商品房竟成私人墓园，周围的住户该何去何从？

辛辛苦苦攒钱买了新房，欢天喜地搬进新居，结果发现邻居竟然“住着”一盒骨灰…你是不是简直惊掉了下巴，这种事情，真是“活久见”啊!然而它就是真真切切地发生了。据《新民晚报》报道，清明假期，崇明县城桥镇一名房产中介人员提起，近几年，不少上海市区居民在崇明原农场地区纷纷购置商品房。这些人中，除了自己或家人居住用途外，个别购房者还带有“特殊”目的，让你想也想不到——将房子作为存放亲人骨灰的场所，并定期前来祭扫。

好好的商品房，竟然变成了“私人墓园”，乍一听不能够理解，除了上述截图中提到的墓地太贵、太挤之外，亲人们故去之后，不用搬到荒郊野岭，直接住进和活人一样的商品房，对于活人来说，亲人仿佛并未远离，只是“搬家”去了隔壁小区。对于死人来说，不用烧“纸房子”、“纸电视”等祭祀用品，似乎还挺环保。

让死人享受着跟活人一样的待遇?这样真的好吗?恐怕周边的活邻居们不能够答应。隔壁住着骨灰盒，不用细思确实非常恐怖!活邻居暂时没法跟这些特殊的邻居进行交涉，于是只能找活着的人进行交涉。

《人鬼情未了》剧照

虽然小区已经不再封闭，但是大部分中国人还没法接受“人鬼杂居”的居住环境。

中国新闻社2015年8月11日电，上海一居民区内欲建养老院遭抵制，甚至有业主打出“死人院滚出小区”横幅，消息一经披露引发社会热议。据了解，规划建设的养老院项目因当地居民抵制，已于2015年5月6日停工。其中，最大的反对声来自养老院北面心仪雅苑以及西面友谊新村的居民。

建设养老院本是一项利民的社会性工程，为何会引起如此轩然大波?心仪雅苑居民蒋先生告诉记者，他们之所以会如此反对在此建养老院，主要是基于三点原因，其一，用来建设养老院的楼房没有房产证明，属于违章建筑;其二、养老院选址紧邻周边居民，且仅有一个出入口，存在安全隐患;其三、养老院设有太平间或临终关怀所，将会对附近居民的生活和心理产生影响。

小区随处可见“抗议在居民区中建养老院”等横幅。

延吉新村街道社区管理办刘主任表示，这实际就是邻避效应，公共服务和设施大家都需要，但是不能建在我家旁边。

对待活人尚且如此苛刻，对待死人的话，可想而知...除了上述居民提到的因“临终关怀间或者太平间”的设置会影响居民的生活和心理。另外，反对的居民更担心房价因此而下降，知道隔壁是个私人墓园，谁还敢在此居住呢?虽然不能迷信，但是总感觉怪怪的。

因此，如何避免“人鬼杂居”的尴尬?我们的小区急需一套审查机制。首先我们来看看美国人是如何防止小区住进来一个怪邻居。

《现代物业》杂志专栏主持沈克明先生曾撰文表示，有一天，笔者与一位房产经纪人约好，下午3点到花园宾馆喝咖啡聊天。但她失约了，第二天打来电话说，昨天中午带领一位客户在曼哈顿租房，业主与房客谈好协议后，去物业管理公司登记，结果搞到晚上9点，审查手续还没办完，客户不能住进。

房产经纪人想在曼哈顿用一半天的功夫搞定一笔租赁生意，那太天真了!

这是因为曼哈顿大部分公寓业主委员会制定的公寓管理制度非常严格，目的是保证公寓业主的居住品质，不能让给公寓搞乱的人混进来。物业管理公司的职责是执行业主委员会的规则，对准房客的收入与品行进行调查，至少要准房客工作单位证明、收入证明、信誉分数，原房东对该房客的评估信等，还要收几百元的申请费，搬进搬出要交近千元搬家出入费。

这种制度要在中国执行，房东、房客、业主委员会、管理公司早就“火拼”起来了：物业管理公司有什么权利审查业主的准房客?我的房客给你们挑来挑去，客人跑了，损失谁来赔?业主委员会有什么权利制订这些繁琐规则?!搬个家，还要收“过门费”，太霸道了吧!

美国公寓之所以制订这些规则，而且传承已久，这是因为美国的公寓业主委员会是法人，业主委员会与普通的公司董事会一样，也叫董事会，它具有普通公司企业董事会相同的职责与权利。

中国现行《物业管理条例》主要突出的是业主大会，很多地方政府的有关条例的描述相同，《物业管理条例》规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这就好比一个县的决议要全县的人民来表决，而不是由县长、县常委或由县人民选出来的几十名人民代表会议决定。现有的业主委员会按人代会的模式来管理公寓小区是有困难的，民主有余，集中不够。而且，人代会不能直接来经营一个经济实体。小区是一个经营的经济实体，因为业主委员会与物业管理公司、业主三者之间的工作重点和矛盾焦点是“钱”，设法制衡相互之间的利益，使三者之间利益均得，这与人代会有本质的区别。小区像一个公司、一个工厂、一个商店一样，每个月有收入与支出，老板就是业主委员会，总经理是物业管理公司。它每年也应该向国家报税，与一般公司不同的是，它是一个非盈利实体，小区的余额不用上交税利。

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手中有权，说话就硬气。沈克明老师同时提到，不仅是对租客的审查，另外，在纽约“二手房买卖”也要经过业主委员会同意。在纽约，公寓的任何单元房买卖必须在公寓业主委员会的“眼皮”下过户, 业主的买卖必须经过业主委员会同意。律师至少要看到由业主管理委员会主席或管理公司负责人签署的三份文件，这项买卖才可以进行。

第一份文件是业主的物业费全部付清的证明书。物业管理公司不会让任何人以任何理由拒交物业费，卖方在公寓财务上有任何不干净的尾巴, 业主委员会是不会出此证明的。

第二份是HARMLESS LETTER，中文的意思是：不承担赔损证明。这份文件是买方与他的贷款银行必须拿到的。纽约的楼寓局、消防局、环保局等经常会到公寓小区检查，如有违反政府规定的行为，公寓就会收到VIOLATION (罚单)和SUMMONS(传票)。这份HARMLESS LETTER是要写明公寓的所有罚单、传票，官司对新的业主及他的贷款银行无关。

第三份是RIGHT OF FIRST REFUSAL ON SALE OF UNITS BY THE BOARD OF MANAGERS。中文意思是: (公寓)董事会对出售单元的第一购买优先权。这里说明一下，BOARD OF MANAGERS是指董事会，在美国，对一个公寓来说，由业主组成的公寓领导团队，一般称公寓董事会。业主要卖掉自己的单元房，这是要取到的最重要的一份文件，公寓董事会放弃它对你的单元房第一优先购买权，你才能卖掉房子。当你付不出贷款，房屋被银行查封，低于市场价抛出，或故意逃避增值税，把明价开低，桌下交易等，这时公寓董事会用第一优先权，以积累的物业管理费把它买下来, 把单元房出租来增加物业费或者改造为娱乐活动室、会议室等，为广大业主利益服务。

由此可以看出，纽约的业委会不仅对“进来的人”进行严格审查，想要卖房出走的业主也不能够马虎，这对于当前中国社区里发生的奇奇怪怪的事情，无疑是一个很好的借鉴。

因此要想真正避免“人鬼杂居”的尴尬，不仅需要相关的法律法规给予小区业主组织相应的支持之外，业主们同样要改变冷漠的态度，团结起来，热心关注社区公共事务，帮助别人同样也是帮助自己，这在世界各地都是具有历史传统的。

在古代日耳曼人中，“一个村落就是一个整体，其成员都有遵守此整体意志且相互扶持的义务。对于新移入本村落的人，只有当在规定时间内，村民中无人提出异议的情况下，他才能真正安居。”这在现中国的社会里几乎是荡然无存!

理解建筑物区分共有可以比较中国从明代中期(公元15世纪70年代)开始至今还存在的巨型楼房的家族共有。据福建一本《永定客家土楼研究》记载：“族规还有一项规定：子孙若因贫困潦倒，生活极度困难，需变卖房产或田产时，须经长辈同意、作价，至亲者画押，并尽可能优先卖给本楼、本族人。”(胡大新，2006)

李云亮在《美国的业主协会》(原载于《现代物业·新业主》2010年第7期)一文中提到，共有常态生存第一原则是团体高于个人。有些区分共有规则是个人主义所有权不易理解的：“有些项目的法律文书载明了第一购买权，当业主想要把房屋卖给第三方时，要先查看协会或其他业主是否有购买意向……目的是为了使其他会员对未来的购房者进行评估，判断是否愿意接纳其作为邻居。”(《美国业主协会实务手册》[美]约翰·保罗·汉娜、格蕾丝·H·莫里卡著，夏茂森、宋铮等译)。

因此，对于已经去世的人是否将其纳为邻居，主要还是看大多数业主的态度，而在当前中国的社区内，由于业主组织相对松散，上述“上海养老院事件”街道刘主任说，邻避效应，公共服务和设施大家都需要，但是不能建在我家旁边。可谓一语中的。去世的人是否可以成为邻居?这个问题还有待探讨，但如果您不希望自己隔壁住着一盒骨灰的话，那么请不要再漠不关心(即使离你家还很远)，为了更美好的居住环境，请行动起来。

起初他们抓共产党，我不说话，因为我不是共产党。

然后他们抓犹太人，我也不说话，因为我不是犹太人。

接着他们抓工会成员，我还是不说话，因为我不是工会成员。

之后他们抓天主教徒，我依然不说话，因为我是新教徒。

最后他们来抓我时，再也没有人为我说话了。

牧师马丁·尼莫拉的忏悔诗