如何开辟高校物管的第二战场

高校住宅区是高校在自己原有校园土地上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业。实行物业管理既能满足住宅区业主的需求，也可以验证后勤社会化改革取得的成绩，高校物业服务企业可以逐步将成熟的高校物业管理模式推向社会。

笔者在对江苏科技大学(下文简称“江科大”)高校住宅区物业管理的“经济效益”和“社会效益”进行分析的过程中发现，高校正在牺牲住宅区物业管理的经济效益，而将社会效益作为第一要素，以高校住宅为基地，对外进行物业管理营销。

江科大住宅区概况

江科大住宅区包括四个小区和一个校内附库家属区，建筑面积共90,842.63m2，现有业主1,277户，其中一村39,161.23m2，二村26,498.1m2，三村4,812.3m2，新村17,823m2，附库2,548m2。物业服务费收费标准如下：一村和二村为0.5元/m2/月，新村为0.45元/m2/月，附库为0.3元/m2/月。该住宅区在街道办的支持下成立江科大居委会，并于2003年底成立业主委员会。业主委员会将该社区的物业服务工作委托给学校后勤集团镇江华舟物业管理有限公司，服务工作包括小区秩序维护、保洁、公共部位维修养护、绿化的修剪养护等。

从这几年物业服务的实践来看，后勤集团物业服务企业将校内的管理经验运用到社区管理中并不断进行探索，物业服务工作在创建和谐校园、和谐社区中发挥了重要作用：一是对学校的稳定和发展起着重要的作用，减轻了学校行政部门的负担，物业服务成为后勤集团向教职工延伸服务的一项主要内容;二是将校内积累的服务经验和管理模式运用到成熟的住宅区，有利于在实践中检验物业服务企业的社会化程度;三是培养了大量的综合性人才，为高校后勤社会化对外拓展提供了人力资源;四是扩大了高校后勤物业服务企业的业务类型和范围，初步形成了以高校信誉为基础的品牌营销方案。

高校后勤物业服务公司

镇江华舟物业管理有限公司成立于2001年4月，是隶属于江苏科技大学后勤集团的国有控股有限责任公司，已取得国家物业管理二级资质，并于2006年通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。公司自2001年成功受托管理学校住宅区以来，管理物业类型已涵盖住宅小区、学校园区、工业园区、政府机关大厦、高速公路服务区、商务写字楼、金融单位大厦等，管理面积100多万平方米。

高校控股注册的物业公司是高校后勤社会化对外实践的一个重要成果，注册物业公司对承接校外物业管理项目也是高校后勤社会化改革的一面旗帜，托管的物业类型越多，培养的专业人才也就越多，公司的实力也就越强，华舟物业在对外进行市场营销的过程中，依托高校品牌优势，一直将高校住宅区成熟的物业服务模式作为主要输出内容，不断从住宅区管理处调集人员管理新项目，几乎都能很快适应甲方需求。

高校住宅区物业服务的“经济效益”和“社会效益”

经济效益

物业服务企业主要的收入来源是收取物业服务费，主要支出是人员工资。江科大住宅区自建成以来至2008年1月一直是按照每户5元的标准收取物业费，差额部分由学校给予补贴，自2008年按照镇江市物价局规定的三级物业服务标准进行收费，而在这几年发展的过程中，江苏省就两次上调最低工资标准，人员工资不断上升，负数的绝对值越来越大，也就意味着亏损越多。表一是2010年预算表，从表中的数据可以看出，收入小于支出，因此江科大住宅区项目管理是在预计亏损的状态下运行的，按照物业费收缴率为80%计算，每年的实际亏损额还要更大。

表二是2009年与2010年亏损比较：2010年亏损明显比2009年亏损的绝对值要大，这主要是因为江苏省2010年2月开始上调最低工资标准，镇江市增幅为12.95%，而物业费没有增加，因此导致2010年亏损更大。

从以上的分析，我们可以得出这样的结论：江科大高校住宅区物业管理市场处于亏损的状态，高校物业管理企业必须参与社会竞争，从社会项目上实现盈利才能维持物业服务企业的生存。

社会效益

高校物业服务企业以本院校后勤为依托，做好住宅区物业管理是向学校证明后勤社会化的成果，也是将高校后勤取得的成绩服务于高校教职工。江科大住宅区是华舟物业对外拓展的第一个项目，项目的成败直接关系到以后继续对校外市场的发展，考虑到这一点，后勤集团选派一批实践技能出色的管理人员参与小区的管理工作。在各方的努力下，江科大高校住宅区多次获得“镇江市优秀住宅小区”、“镇江市绿色小区”、“全国绿色小区”，多户家庭被评为“文明家庭”。物业服务公司每年上半年都在各小区开展业主满意度调查，满意率在90%以上。如下表三以2009年调查数据为例：此次调查共发放问卷500份，回收有效问卷485份，综合满意率为97.08%。

“经济效益”和“社会效益”的决策

当高校后勤物业公司在高校住宅区项目“经济效益”与“社会效益”孰重孰轻的关系上作出不同的选择时，可能得出下面的结果：

注重经济效益而看轻社会效益。这是典型的市场经济发展规律，也是企业生存的基础，但是在高校后勤尚处于社会化改革的阶段，很难实现这种目标，从以下一组经济数据就可以看出：各种支出782,932.82元，总面积90,842.63m2，平均下来要0.62元/m2，超过现行标准0.12元以上，业主很难接受这种提价。如果高校后勤物业管理一味地在高校住宅区追求经济效益，那么必然要降低物业管理的成本投入，从而导致服务质量的下降，最终将没有能力走出高校区域，实现社会性的盈利。

注重社会效益而看轻经济效益。这是对江科大高校住宅区物业管理案例研究后得出的结论，也是高校后勤物业服务企业不得不作出的选择。在高校后勤社会化的背景下，社会效益才是高校后勤企业发展的根本，这不同于校内有限的学生市场，高校后勤社会化改革的目标就是减轻高校的压力，逐渐让后勤参与市场经济，高校才能更好地节约有限的人力物力投入到科研教学中，提高高校的核心竞争力，后勤也就真正为高校的教学科研工作提供了保障。这个任务是由高校后勤天生的职责所决定的，也是在后勤改革过程中所不能回避的问题。改革是一个漫长的过程，如果单纯追求市场化的效果，采取冒进的举动，不但不能扩展出良好的市场环境，更会对从后勤改制而来的高校物业服务企业的立足之本构成威胁。

当然还有第三种最为理想的状态，那就是社会效益与经济效益相平衡。但由上分析可知，现阶段很难达成这样的状态，只能是企业战略发展的一项长远目标。

高校后勤物业服务企业的出现，是后勤社会化的结果，减轻了高校办后勤的压力。在现代物业服务市场不断成熟的背景下，高校后勤物业服务企业不但要参与市场竞争，还要满足高校住宅的服务需求，高校后勤物业服务企业往往更注重的是社会效益，这主要是由两个因素决定的，一是高校物业服务企业立足于高校，必定要为高校住宅区服务;二是以高校后勤为依托，树立高校后勤服务的品牌，从而创造良好的品牌效益。

(刘丽丽对本文亦有贡献)