城市美丽天际轮廓线的物业原理

1世纪20年代的今天，整个社会对美好生活向往和追求，国人、市民的城市观正在发生日益强烈的变化。过去是因城而市、因市而城，从墟集演变成小城镇、中等城市到大都市，对于城市的认识较大分量局限于经济范畴。而今时势已经翻天覆地，城市不仅是经济容量的载体，更是时代标杆、立体艺术和现代物业的宏观世界。对于城市的认识已上升到可持续发展的大环境范畴，是要打造繁荣、有序的生存创业和与国际间全方位交往的社会平台，让不同层次、不同类别、不同国家的社会经济人群融为一体、共谋事业，城市面貌、功能迎接世界性的考评。像瑞士苏黎世那样规模不算大的城市也能营造、彰显静谧宜人的城市天际轮廓线，深感在中国城市化深入的进程中，为着更大规模体现城市物业的进步变化，解决为什么及如何保护城市美丽天际轮廓线的问题，需要从物业原理三方面去认识和行动。

天际轮廓线属于城市规划、布置、控制的立面空间

世界城市一直把城市天际轮廓线纳入规划、控制和规范管理，这反映城市物业内容需要有计划、有选择进行布置的客观规律。中国城市在过往较为重视地面管理而忽略空间管理，以净空为基本要求的空间管理应当毫不犹豫纳入城市对于路区、社区、园区、建筑物管理的重要议事日程。认识空间管理是一种适应时代潮流的进步，代表一个城市把管理触角深入到不同类别物业范畴原形原物的固定性和安全性，并使之专项专业化。建筑构筑物自身的固定性、安全性及其相互联系是客观存在的，固定性直接来自建筑设计师手笔和城市规划格局，固定性影响安全性而安全性需要固定性，两者相辅相成。绝不可以在建筑物落成通过竣工验收之后又随意附加重量的装饰、商业标识物。建筑设计师往往把城市现代物业看成顶天立地、活生生的人体，建筑构筑物组成的城市天际轮廓线，与分别代表男人的头和肩Y字线、代表女人的背和腰S线具备同等重要的观瞻意义，鼻子就是鼻子，眼睛就是眼睛，出现僭建附加物就失去设计和规划的初衷。(图1)

图1 鹿特丹建筑精美的外形轮廓线

空间管理最敏感的是建筑物楼顶部位，楼顶部位包括层板、护栏、女儿墙都是建筑物建造结构的重要组成部分。我在欧洲不同规模、层次的城市考察得出共同感观是，户外楼顶部位严禁违规设置标识物。对于这种行为，是通过经历百年的法律法规，从城市物业的规划、设计、布置、开发，到建设、使用、维护、管理，在不同范畴和环节予以严格禁止，加搭僭建的性质如同占道经营出师无名。在意大利的城市随处可见历史文化遗产建筑，高楼、大厦、房屋的顶部、外立面清空干净，楼体不允许安设广告牌匾。那年我特意在电影《罗马假日》拍摄地罗马西班牙广场停留1整天，这里有137级台阶。全世界年轻人为体验电影主人公的纯洁之情都希望坐上半天。坐在台阶上放眼西班牙广场，四周建筑物完全摒弃高空商业广告，只有带上历史故事的房屋和广场喷泉设施。对于满城珍贵历史建筑的精明共识是将建筑物视同人的身体，怎么能随意让别人在自己身体上钉钉子呢?(图2)

图2 罗马西班牙广场四周建筑物完全摒弃高空商业广告

不仅楼顶，楼体外立面周圈同样需要整治。北京规定每一建筑物一楼一标不在外墙重复设置多块标识物是对的，但同时还应深化、细化，对一楼一标的规格、形式、技术保障条件作出规定。在欧洲城市，所有商业店铺户外设置标识物必须经过申报批准，按规定在一定长、高、宽度尺寸范围内设置，不是像国内商家爱做多大就做多大，禁止肆意超出墙身和天际轮廓线范围。在阿姆斯特丹，即使最有名气的女王家族物业大型购物店，也不能悬挂剖面式商业牌匾，只在墙身依表面挂设商业招徕版式，门区立面空间是干净剔透的。对凸出外墙悬挂的牌匾标识物严格规定尺寸范围，反映出城市立面空间管理关系的明确认识。德国杜塞尔多夫对临街建筑物外立面的牌匾长宽高度规定则更为严格。(图3)

图3 德国杜塞尔多夫临街建筑物外立面的牌匾长宽高度有严格规定

城市空间管理实施的榜样力量在政府。地方政府办公机构或面向市民的办事机构在城市建筑群中最具耀眼影响力，本来就是每天人员交集、寻问到访、公众度高的地方，人们除初访外只要来过一次就明白这里的重要性，因而更需要谦虚、积极、平和地融入社会，大可不必采取赫然占用天际轮廓线搞标识物那样过于炫耀的做法。荷兰工业小城赞丹(Zaandam)的市政厅从规划设计开始就秉承这样的思路和风格，发挥建筑设计师的出色智慧，营造与全城建筑物和谐统一的卡通形象特色，反而增添谜一般的吸引魅力。(图4)

图4 荷兰工业小城赞丹市政厅外立面

遵循洁净空间管理物业原理由此引申，世界上的写字楼或高尚公共物业,特别是重要机构写字楼外立面更是连半点标识物都没有。在日内瓦，联合国建筑群“万国宫”，就是只通过在地面设置标识物显示大厦的资讯，而整个建筑物从楼顶、裙边、女儿墙到四周外立面全体清空，布置的是大自然沧海桑田般纯净的宽体大理石表面，其入目效果开朗、雅致、淳厚，让人久久伫足憧憬和欣赏。(图5)维也纳第三联合国复合式大厦同样关注标识物与楼体格局相适应，大厦标示只设置在主入口贴墙门楣，却毫不吝啬空间，在裙楼平台一圈安设供大楼足用的太阳能采光板制热设施，让人莅临实景就会刮目相看、开动脑筋。(图6)

图5 宏伟的日内瓦联合国建筑群“万国宫” 图6 维也纳第三联合国复合式大厦主入口

建筑物所有权是最需要普及落实的法制因素

城市天际轮廓线牵涉建筑物所有权。《中华人民共和国物权法》颁布实施标志着中国城市化进入物权时代。《物权法》的核心内容就是明确宣示和推行建筑物所有权，即物业具有权属性和权属关系。业主和物业使用人围绕建筑物的任何行为、做法都不可以脱离这一法律约束。从国内城市积集建筑物高空牌匾问题看到，行为人缺乏对这一法制因素的认识也是重要原因。漫步欧洲城市街头，并不像香港那样头上全是横一块、竖一块堆得满满的商业广告，而清一色只有建筑物天际轮廓线，楼顶部位一块商业广告都没有。香港旺角、油麻地等区段的唐楼群的楼顶、楼层上密集分布、分插、延伸着各种商业标识物，其安全威胁一方面涉及楼体、楼层，另一方面涉及楼外下方过往的行人、车辆，实际上是一种摆脱相关法律关系的物业乱象，不应为内地城市、城镇在现代物业规划、建设、使用、管理、运行中所效法。

客观上看，建筑物与其主人一样都希望表现自己。建筑物天际轮廓线是自身楼体结构的一部分，理所当然值得珍惜和维护。现实经验表明，在此前提下从维护、落实建筑物所有权出发，完全可以通过发挥建筑设计师的才智构建必要、合适的标识物。单一业主权属物业在规划设计和开发建设时，采用永久保留的技术方式可把名称标识物直接建造在大厦楼体上，既体现固定性、安全性又达到高远视角的良好效果。与此同时，楼体建筑材料的运用也能纳入重要的标识设计范畴。纷繁多样、日新月异的建筑材料作为特有的物质材料，不仅可以营造建筑物楼体，同时可以凸显大厦的思想和风格。一些知名的大厦就是通过选用特有的色材面砖进行外立面贴墙，从而向世人表示建筑物的权属人集团机构、主体实业和主旨见解，引发人们的共鸣。

建筑物楼体外形设计本身更具不寻常的标识意义。超高层写字楼大厦在外立墙面以“太空行走”方式特意安排体外廊道和精心设计的遮阳窗扇，从而构成从底至顶壕道式的外立面使用功能，以此告知路人本机构不同凡响的规模成就和业务途径，给来访者留下深刻印象。(图7)彰显大方的外在表面设计还可以表现在足以引发人们对大厦特别部位层板外观形象的关注，有如融进蓝天白云之中。

图7 超高层写字楼大厦以“太空行走”方式在外立墙面特意安排体外廊道和特有的遮阳窗扇

但是，如果在非单一业主权属的公寓大厦，则存在物业专有部分和共有部分的区分和做法，任一单元业主不可以在共有部位以及专有部位外向部分安排商业宣传性牌匾或标识物设施，因为这种做法超越物业权属范围和责任，牵涉全体业主的表决权和使用权。认识和落实这一法制因素可以最大限度减少自发衍生乱设商业广告牌匾的现象，避免积集成风、法不治众。在欧洲城市即使单元业主的卖楼出售标示也只能按规定局限在自身专有部位外立面，并遵守规定的尺寸要求进行制作。(图9)至于城市居住物业的住改商则是严格接受法规控制的，未经批准的住改商物业不能出现商业广告。

图8 大厦特别部位层板外观 图9 单元业主的卖楼标示按规定局限在自身专有部位外立面

户外牌匾、公共标示的设置、使用、管理科学可行性

天际轮廓线与户外牌匾、公共标示设置、使用、管理密切相关。其科学可行性首先表现在城市空间的科学衡量标准，需要从最根本的制定规范做起，解决什么才真叫“城市的美”。世界城市现代物业的建设管理规律是共通和相连的，毋庸置疑城市美丽天际轮廓线应该是开阔、清晰、跌宕、无杂质的，当人们立足高处俯瞰或远观高素质城市的风貌，视野应是只有建筑物的不同切线、立面和构筑图形，所有楼顶牌匾广告零设置、只安排消防机房、通讯设备、高空清洁维护机架和必要的固定设施。2013年夏天我放眼西班牙马德里天际轮廓线，整体观感就只有楼房物业和公共设施，天际轮廓线与全城街区、园区科学的规划设计、使用管理紧密联系在一起。当然，平心而论作为高深、严格标准的体现，世界城市美丽天际轮廓线的造就首屈一指还是巴黎，我好几次在这里登高俯临极目远眺，不但老城连同新城的天际轮廓线都同样显示洁净清爽、脱颖而出、玲珑剔透，让人不禁发自内心赞叹真不愧是国际大都市的范儿!

诚然，从地理位置或物业用途进行客观衡量，工业园区相对城市，楼顶牌匾需求有其独立性。工业园区地域相对集中、庞大，园区环境的划分、布置有专业规律、专门计划可循，适用对象包括园区内的人流、物流相对固定，对物业环境设施的使用目标相对单一，使用要求相对明确。特别是出于工业园内企业群的快节奏、共同适用性和相互联系圈，客观上存在打造以远近结合为目标的内容视野，因而需要设置楼体顶部或外立面物业名称标识物，正如管委会是企业群的“家”，会议展览中心是中外产品技术交流展示的场地。因为园区集结庞大中外企业群，包括企业本身标示名称也是方便寻找的依据。但设置的原则是安全、规范，只限严格的名称内容而非商业广告标识物，无刻意商业性，并需采用附墙、疏网、通透等方式进行构造。

城市户外牌匾和公共标识系统同样需要体现科学可行性。户外牌匾、公共标示系统的科学可行性表现在分门别类的具体政策、方式、方法和手段。技术性要求是不但城市的区域大道、即使内街窄路同样严格控制户外楼顶牌匾的设置。城市内街商铺、酒店的经营牌匾同样局限在一定尺寸规格，并规定在贴墙部位、不允许随意超出，经营人对此真的不满足或仍需要更张扬一点就只能用悬挂旗帜的办法。实践表明，这一改良性标识物既美观、实用又不妨碍建筑物轮廓线。(图10)

图10 外墙单独悬挂旗帜

城区范围的公共路标适宜用低部位独立设置杆柱式标识物，按不同方向为路人指引主要的街区和部位。公共路标配合楼宇指示标牌对行人进行提示，标示内容应尽可能大量、充分、清晰，精细、翔实的程度直至指引每一条最细小的街巷。路标指引与对建筑物自身形象的识别并不矛盾，对于一个正常留意环境设施的行人来说，目标建筑的寻访路径是通过大量、充分、清晰、详尽的低部位标识物掌握的，从头到末读懂标识物再作寻访，而不会光靠看着头上楼顶的广告牌走回家。

在非商业性前提下，住宅小区、大学校区在保护建筑物原形原物完整性基础上，基于建筑物相类似性特征，为标识区别辨认，可以图案、数字、字母、方位附墙设置标识物。住宅小区还可例外存在人性化做法，有的家庭快要生小孩或生了女孩或男孩，允许在户外、门前、窗前悬挂庆祝标识物，要是家里儿女在小学或中学顺利毕业，也允许在户外设置以一幅旗帜连带一个书包为相约俗成格式的标识物，即不用再上学了。除此，机构、场所为增加节庆氛围悬挂户外喜庆标识物也是准许的，当然这只限于一两几天、无碍大局。

原载于《现代物业·设施管理》2018年1期