物业管理要把控自己的范畴

深圳市龙城物业管理有限公司(以下简称“龙城物业”)创建于1994年6月，在全国物业管理综合实力百强企业排名第十一名。虽然龙城物业已经广泛涉足非物业管理的投资性经营领域，但总经理徐永平并不愿谈论这些比物业管理更能赚钱的业务，他认为那已经和物业管理完全无关，而物业管理本身还要遵循自己的规律，把握好“生命周期”的概念，实现物业的保值增值才是它的最终目标。

(深圳市龙城物业管理有限公司总经理 徐永平)

《现代物业》：龙城物业提出建设“科技型物业管理企业”，那么“科技型”主要体现在哪些方面?要实现“科技型物业管理”，企业要在哪些资源上提供支持?

徐永平：“科技型物业管理”就是说，利用物业自身智能化系统的监测、控制、诊断等功能，借助科学的管理方法、计算机网络技术、专业技术和监测仪器仪表对物业进行有效的管理。我们在深圳市民中心的物业管理上就采用了这种方法，可以节约能耗、保障安全、提高物业价值并且能降低运营成本。

企业的支持一个是在人才方面，必须要配备专业的技术人员，因为要涉及到检测、化工、计算机等等，常规的物业管理也有，都是需要专业人才的，也就是说比常规的物业管理配备的工程师要多一些。

《现代物业》：龙城竞标深圳桃源村时，把高层居民每平方米管理费降低了0.68元，桃源村准备让业主直接参与公司各项物业管理服务工作。对物业管理费不高的老旧小区，如何调动业主参与管理?

徐永平：我们提出一种模式叫做“共管共营”模式。桃源村因为是政府保障性住房，这个小区业主的构成普遍是公务员和事业单位的职工以及他们的亲戚，当然也有一些企业单位的业主。龙城物业进入小区主要的一个工作是让利于业主。但是让利不能以牺牲服务品质为代价，我们还是要做品质的。进行“共管共营”模式的目的就是为了解决这个问题。一是给业主开发一些机会，让业主参与进来管理，同时也减少物管公司的劳动成本;再一个，我们认为一般的小区里面都具有相当的资源，这些资源在开发时或者因为其他的原因处于闲置，可以重新来开发，包括商业的开发，包括原有的资产盘活等等。

《现代物业》：像类似的物业管理费不高的老旧小区，怎样去调动业主参与管理的积极性?

徐永平：桃源村只是一个个案，我认为这种方法不太具有参考推广的价值，因为刚才已经说到这个小区里面的业主构成比较特殊。老旧小区的业主实际上是有消费能力的，能够承受物业管理费，我认为它(老旧小区)还是需要专业公司来帮助小区提升整体的容貌，感官上让业主感觉到物业管理公司存在的价值，让业主感觉到他的付出、购买和他的享受、回报要相互对应。桃源村的确有经济承受能力方面的问题。如果是其他老旧小区，你让业主参与进来，业主还不一定愿意参与，他不缺这点钱，这个模式对他没有太大吸引力。