物业管理的未来：楼高街窄路网密

《中央城建意见》对促进今后经济社会发展、优化城乡布局有着历史性指导意义，有利于完善城市功能增进民生福祉;同时对房地产和物业管理行业有着深远的影响，决定了未来发展趋势。

对房地产和物业服务行业的影响

新建住宅推广街区制，不再新建封闭小区，对未来房地产和物业服务行业的影响主要有两个方面：一方面带来房地产行业规划设计的变化;另外一方面促使物业服务行业进行管理创新和变革。

裙楼临街底商和住宅高层塔楼结合更流行

《中央城建意见》提到“按照严控增量、盘活存量、优化结构的思路，逐步调整城市用地结构，把保护基本农田放在优先地位，保证生态用地，合理安排建设用地，推动城市集约发展。”严控增量是因为土地供应量有限，未来人口向一二线以及省会城市流入将成为长期趋势。由于一二线及省会城市在就业、教育、医疗等方面的优势，人口密度会逐步增加，土地稀缺矛盾会日益尖锐。2013年伍学进指出：“人口与产业的集聚，不可避免地会引起街道空间的拥挤和环境质量的下降，增加建筑物的高度，向空中拓展，让人均住宅面积和公共面积符合宜居性规则，是解决人口和产业集聚的积极措施。”为了提高土地利用率，节省资源，未来高层住宅将成为长期发展趋势。高层建筑对物业管理的要求更高，要求物业管理公司提升对电梯、消防、二次供水安全的关注度。

纽约曼哈顿是典型的高楼层加密路网街区

《中央城建意见》还指出“树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。”伍学进认为：“城市路网密度和街区规模相互关联，即人口与建筑的密度越大，建筑物的平均高度越高，则路网的密度相应也越大，街区的规模也越小。”街区规模小、路网密度大，将带来房地产规划设计的两个变化。一是临街商铺面积增加，提升了小区的整体商业价值。二是建筑后退道路红线距离变小，建筑紧贴最小建筑后退红线，小区建设用地面积大大增加。

根据以上观点，推动建筑设计中裙楼临街底商和住宅高层塔楼结合更为流行。裙楼紧贴最小建筑后退红线，可以最大化提升底商的商业价值。为了使高层塔楼日照更为充足，塔楼与裙楼的立面应避免在同一个平面，塔楼退后留出一部分裙楼屋顶，可以设计为露天泳池或者楼顶花园。这种设计需要防止塔楼高空坠落物对使用泳池、花园内以及公共道路行人的安全威胁。

严防高空坠落物的安全威胁

高层建筑和密路网结合需要高度重视高空坠落物危害，一方面是因为高层建筑的高空坠落物破坏性更大，另一方面密路网人流量增加，高空坠落物砸伤人的概率大大增加。

解决高空坠落物的隐患要从建筑设计开始就高度重视。建筑外立面减少突出半封闭阳台采用全封闭阳台，空调室外机放置设计要合理，预留充分空间，空调室外机位护栏要求坚固耐用，并方便后期对护栏维护保养。设计还要考虑到能从户内对建筑物外檐进行日常检查和维修，这些都对物业管理公司预防高空坠落物大有帮助。如果前期在建筑设计方面没有充分考虑高空坠落物的安全隐患，那么后期物业管理公司对高空坠落物的管理将非常困难。

物业管理公司要对业主做预防高空坠落物宣传教育工作。2016年北京市某高层楼房坠物，砸碎楼下一辆宝马车的玻璃。警方建议只能依据相关法律起诉高于车顶的所有楼上住户。根据有关法律高空坠物致人损害的民事责任，由坠物的所有人或管理人承担。物业管理公司在醒目位置粘贴高空坠落物警示标识，对预防高空坠落物的宣传教育活动要进行记录和保存，一旦发生高空坠落物，物业管理公司可以免责。

新街区物业管理中的变化

新建小区街区化，市政道路清洁由市政环卫部门管理，治安管理由辖区公安机关负责。

物业管理将会以单独的楼栋单元为主，要强化物业安全服务功能。物业服务行业是劳动力密集行业，未来随着劳动力供给拐点的到来，劳动人口减少，人工成本将不断增加。建筑设计需要更多采用智能化安全系统，减少人力设置。智能化安全系统中的防盗报警应当具备盗窃、抢劫报警功能。防盗报警器由入侵探测器、传输系统、控制设备组成，采用主动红外入侵探测器、微波探测器、微波-被动红外线探测器、控-振动双技术玻璃破碎入侵探测器等先进防盗技术。楼宇门禁采用可视化系统，随着信息技术的不断进步，门禁系统不仅可以使用智能卡开启，还能采用指纹、面部识别系统。电视监控系统采用一体化日夜转换摄像机、室内云台球罩一体化机、自动变焦镜头等先进设备。楼宇大堂、每个楼层出入口、每部电梯都要设置摄像机，可以保障业主的居住安全又能够减少物业管理工作人员的工作量。广泛采用电子巡更系统，每个楼层都要设置巡更点，方便物业管理公司加强对人员的管理。随着技术发展，现在已经出现手机App巡更，可以大大减少设备投入费用。

窄马路、密路网，街区规模变小，住宅小区总面积小，居住人口相对集中，业主交往比之前大型小区密切，相互熟悉程度提高，业主之间沟通方便，召开业主大会会议、选举业主委员会更为便捷。物业服务企业要高度树立危机意识，根据物业服务等级标准为业主提供质价相符的服务，宣传物业管理工作亮点，树立物业服务企业的正面形象。如果物业服务企业提供的服务不能使业主满意，那么业主可以根据法规解聘物业服务企业。小区变小后，表决将更为便捷。

实现内部道路公共化的两种方式

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。物业服务企业要认真学习国家法律法规，严格按照法律进行工作，有高度的责任意识。在现有法律规定中可通过两种方式实现：

一、不改变小区内部道路的所有权，由小区业主和政府协商转让内部道路使用权。根据《物权法》第七十三条以及第七十六条，政府提出取得小区内道路使用权需要承担相关费用的方案，国家承担围墙拆除，路灯电费由政府承担，街道清洁由环卫部门管理，公共道路治安由辖区公安机关管理。在征得三分之二业主同意后，签订法律合同。道路租赁使用费经业主同意可以弥补物业管理费的不足。

二、改变小区内部道路所有权，根据《城市房地产管理法》第六条“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定”，由国家征收小区道路，给全体业主拆迁补偿，所有权归属国家。国家承担围墙拆除，路灯电费由政府承担，街道清洁由环卫部门管理，公共道路治安由辖区公安机关管理。重新计算业主公摊面积，更新房屋所有权登记内容。

无论采用上述哪种方式，法律主体是政府和小区全体业主。如果政府行政管理部门需要物业服务企业参与，物业服务企业应在行政管理部门的领导下协助开展此项工作。例如为政府在小区内张贴开放小区公告提供醒目位置等，在条件允许的情况下为政府工作人员提供临时办公场所。切不可和房屋维修资金使用中业主签字环节是由物业服务企业负责组织执行的方式混为一谈。物业管理员工若不知法不懂法就参与开放小区征求业主同意书面签字工作，甚至私自代替业主签字，将来可能面临业主法律诉讼。物业服务企业要树立员工的法制观念，学习相关法律，在实际工作中做到知法懂法。

物业服务企业的管理创新和变革

目前住宅小区道路分为居住区级道路，车行道宽度一般9米;居住小区级道路车行道宽度5~8米;住宅组团级道路5~7米;宅间小路宽度不小于2.6米。居住区级道路和居住小区级道路改为公共道路对缓解交通压力有帮助。而住宅组团级道路和宅间小路不方便车辆行驶，还是需要采用封闭管理。需要在重新划分的小街区内增设新的出口，增设门岗、门禁出入口，这将增加物业管理的人工成本，物业服务企业需要进行管理创新和变革。

移动智能物业管理系统的推广，例如秩序维护电子巡更变为手机App上传图像，使得管理信息传递更加快捷，可以改变原有的保洁部和秩序维护部的部门分割，实现手机App巡更的同时检查保洁工作。因为物业管理人员工资跟随最低工资标准不断上调，所以每年物业服务企业用人成本一直在增加。对各项物业管理工作更需要精细化管理，例如保洁工作可以采用小时工作制，精确计算每小时可以清洁的面积。保洁工作的检查可以由秩序维护人员在巡视过程中同时进行，也可以由收费员在入户收费时检查保洁工作。这种变革既提高了劳动生产率，又保证了工作质量。没有手机App的企业，也可以在微信群中实现图像的传递，方便进行管理。

住宅小区逐步打开，部分小区道路变为公共道路后，街道清洁由环卫部门管理，公共道路治安由辖区公安机关管理。这降低了一部分物业服务企业的人工成本，但是需要在重新划分的小街区内增设新的出口，又出现新的人力成本支出。所以管理工作从精细化开始，不断变革和创新，降低成本支出是物业服务企业发展永恒的主旋律。

《中央城建意见》的发布对于房地产行业是规划设计的创新，对于物业服务行业来说则要进行管理创新和变革。每个新鲜事物的出现都伴随着机遇和风险，按照国家政策指引的方向，勇于迎接变革，合理住宅设计是硬件，质价相符物业服务是软件，两者有机结合才能为业主提供更好的宜居环境。物业服务企业一直以来都是微利企业，管理需要不断变革和创新才能更好地生存和发展。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第4期/总第353期)