案例回顾：辽河油田物业智能化管理初探

物业管理是随着我国房地产经济的发展而出现的新生事物。物业管理公司则是从事物业管理与物业经营的企业。目前辽河油田的物业管理公司一般为原油田二级单位的生活服务公司经过专业化重组逐渐发展成立的物业公司，并仍然隶属于油田企业统筹管理，所以无论从体制、结构、管理以及经营的范围和内容上都需要进一步的改革和规范，特别是诸如老区改造、创新服务、现代化管理设备配套、人员素质等问题尚需完善和解决。从物业管理方式看，智能化手段的运用更是处在探索阶段，水平参差不齐，影响到物业管理服务的水平，但考虑资金、人员素质等因素的制约，辽河油田的物业智能化管理首先要从计算机参与物业管理做起。

一、物业智能化管理概况

“智能大厦”，美国智能型楼宇学会对其的定义是：智能大厦是人们通过促使建筑物的四个基本要素：结构、系统、服务、管理以及它们之间的相互联系达到最佳组合，从而提供一个投资合理、高效率运作及舒适、方便的环境。

在建筑行业及地产界中常被提及的所谓超级“5A”大厦、“3A”商厦，就是通过高新科技的应用，出现的带有高度自动化的智能大厦。5A或3A，代表着多个不同的自动化系统(Automation Systems)的应用。其中5A包括了：

①CA(Communication Automation)——通讯自动化;

②BA(Building Automation)——楼字自动化;

③MA(Management Automation)——管理自动化;

④FA(Fire&Security Automation)——消防保安自动化;

⑤OA(Office Automation)——办公自动化。

二、最适合辽河油田物业的几种智能化形式

1、楼宇自动化(BA)

在日常生活中，你可能常常会遇到下列问题：在冬季走过一座装饰高档的星级宾馆时，虽然内部装有中央空调系统，但因大堂空间宽大，出入通道又多，在大堂时还会感到街上的寒意，但到达二楼餐厅时，暖气又热得令人流汗;或者在火车站，因天阴下雨，原来依靠窗外阳光照明的大厅变得阴暗，连指示板和火车班次时间表都难以看清楚，工作人员又未指定开启灯光的时间，旅客只好在站内“大捉迷藏”。这些问题，便可通过楼宇自动化控制系统来解决。它通过对大型建筑一系列基本设备系统，如空调系统、照明系统、配电系统和给排水系统等进行智能化的集散式控制，利用计算机的信息处理，配合控制硬件及适当的管理软件，达到高度的自动控制，并为其余的消防、保安、报警、电梯等设备提供通讯层口。例如发生火警时，自动化控制系统会自动作出如下反应：消防系统会立即通过通信系统让电梯越过火警层数，下降到适当楼层，疏散人群;受火灾威胁的电力系统会自动关闭;通风系统会作出安排阻止火势，排出浓烟;水源也会根据情况给予配合，扑灭火灾。

2、管理自动化(MA)

要把智能化功能带到大楼的各个部分和系统中，就需要利用计算机系统把它们系统地管理起来，大厦的空调系统、配电系统、照明系统和给排水系统已由楼宇控制系统进行自动化管理，其余的通讯系统、消防系统、保安系统和电梯系统亦需要应用计算机进行管理，尽量减少人手操作，达到全面自动化。

3、消防保安自动化(FA)

消防和保安的自动报警及联动系统，是大楼内保障人身财产安全的最重要的设备，系统的反应速度越快，误差越低，对大厦物业的保护能力便越强。装备先进的消防自动报警系统可以准确检测出火灾发生地点并及时作出相应报警。消防系统要求既能独立运行又可以连接到管理系统网络上，利用中央处理机的程序从温度上升率、烟雾密度、状态的瞬时性或持续性综合判断报警的真伪，减少误报，方便有关部门及时采取相应的防火措施。

4、办公自动化(OA)

这是围绕着办公室设备及工作的一系列自动化系统，即以计算机的应用和高科技的网络系统，提高办公室工作效率。

三、用智能化参与物业管理给物业管理公司带来的益处

一是有效地改善有关资料的存储方式。对一个物业项目而言，各种规划档案、管道图、平面图、验收文件等等资料，往往是相当庞杂的。每个参加“全国优秀住宅小区”评比的小区，差不多都有几大书架的各类资料，虽说是经过了精心编排，但查阅、统计起来仍然是相当耗费时间。而利用计算机，不但可以把所有资料存入到一块小小的硬盘中去，而且可以直接把建筑设计院利用计算机做的各种图纸、小区内的各类照片等统统加入到管理系统中，查找、翻阅、修改、复制各项资料都非常简单、迅速。

二是分类记录、统计日常发生的各项事务。物业管理日常接触到的林林总总的各类事务手工处理起来既繁琐又无规范，利用计算机，则可以将各项事务分门别类而又相互关联地存储起来，按时进行统计分析，甚至自动判断、提示管理人员哪些资料不完善，还有哪些方面的工作需要加强等等。计算机管理系统在这方面有其特长，它往往是以表格的方式由管理人员填写日常发生的各项事务，而后自动以统一的格式显示或打印出来，并以图表方式显示统计结果，由于所有工作都是自动进行的，因而不但可以显著地减少管理人员的重复性工作，而且可以促进各项事务的及时处理，减少失误和响应时间。

三是计算小区内发生的各项费用，实现财务电算化。任何一个物业管理公司的财务管理都是非常繁琐的，各式各样的表格、凭证，不但要做到帐目清晰，更要保证数字万无一失，采用计算机和相应的财务管理软件则可以使这种状况大为改观，计算机中不但可以记录各项费用，而且大大简化了统计、制表、核查、分析等工作。从而为住户提供更规范化和高效的服务。

四是实现信息的共享与高速交换，并与客户建立更广泛的联系。物业管理公司也可以利用网络宣传自己的形象，并同客户和外界之间建立联系，完成诸如收发文件、划拨帐目、获取资料等活动，住户也可以用自己的计算机查询管理处保存的房屋资料、交纳各项费用、获取管理费使用情况报告、向物业管理公司投诉或要求提供服务等。

五是实现决策科学化。物业管理信息系统可以综合存储在计算机中的各类信息，自动按规则进行统计、比较、绘制图形等工作，为领导的决策提供材料和初步的依据。计算机查找数据和分析能力要比人的工作高效得多，虽然它远未达到智能化的地步，但对于一般不太复杂的事务，可以根据编制好的程序(程序可以不断改进)，迅速计算、搜索出结果，辅助进行决策。

总之，利用计算机进行物业管理是提高管理效率、改善服务质量、树立公司形象的一条必由之路，每个物业管理人员都应当从企业的发展高度和提高企业竞争力的高度上充分认识这个问题。利用计算机进行现代化物业管理，是油田物业管理智能化将要跨出的第一步，必将把油田的物业管理水平推上一个新的台阶!