CBD超级大楼的表面关键性部位和设施怎么管理？

CBD，Central Business District(中央商务区)，城市综合体和超级大楼正以铺天盖地之势风扉中国，成为新型城市核心物业和人们新生活方式的亮丽风景线。

CBD超级大楼是城市的缩影，由高层、超高层商务写字楼群、楼宇的接近和接合面、商圈连片路区组成，多种社会经济生活元素交融组合，集商业、购物、金融、酒店、办公、会议、展示、文化、影视、运动、游乐、饮食、休闲于一体。当然，世界性的CBD超级建筑构筑物成群展现要比中国早很多。

CBD超级大楼的出现是有条件的，牵涉设施设备、地方资源、商品物流、人气聚集、生活潮流和管理素质，这从建设起因到运行效果都要具备。其中作为独立楼宇稳坐核心的机电设施设备，当然首选如约克制冷、三菱电梯、西门子电器等世界知名品牌。但表面可见、面向公众、具有关键性的部位、设施，如同人的衣装、配戴一样，需要在设计、安装、使用、管理上体现高效、新颖、高科技含量的特点，发挥构成CBD超级大楼总体经济能量的重要作用。

表现建筑物超级外部形象的构造性设施

这些为现代建筑物全天候开放密集使用、充当延续支撑力量、引领潮流理念习惯的关键性部位、设施，需要率先讨论的是表现建筑物超级外部形象的构造性设施。建筑物外立面立体和装潢的构造设施直接表现超凡脱俗的形象，决定于建筑物的规划、设计、建设和管理，是捕捉社会视线和公众印象的热点。它不但表明建筑物由复杂的内部承重结构支撑起来，而且向人们传递构造的外在特点以及理念风格。

香港如心广场低座Nine与高座Teddy，在42层布置Hand with hand(“手拉手”)的高空连体光廊，顶部、底部、两侧选择以钢结构镶嵌超宽大钢化玻璃的全通透构造，突出大厦对区域时代潮流的引领，观景特色和通行连接功能获得全新意义的发挥。

今年1月我在伦敦考察欧洲最大型购物中心Haros，庞然建筑物的整个外部让热烈灯饰包裹起来，彰显商品内容奢华的定位。(图1)相对而言，同样是英式太古集团的广州天河城CBD太古汇，则采用保守简约的版面，外表不动声色，内里却包藏建筑面积14万平方米的超大型Shopping Mall，并以神秘的地面光廊向人们透射隐埋在负层的食街大乾坤。(图2)这种外部构造设施在管理上的难点是要确保品牌形象的持续性和完整性，每一盏灯饰、每一块玻璃都要如常发挥效用，一个都不能少，一旦损坏要有足够的准备及时补充更换。

图1 位于伦敦的欧洲最大型购物中心Haros外部热烈灯饰。

图2 广州太古汇神秘的地面光廊向人们透射隐埋在负层的食街大乾坤。

体现高科技的声光电动画场景设施

通过设计，对人们巨大而强劲的吸引力会来自建筑物内部核心的高位空间的声光电动画场景设施。这种以高额投入建设打造的室内大型景观设施，成为提升建筑物整体效应的强大动力，散发面向不同层次人群的凝聚气势，在高空间展示具有超高难度的技术优势，制造仿真、独特、动人的现场感染力，把自然社会的现实环境和故事情节搬进大雅之堂。广州原白云机场已逐步打造成为新型CBD城市综合体，庞大的购物广场空间安装长达120米的宽型遮天光板，让人们感觉仿佛就在太空中徜徉购物。(图3)2014年8月我在中东新型城市迪拜同样感受到这种大胆设想。在面积达70个大型足球场的世界最大型购物中心Dubai mall建筑体内，通顶落地、真实壮阔的声光瀑布和海洋世界，成为建筑物最欢乐的超级景观。(图4)这种设施的安装和管理要求很高，完全依靠高新科技支撑，要求彻底保障安全、严密妥帖。

图3 （左）广州原白云机场逐步打造成为新型CBD城市综合体，安装长达120米的宽型遮天光板。

图4（右） 中东新型城市迪拜CBD建筑体内通顶落地、真实壮阔的海洋世界。

CBD超级大楼顶部空间的利用

CBD超级大楼的顶部、天面、平台是可设计、经营、运行的物业空间，通过因地制宜地打造观景、休闲、玩乐的活动内容和设施，让人们建立或改变对城市的认识。巴黎除埃菲尔铁塔外的最新制高点Montparnasse大厦在59F开辟天面观景设施，以13.50欧元的门票开放，让世人登高观赏享誉世界的巴黎天际景观和城市规划。天面的开放不但需要顾全楼体顶层的层板承重结构、防水功能和女儿墙设计特点，而且特意为公众设计平整的步道、透明的防雨篷和挡风墙，安排专设直达电梯。(图5)当然，在天面平面或斜面营建表现科技内容的玩乐世界也并非不可能。阿姆斯特丹Nemo sciencepark就立意为少年儿童开放天台的斜面，专门设计层级、水流、棋局和仿真管道系统的知识天地，可谓别具匠心。天面开放的管理节点在于层面防水、高位安全以及善解人意的服务(图6)。

图5 巴黎最新制高点Montparnasse大厦59F

图6 阿姆斯特丹Nemo sciencepark在天台的斜面为少年儿童专门设计知识天地。

CBD超级大楼高空防火灭火

CBD超级大楼高空防火灭火是世界难题，云梯上不去，直升飞机定不了位，烟囱效应让摩天大楼在极短时间内火焰到顶通天。物业管理经验表明，需要增强楼体消防的自我保护，除在主体结构上设计走避隔离层、在楼层层间引进先进的喷淋和消防栓灭火器材，保障严密运行的消防监控系统外，要求在建筑物的建设施工和承接查验中高度关注层板边沿与外立面内圈的结合部位，实现严密的封闭隔离。基本做法是在层板周边与外立面铝合金构架之间宽度约20cm～30cm、高度约60cm的环边空间填堵结实的防火棉填充物予以阻燃，加封硅胶板和铁板，这种施工做法和实效程度须经现场确认。(图7)楼堂内部空间檐边的挡风垂壁也是自我保护，常见做法宽度仅为20cm，但规范宽度应达到50cm。超级大楼世界性潮流趋于表现饮食文化与商业购物的结合，进入现代商业物业的市肆、食街在布局上尽量分布于顶层或裙楼，不仅自然采光的进餐环境很美，更重要的是万一发生火情，可以减少局部火源对其他楼层的影响，有利于早期扑火。

图7 楼体在层板周边与外立面铝合金构架之间宽度约20cm～30cm、高度约60cm的环边空间填堵结实的防火棉填充物予以阻燃，加封硅胶板和铁板。

中空大堂圈内层面氛围的人性化安全设施

CBD高层商务写字楼特别是大型购物中心的中空大堂是人流汇聚中心，按照国际规范做法，中空圈内地面不设经营摊位，除非对该部位在营造特别设施条件下使用。(图8)在巴黎La Fayette大型购物中心，由于中空圈内层面边沿加做人性化设施，则中圈地面可以安排高档化妆护肤品经营。针对凸显流畅线条的层间护栏，规范高度应达120cm。从使用效果出发，需要明确认识玻璃出不锈钢和不锈钢出玻璃的区别性做法，前者易发生玻璃脱落意外，后者则有利于护栏使用的稳固性。

图8 大型购物中心的中空大堂是人流汇聚的中心

电梯分布和梯间设施引领高尚生活潮流

高层和超高层商务写字楼环境专业、高端，显示专著文化氛围。由于楼体存在多种经济元素结合，国际规范要求梯位遵从不同使用功能分部设置，对大厦高层、超高层段的写字楼用梯，中层、高层段的酒店用梯，低层、负层和裙楼段商务、购物用梯，以及观景、影城、展示、会议的专用梯位等，在具体安排上分部、分段设置，尽量减少电梯使用的相融性和互扰程度。在梯型安排上，主张按使用功能满足多种类型结合，包括垂直式电梯、自动步梯、斜式和平式平面梯、中空大堂和外立面观光梯、观景top直达梯等，以清晰的标示指引，按需分布、整体和谐，正如中空大堂观光梯让人一下子提升对商业大厦整体空间的认识，购物中心斜式平面梯方便顾客用手推车把所购物品送达车库运走。德国汉诺威地处CBD区域中央火车站的通行是大量安排和使用电梯，密集的枢纽人流通过地面和地下层间四个方向迅即疏散分流，构造一个立体包容量巨大的高效空间。(图9)反观新落成占地巨大的广州南站，拉着箱子从站厅这端到那端要走半公里，注重平面而忽略立体，面积与效用比例失调。

图9 德国汉诺威地处CBD区域中央火车站是一个立体包容量巨大的高效空间。

世界趋势表明，高层商务写字楼梯间倾向于文化空间而非使用空间，写字楼、酒店、Mall的梯间部位设置雕塑、书画、工艺展品而不设置屑物箱，传递的理念是不主张该区域发生丢弃物的行为和对丢弃物的清洁行为。

绿化设施正确体现绿色建筑原理

许多人认为高楼大厦立面种大树就是绿色建筑物，其实不然。需要正确认识绿色建筑物的环保型特征，关注点是：1、门窗使用能耗要低于全屋建筑物总能耗的25%;2、墙体、外立面窗的中空玻璃;3、塑钢平开窗;4、屋面的挤塑板;5、楼栋门入口的保温保冷;6、隔音隔热和密闭性;7、水、电、气、燃煤耗能;8、防水;9、对讲防盗、监控系统等。建筑物总能耗包括电力、水力、燃煤、天然气、液化石油气、人工煤气。

由于建筑物设计照顾了这些特征，也就决定建筑物特别的外观和构造。日内瓦联合国大楼一进去就可感悟绿色建筑的特点：大理石墙体、门窗密封性高、利用自然采光、楼体就是楼体不搞绿色遮蔽，标志性风格是严格、严肃、整洁、整齐。相比较国内政府机关写字楼大堂会出现“下午2点半有凉茶喝”的标示。环保CBD名片建筑能为使用和管理预留条件和余地，避免出现错觉，如新落成的广州图书馆，外墙层层叠叠，它是一本书，但不一定够得上绿色建筑，因为每年外墙清洗花费大量人力和用水。(图10)

图10 新落成广州图书馆外墙每年外墙清洗花费大量人力和用水。

CBD超级大楼绿色建筑向国民传递需要认知的标准规范因素，包括不能让绿化植物随意上楼。需要选用和区分能上超级大楼的绿化植物，要求防蚊、防虫、长势慢、少叶、少土、耐肥、耐水、无药物喷撒，倾向于选用椰、葵、松、柏、棕、竹、藤类植物和兰花、菊花、茶花等花卉。CBD超级大楼外围地面区域首选布置移动式绿化植物设施，尽量不圈地搞成绿化园带，减少绿化成本和由于栽种、修剪、喷淋造成人为对CBD环境的损坏，留足让公众聚集、流动的位置空间。

经过精心设计管理、充满新概念印迹的CBD建筑群，会以其卓越个性满足使用需求、引领新生活风格，给人激动的感觉，充满震撼力和吸引力。让我们跟上国际先进潮流，尊重和贯彻环境设施的客观规律原理，真正造就经得起评议的世界一流CBD城市综合体和超级大楼景观。