陈耀从：泉州·中国粮食城的守护者

粮食危机与粮食城

2007年，联合国粮农组织报告指出：全球粮食产量仅可养活世界总人口约57天，大大低于安全警戒线，全球正面临30年来最严重的粮食危机。

中国粮食价格在2007-2008年的持续上涨，无声地印证了这一结论。而在今年两会期间，袁隆平指出“有些国家储备粮库是空的”，并提出普查全国粮库的建议.一石激起千层浪。粮食问题，再一次成为举国关注的焦点。2008年3月27日，在全国农业和粮食生产工作电视电话会议上，国务院总理温家宝进一步强调了农业和粮食生产的极端重要性——这是保证市场供给、抑制通货膨胀、实现今年经济社会发展目标的迫切要求，是应对国际农产品市场变化、保障国家粮食安全的重要举措，是顺利推进我国现代化建设的关键所在。国务院将进一步加大对农业和粮食生产的政策支持力度。

就在全国人民都在关注粮食生产问题时，泉州市全新物业管理服务代理有限公司总经理陈耀从却在想着另一与之关联的问题，他欲承接一个新的物业项目——泉州·中国粮食城。在这样一个举国关注粮食问题的时期，这个商业物业项目要不要承接，能不能做?陈耀从必须做出一个抉择。

“泉州·中国粮食城”经过三年多的开发建设，目前总占地1,200多亩，预计年粮食交易量12亿斤。随着国内粮食问题的日益升温，粮食城的商业市场地位也愈发显得重要，对其各方面的要求也越来越高。截至2007年第一期工程完工，这个即将成为“东南最大的粮油集散中心、泉州地区农工商行业新龙头、海峡西岸粮食物流新航母”的中国粮食城，对于物业管理的要求，也变得更加严格甚至苛刻。

陈耀从最终还是选择了去应标，去夺标。“决定是最难作出的，可一旦作出，剩下的事情‘拼命’ 两个字就可概括了，这就是闽南人‘爱拼敢赢’的精神，他全力地扑到这个项目上了。”

最终，“泉州·中国粮食城”由开发商——福建南安市官桥粮食城投资开发有限公司的创始人及陈耀从共同组建的泉州市华新物业服务有限公司接管，陈耀从担任股东首席执行官。

接手，困难重重

然而，一头扑进去的陈耀从发现，很多东西，不是敢拼就能做到的。接手中国粮食城所要面对的问题，多是物业管理的理论和实践的新问题。

首先，粮食城一期交易市场的五个入口被规划在了国道324线一侧，其地理位置的特殊性决定了粮食城的合理布点和安全防范任务十分艰巨。由于粮食城的分期开发，其智能化设备在一期交房及二次装修过程中无法完全发挥作用，安全保卫任务负担极大。

其次，粮食城所在的南安市官桥镇的物业管理发展较为滞后，地方性相关法规不健全，客户对专业物业管理意识薄弱。而粮食城一期交房数量众多，随之产生的大量违章装修将会对“保持泉州·中国粮食城外观统一美观”的要求形成巨大挑战。

再次，粮食城没有地下停车库，投入使用后巨大的车流量对于地面车位的规划及车辆的疏导管理也提出了挑战。

另外，粮食城对于其商业环境质量及内部环保设计要求极高，物业公司必须在前期介入阶段拿出行之有效的规划方案并取得开发商的支持。同时，粮食城的分期开发和交房过程相对较长，也会给前期阶段的收费带来不小的缺口。

向困难学习

商业物业与工业园区双重物业服务的特殊性，决定了很多原来在小区物业管理中行之有效的“手段”在这里完全失效，必须采用全新的理论和方法。而这些东西，全新物业当时还没有掌握。是为了一个不知道最终能不能竞标到的项目花费大量的时间去学习商业物业管理，还是把这些时间用来多开拓一些新的住宅小区，取得那些确定的利益?在这个抉择的关口，陈耀从想到了自己创业的第一年。

2005年2月，陈耀从筹备创建自己的全新物业服务公司，在公司成立的第一年，全新物业没有接到一个项目，只能靠承接装修公司施工后的家居抛荒清理工作来维持企业生存。“后来我们慢慢接到一些别人不愿意接管的物业小项目，我们都以最大的努力把它们管理好，这才有了公司今天的规模。商业物业及工业园区管理是一个全新的物业服务领域，我们面对他们就像刚创业时面对小区物业一样，你如果不做，就永远也不可能做好了。”

困难很多也很大，陈耀从带着他的团队一条条的分析，一点点的想办法。“只要你确定要挑战它，困难就是一种动力，什么不懂，什么不会，我们马上就去学，一直学到我们找到解决困难的办法。直到后来，我们才发现，我们当初为解决困难所学到的东西，在很多别的地方也有很大用处。”陈耀从回忆到。

解决之道

根据泉州·中国粮食城物业项目的实际情况，陈耀从提出了“安全、舒适、保本、微利”的原则。同时确定了“充分利用本物业的有效资源，开展精心服务树品牌,开展多种经营搞创收，增加所管物业的附加价值，发挥本公司的专业管理优势，使其保值、增值”的经营思路。

对于其所处地理位置的特殊性，陈耀从带领着他的团队进行了多次现场勘查。在实地考察的基础上，根据目前智能化防范的条件，确立了交房期间治安管理以“人防为主，技防为辅”的思路，并对人防的各方面都做出了详细的规划。

为了保证粮食城外观的统一美观，陈耀从决定对于装修问题的管理要“软硬兼备”。一方面，根据有关法律法规，制定全面细致可行的规章制度，坚持法制化，规范化，走严格管理的路子，坚持“有章可循、违章必纠”;提前介入宣传，通过多渠道、多形式的法规宣传，先入为主地展开工作。并且，利用自身优势，组织对业主进行物业管理相关知识的宣传与培训，使业主了解和掌握物业知识、相关法律法规等。

另一方面，充分认识到人性本善的特点，在管理中做到“讲理讲情、治而不乱、管而不死”，并在业主入伙以后主动上门提供服务，征求意见，及时为业主排忧解难，防患于未然。为了真正做到排忧解难，陈耀从想方设法说服开发商把处理工程遗留问题的权利下放给物业公司，一旦出现工程遗留问题，物业公司可以和施工队直接沟通，如果施工队不解决该问题，物业公司将另请他人，开发商则将所需款项从原施工队项目中扣除。以最大的努力征得业主的好感，以便后续工作顺利开展。

综合上述两方面，陈耀从指出：“我们称这种根据粮食城商业物业特点设计出来的管理方案为服务型管理，即通过优质的服务达到管理的效果。要达到管理的目的，不但要以文明、礼貌、多方位的服务为手段，更要结合政策、法规、文件为依据，严格执行公司的规章制度，认真督促业主、用户履行各项义务。整个管理、服务过程不但要求对保持粮食城的各项秩序和环境是行之有效的，还必须是合情、合理并人性化的。”

对于车辆的停放，除了合理的规划地面停车位，陈耀从和他的团队还设计了一套与之相配的管理方案，强调车辆停放的组织性，尽量做到归位统一管理。并针对车辆的安全，采取定线和非定线巡逻的方式加强粮食城区域内的治安管理，做到无巡逻死角。

为了满足粮食城对于商业环境的要求，经过不断的学习粮食仓储和经营的特点,研究闽南沿海气候的影响，陈耀从和他的团队最终确定了粮食城相关设备的规划，合理布局垃圾收集点，对雨污水的管道线路研究讨论，将产生油烟等污染气体的商家企业，设置集中排放设施，坚决杜绝影响商业、居住安静的噪声污染源，确保粮食城商业经营科学性和住宅的居住舒适性。

刚跨入物管行业，还是一名最普通保安员时，陈耀从就以“多才多艺”著称，除了丰富的安全防范知识及管理经验，陈耀从还自学了水电工程技术、机电设备管理等多门物业管理知识。在泉州·中国粮食城的物业管理项目中，陈耀从也把这种精神带给了他的团队，他鼓励自己的手下学习多方面的物业知识，争做物管行业的“全才”。这一做法不但丰富了手下员工的物业管理知识，拓展了未来的发展空间，也极大地缩减了成本。

无数个日日夜夜，在陈耀从和他的团队的全情投入下，大到一整套机构的设立，小到一个垃圾桶的摆放及清洁标准，以量身订制的思路拟定出一套针对商业物业特点的“泉州·中国粮食城管理服务方案”终于完成了。这套方案获得了开发商的极大好评，最终顺利通过。

在接手粮食城这个项目的过程中，陈耀从和他的全新物业服务团队遇到了许多困难，但是在最后，他们不但解决了这些问题，还以自己的专业知识为开发商提出了不少有价值的建议，如监控系统与消控中心位置的更改，消防、喷淋、变频泵等的操作以及开关柜的分离，公用电表、供水及排水阀门、电路及开关的设计和改造等，为开发商节约了一笔不菲的费用。

正如陈耀从所说：“虽然我们在这个项目中遇到了不少难题，但通过不断地探索和学习，我们不仅在解决中取得进步，还掌握了更多原本我们不熟悉的商业物业的知识，这反过来又促使我们的企业更加壮大。将来，全新物业可能还会遇到更多更大的问题，但我们相信，只要有这种精神在，我们一定会越走越宽广。”作为泉州·中国粮食城的守护者，陈耀从显得意气风发。