历史回顾：何时能够实现“建管分离”？

据了解，北京市建委日前下发了《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》(京建物[2006]666号)(以下简称“《通知》”)。《通知》要求，自下发之日起，有物业管理资质的房地产开发企业，不得承接本企业以及相关单位开发的新建住宅项目的物业管理。按照《通知》的规定，今后房地产开发公司或公司下属的子公司都不能再对自已开发的住宅小区项目实施物业管理，而是要通过招投标确定选择哪家物业管理公司，强制开发商“建管分离”。当然，一个新政的出台背后一定会有着深刻的社会背景，就在《通知》发布不久，关于新政的质疑声不断，由于各自所处立场和涉及利益的不同，对“建管分离”新政的出台以及可能产生的影响有着完全不同的认识，因而就此引起了广大购房群众、物业管理行业和房地产界的广泛关注。

『政府声音』：强制房企“建管分离”，让物管行业摆脱“成长的烦恼”

由于我国房地产市场长期奉行“谁开发，谁管理”的经营模式，很多物业公司都是由房地产开发企业所派生出来，由于开发商与物业公司存在着“血缘”关系，使得物业项目在承接过程中，作为物业公司方面很难对开发商实施有效地制约和监督，直接导致物业项目许多的隐患遗留下来，成为后期小区业主与物业公司之间矛盾的导火索。正是为了避免以上情况的发生，规范物管市场行为，在《物业管理条例》第二十四条就规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，并要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但由于规范的社会招投标机制尚未形成，建设与管理一体化的现象在房地产项目开发中依然普遍存在。

而此次北京市建委发出《通知》再次明确了这个问题，对开发商“建管一体”亮起了红灯，要求房产项目的开发责任和物管责任全部划清，必须通过招投标方式选聘住宅项目的前期物业管理公司。根据招投标法规的相关规定，招标人不能同时担当投标人，这实际上就意味着具有物业管理资质的房地产开发企业应该实施“建管分离”，从而达到规范物业管理市场的目的。北京市建委物业处有关负责人表示，房地产开发与物业管理分业经营，能够明确和理顺前期物业管理的法律关系，同时还有利于通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。另据了解，由于“建管一家”是一个历史遗留问题，解决起来不是一朝一夕的事，目前还没有制定实施细则的相关政策，但可以肯定的是政府相关部门除了要对物管招投标实施指导、监督、备案、审查以外，还要对不符合条件或与开发商私下交易的物业公司进行否决和处罚，并在物业项目评优、物管企业资质年检申报以及资质升级都将对房企“建管分离”提出明确的要求。

『房地产开发商』：各家房企情况不同，制定政策不应一刀切

开发商之所以热衷于“建管一体”，主要是因为在房地产发展的早年，物业管理行业发展相对滞后。早期能被市场普遍接受的物业公司不多，选择余地小，开发商自建物业管理公司就成了一种当然选择。再加上房地产开发企业处于企业品牌战略方面的考虑，有很多开发企业在房地产项目策划时就已经把后期的管理服务(如：小区24小时热水、免费增值服务等)，都作为推广项目的一部分进行宣传，当然也希望能够让最能配合工作、领会自身设想、并能够传递地产品牌文化的下属物业公司对物业项目实施管理和服务。开发商自己开发、自己售楼、自己进行物业管理的“一条龙”服务方式，办理事情会比较顺畅。这样取得成功的项目很多，如：万科城市花园系列项目、中海地产开发项目等等。“建管一体”取得的效果不错，而且有些开发商认为物业公司在项目正常运行期间提供的优质服务会反作用于开发商，会使开发商在今后所开发的项目拥有很好的、长期的口碑，这也是开发商所期待的。而一旦实施“建管分离”，由于不同公司之间有着明确的权利责任关系，由于利益的驱动，物业公司不可能完全从房地产项目本身的品牌角度出发考虑问题，房地产开发商会担心项目的物业管理服务问题引起的房产项目贬值后患无穷，因此给房地产公司长期的品牌效应与良好的口碑产生不良影响，由此产生的无形资产的损失又由谁来承担?另一方面，房地产开发商也担心“建管分离”，会使得一些不太成熟的物业公司进入市场当中，担心由此引发产生新的市场不稳定因素，反而会造成市场的混乱。

『物业公司』：“建管分离”推动市场化进程，还需物管招投标实现真正的公平

和很多行业的市场状况和发展特征相似，在中国的物业管理行业中公司规模较大、称得上是一流市场品牌、具有强大竞争实力的物业管理公司屈指可数，其中依靠房地产公司成长起来的居多。如：金地、万通均设有自己的物业管理公司，并凭借房地产公司的强大实力在市场竞争中占尽先机屹立潮头。而另一方面，很多中小型物业公司特别是没有开发商作为后盾的物业公司大都是默默无闻，它们并不能依靠其母体得到房地产公司开发的大量优质楼盘，只能在激烈的竞争中依托中小房地产公司开发的中小规模楼盘来努力扩大市场份额惨淡经营，有的公司甚至将面临被市场淘汰出局的悲惨命运。如此形成的物业管理市场竞争态势的确存在不公平的因素，《通知》的出台的确为规范市场提出了硬性要求。

但是，对于《通知》的落实以及可能产生的结果，有些物业公司还是提出了自己的观点。由于目前在房地产项目进行前期选聘的过程中，对于开发商的权利约束不够、对于相关信息也并未接受社会的公开监督，造成形式上符合要求的公开招投标工作，并不能实现实质上的公平。因为开发商在前期物业管理中的绝对话语权并没有得到真正的改变，这种优势可以让开发商采取一些变通的做法实现最终的目的。如：不同开发商之间可以暗中进行交易，你聘用我下属的物业公司，我聘用你下属的物业公司;有些房地产集团，对旗下的物业公司采取独立法人资格注册新公司参与物业市场招投标，也可以规避此次政策对其的限制。实施招投标推进房企“建管分离”，这一措施实施起来并不容易。在前期物业的选聘中，有必要对开发商的权利进行有效限制，其中包括对物管招投标程序和相关信息的披露应该接受公开的社会监督;对于购买了期房的业主，完全可以提前介入前期物业公司的选聘，制约和监督开发商的权利;在政府相关部门的帮助和协调下，推进小区业主大会尽早召开，即使是已经入住的小区要更换前期物业公司，同样欢迎包括开发商所属物业公司参与竞争，接受业主大会的选择。

『小区业主』：“建管分离”有利于规范市场，希望从前期物业管理开始

一直以来，开发商自建自管，建管之间界限模糊，缺乏明确的承接验收过程和手续，开发遗留问题大部分是在物业管理阶段暴露出来的。由于法律关系不清，主体责任不明，问题往往被暴露后无法得到根本解决，业主的合法权益受到侵害。北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占小区物业管理纠纷的80%以上。由于住宅项目前期的物业管理公司大都由开发商制定，加之各种复杂因素导致小区业委会迟迟不能正常成立运行，使“前期”物业公司变为了“长期”物业公司。所以，本次《通知》把前期物业管理的“建管分离”由“提倡”上升为“强制”，对可能由于权责不明引起的纠纷采取了预防措施，是非常必要的。

应该承认，以上这些缺失都是发展中的问题，说到底都应该在实践中规范、在发展中完善。实施强制“建管分离”，开发商将很难再随意把各种遗留问题和累赘包袱甩给物业公司;物业公司为了规避日后可能出现的风险，将会尽心尽责地勘察住宅小区可能存在的遗留问题，并与开发商签订合同确定遗留问题的责任方和解决方式;而业主也不会再认为物业公司和开发商是同一个利益集团，不会导致在问题出现时一味向物业公司发难，采取拖欠物业费等非理性举动。因此，物业纠纷的发生几率将大大降低。

物业管理行业从一开始并不是作为一个原生行业诞生的，而是作为房地产行业的延展业出现，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。这种由于行业“血亲关系”所衍生出的物业管理行业的特征和市场现状与房地产业十分相似，而这种相似性的本质则表现为依赖，就是物业管理行业并未真正进入市场化。然而，资本对利润的追逐，加深了物业管理公司之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。随着“建管分离”步伐的加快，其深远影响势必随着时间的推移而逐步加深，物业管理公司作为一个独特的企业，应该通过对自身竞争力的培养，从而提高物业管理公司的社会地位，摆脱过分依赖房地产开发公司的传统格局，促进物业市场的竞争，加快物业管理行业的市场化进程。