔偿金额仍远超过物业管理者所收取的费用。这样的赔偿与全额赔偿一样会起到督促物业管理者认真履行物业管理义务。因此，担心对物业管理者的赔偿责任作出限额规定，会导致物业管理者管理责任心的降低，从而疏忽对物业的管理，业主的人身和财产安全更得不到保障等观点显然是没有道理的。

当然，我们在对物业管理者的责任作出限额规定的同时，我们也应注意以下问题：其一，物业管理者因故意或重大过失致使业主人身或财产受到损害的，不能适用赔偿责任限额规定。《合同法》第五十三条规定：“因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。”《海商法》第二百零九条规定：“经证明，引起赔偿请求的损失是由于责任人的故意或明知可能造成损失而轻率地作为或不作为造成的，责任人无权依照本章规定限制赔偿责任。”在运输行业的国际惯例中，同样对因故意或重大过失造成的损害作出不能引用赔偿责任限额的规定。我们对物业管理者的赔偿责任限额同样也应当作出限制性规定;其二，依据合同自由原则，应当允许物业管理者与业主另行约定违约赔偿的额度，该约定的赔偿数额如果高于最高限额的，应当依照当事人的约定。对此，运输行业的法律法规都作出过相关规定。因此，建议在《物业管理条例》中增加如下规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，当事人对赔偿数额有约定的，依照其约定;没有约定的，每次赔偿金额不得高于物业主管部门制定的最高赔偿责任限额。但是，因物业管理者故意或重大过失造成业主损害的，不得引用赔偿责任限额。”

总之，在我国，随着居民小区的日益增多，物业管理行业的发展也显得日益重要。我们在规范物业管理行业的同时，应同时重视物业管理行业的风险性。只有采取切实措施减轻物业管理者的风险，才能有效地促进物业管理行业的蓬勃发展。

参考文献：

[1] 李缓辉著.物业管理法概论.中国林业出版社，2000. 15页.

[2] 人民法院报.正义周刊.第284期总第313期，2006年1月17日.

[3] 崔建远主编.合同法.法律出版社，2003.17页.

[4] 王利明著.合同法新问题研究.中国社会科学出版社，2003. 68页.

[5] 《中华人民共和国道路运输条例》第二十一条;《中华人民共和国铁路旅客运输损害赔偿规定》第五条;《中华人民共和国海商法》第五十六、一百一十七条;《中华人民共和国邮政法》第三十三条;《中华人民共和国民用航空法》第一百二十八、一百二十九条等;

[6] 《民商法学》2002年第9期第21页.中国人民大学书报资料中心编辑出版.

(本文同文作者：童建弦;原载于《现代物业·新业主》2006年第8期总第50期)

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