物业交楼的准备工作及现场指引

交楼工作是展示物业队伍及管理水平的最好时机，是物业企业留给业主的第一印象。只有精心做好各项准备工作，周密的策划交楼方案，严格执行交楼流程，才能营造温馨的交楼现场氛围，保证交楼工作的顺利进行。才能做到物业管理工作的开门红，并为日后的物业管理奠定良好的基础。

一、交楼应具备的基本条件

1、主体工程完工后180天内，须达到《房地产开发建设管理制度》所规定的工程竣工、交楼标准。

2、具备居住条件(通水、电、气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程、楼栋内外卫生环境达到一级服务标准)。

3、通过政府主管部门的相关验收，并取得电源、消防、煤气验收合格证以及单位工程质量验收记录。

4、商品房符合《商品房买卖合同》约定的交楼标准。

5、楼宇栋号及门牌号齐全。

6、所有临时建筑、构筑物拆除完毕。

7、物业公司、营销部、施工单位进行分户验收并整改完毕。

二、交楼时地产公司移交的文件

1、项目批准文件

2、用地批准文件

3、建筑执照

4、拆迁安置资料

5、总平面图

6、建筑图

7、结构图

8、设备图纸

9、附属工程图纸

10、隐蔽管线图纸

11、地质勘查报告

12、工程合同及开、竣工报告

13、工程预决算

14、图纸会审记录

15、工程设计变更通知及技术核定单

16、隐蔽工程验收签证

17、沉降观察记录

18、竣工验收证明

19、钢材水泥等主要材料的质量保证

20、新材料、构配件的签定合格证书

21、水、电、气、卫生器具、电梯、中央空调、变电站等设备的检验合格证书

22、砂浆、混凝土试块试验报告

23、供水、供气的试验报告

24、竣工综合验收合格证书

窗体顶端

三、交楼准备工作及时间节点

1、物业公司须在交楼3个月前制订物业管理方案，并在交楼3天前开始实施物业管理。

2、物业公司提请地产公司在交楼前组织并完成交楼单元的分户验收。

3、物业公司须在交楼1个月前提请地产公司完成交楼区域清洁开荒招标，并配合完成交楼区域的清洁开荒工作。

4、物业公司交楼项目缺编的主要管理人员须在交楼2个月前到职，其他工作人员须在交楼1个月前到职。

5、制订交楼方案(包括交楼工作计划、应准备的资料、表格及其他物品清单、清洁开荒方案、交楼应急预案、交楼流程、交楼现场人员工作安排及相关要求)。

6、提前20天讨论审定《交楼通知书》内容。

7、提前20天定稿并印刷交楼的相关资料及表格(包括住户手册、业主资料登记表、验楼交接表、区域防火责任书、房屋钥匙签收确认书、车位使用申请表、钥匙接管承诺书、客户意见征询表、装修手册等)。

8、提前20天定稿并印刷物业公司简介、业主交楼流程图、装修审批流程、收费公示、服务承诺。

9、提前30天完成统一说辞、应急预案、接待礼仪、住户手册、楼宇设施基本情况和技术指标的培训。

10、物业公司负责人须在交楼1个月前提请地区地产公司负责人召开交楼综合协调会。讨论交楼方案(包括交楼时间、地点、应收费用、场地布置、应急预案等)。

11、物业公司须在召开交楼综合协调会当天确定交楼期间维修队的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话。

12、物业公司须在交楼1个月前完成物业管理费、永久电费等划扣银行的洽询和合同签订，并提请地产公司通知业主收楼时携带相关银行存折以办理划扣手续。

13、物业公司须在交楼20天前，将《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》、《装修管理规定》范本交集团审核、定稿。

14、物业公司须在交楼5天前将上条所述资料印刷完毕。

15、物业公司须在交楼3天前组织成立交楼期间维修队、调度室及慰问小组。

16、物业公司须在交楼1天前完成办公、待命地点的布置与热线录音电话系统安装工作。

17、物业公司接到业主报修后，调度室一分钟内登记台帐并发调度单给维修队。维修队接到指令后五分钟内到达现场，由业主在维修单上签认到场时间。

18、维修队必须备足材料，按物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修服务工作，提供24小时现场服务。维修人员到达现场后30分钟内开始施工，维修结束前不得撤离现场。

19、物业公司须在交房时将投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主，并对维修大队的全部维修工作进行业主回访。

20、物业公司与买受人办理交房手续，必须遵循以下程序：

(1)物业公司核验买受人或受委托人的身份和《准予入住通知书》;

(2)物业公司经办人员核验无误后，请买受人填写《业主档案》，并补签《临时管理规约》，签订永久用电、物业管理费的缴费划扣协议;

(3)物业公司经办人员请买受人领取钥匙并签收《钥匙交接书》;

(4)物业公司经办人员陪同买受人验房，填写《楼宇情况反馈表》，抄录水、电、气、热表，记录底数，并请买受人签名确认。

21、物业公司在买受人办理完交楼手续后，将买受人所有相关资料归档。

22、交房前15 天，售楼部把业主的名单(含姓名，房号，地址，身份证号，房屋缴款情况，税费完成情况，按揭房款情况，免物业服务费用情况)提交给物管公司，后期如果有缴款变化，将另行书面提交物管公司。并按物业公司的计划分批次对业主下发交楼通知。

23、交楼10天前将下述资料制成活页册或喷绘成展示板在交楼现场公示。

①电梯验收合格证

②消防验收合格证

③煤气管线验收合格证

④防雷验收合格证

⑤市政供水合格证

⑥市政供电合格证

⑦室内空气环保检测合格证

⑧建筑工程质量认定证书

⑨建筑规划验收合格证

⑩单体工程竣工验收合格证

四、交楼时业主需携带的文件

1、《商品房预售合同》或购房《贷款合同》原件或《认购书》原件。

2、贷款抵押合同及办理该合同的有关单据(按揭客户)。

3、购房收款收据(包括房款及相关费用收据)。

4、购房契约或认购书上注明到期须缴交而未交的房款。

5、本人身份证原件(如业主未成年请带户口簿)、护照、公司执照原件及复印件。

6、授权书(如业主不能亲自办理手续或住宅以公司名义购买)。

7、公证书。

8、公司营业执照正本(如以公司名义购买)。

9、楼价余款、代支杂费、管理费等款项。

五、交楼现场办公的主要内容

1、业主携带《收楼通知书》、身份证原件(如属代办需委托书)、《购房合同书》。

2、地产公司收缴业主购房尾款、开据《准予入住通知书》。

3、物业公司引导业主办理收楼手续。

4、物业公司收缴业主物业管理相关费用。如需通过银行划账形式缴费，签订委托银行收款协议。

5、物业公司与业主签订《区域防火责任书》、《前期物业管理协议》，填写《业主资料登记表》。

6、物业公司向业主发放《住户手册》、《装修手册》、《住室质量保证书》、《房屋使用说明书》、钥匙、礼品等，填写《房屋钥匙签收确认书》。

7、地产公司、物业公司工程人员引领业主现场验房、抄录水电气表数，业主填写《楼宇情况反馈表》。

8、如无工程遗留问题，验房结束;如有问题由地产公司跟进处理，问题解决后通知业主二次验房。

六、交楼现场的包装及活动

1、交楼标识设计：桌牌、桁架喷绘、入伙流程图、缴费一览表、全家福背景墙、交楼导示牌、交楼通知书、礼盒等。

2、交楼现场包装：彩旗、彩灯、标语拱门、罗马柱、条幅、盆花、中国结、电子鞭炮等。

3、回家全家福

业主在交楼办事处验过接楼资格后，有物业人员引领到全家福照相处，由专业的照相师照相，保留一张。待后期洗出照片装上相框，由物业公司通知领取或送上门。

全家福处除了要有背景喷绘外，还有其他一系类的相关软装，烘托喜庆氛围。物业人员在验过接楼资格后按照照相的先后顺序在表上标注房号，照相前业主在照相登记本上签字。

4、财神送礼

当有业主在工作人员陪同下前去验房时，当行至即将到达大门处，由工作人员穿扮演财神的道具服装在大门处等候，送上“吉祥三宝”，扮演人员要按照拟定说辞扮演，事先将“吉祥三宝”放在大门门岗处堆放。

5、大堂鞭炮

当有业主行进至大堂时，工作人员遥控点电子鞭炮。

6、入门吉祥如意

工作人员在门上贴上双面胶后邀请业主贴上福字，打开房门后，拿出准备的铜钱，邀请业主中的长辈或者主人，向房间内抛洒铜钱，然后在业主全部进入后，随行的工作人员才进入。在阳台的推拉门上粘上挂钩，邀请业主挂上中国结。

七、交楼现场的入户指引

1、客户进门，客服迎客，询问是否为接房业主，若是则引导至身份核实处。

客服：欢迎参观!请问您是过来接房还是看房?(认识就直接带到前台身份核实处)

2、身份核实处工作人员认真细心为业主核实身份，和未缴纳款项，若有尾款未缴纳则告知业主，若有相关问题咨询销售人员。

客服：您好!请出示你的相关资料：合同原件或复印件、接房通知书、身份证以便我们确认接房资格，(检验合同复印件和身份证的相貌后，双手递上资料)，请稍等，我们正在为你签订流程单，请您签一份房产证办理委托书，以便后期为你办理房产证。这是您的流程单，请放好，为了感谢您一直对我们的支持，我们在集中接房期间为您和您的家人提供全家福照相。所以请您填写你的姓名和电话，以便到时和您联系来取全家福照片。

3、工作人员引导照相处，业主填好照相登记表后，并告知后期装裱后将通知前来领取，提供各类相关的照相小物件，照相后告知在另外一边办理后续手续。

客服：您好，可以开始照相了，需要道具吗?我们有鞭炮、福、红辣椒、中国结。好，站好位置，摆好造型，开始照了，(照完后，工作人员提醒在另一边进行下面的手续)请带好您的资料到另一边办理手续。

4、当有工作人员带领业主验房行进至大门时，扮演财神工作人员主动出现，询问谁是业主，并送上“吉祥三宝”，说上几句吉利话。

客服：祝您全家幸福(递上福字)，送你红结，一生如意，岁岁平安(递上中国结)，送您铜钱，来年发大财。

5、当快行至大堂处时，大堂保洁员遥控电子鞭炮，保证业主经过时鞭炮在响。

客服：欢迎回家!

6、当到业主门口时，验房工作人员拿出双面胶，帖在门上，邀请业主贴上福字，打开门，邀请业主拿出铜钱撒在屋里，进门后，拿出即粘钩，粘在客厅推拉门上，邀请业主挂上中国结。然后开始验房。

客服：(来到入户门前，在门上贴上双面胶)人到福倒，贴上福，祝您福星高照(或福禄双全)。(业主开门)请稍等进入，铜钱屋内抛，财运随您跑，祝您财源广进。进入屋内，工作人员站挂钩在客厅推拉门上，邀请业主挂中国结)挂上中国结，来年红红火火，祝你您和您的家人万事如意!