Color公寓熊强：集散式经营打造租客生态圈

从2013年开始，面向青年群体提供的可居住和创业的服务式青年公寓开始萌动并受到资本市场青睐，2015年，YOU+公寓获得雷军投资后，青年公寓再一次引起了市场关注。2015年11月22日，国务院网站发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)，点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。

然而，在青年公寓蓬勃发展的同时，不得不面临房源成本高、前期投入大、回报周期太长、公寓实际条件不符合用户预期等问题，这对长租公寓的运营模式带来了考验。

Color国际青年公寓隶属于深圳市迈芒资产管理有限公司，由熊强和朱金衡于2015年3月建立，是一个为年轻人打造的、结合了传统地产和酒店管理优势的 O2O互联网租房产品，力图改善租户的租房体验，建立青年人的居住社区。在与《e家财富》的交流中，Color公寓创始人熊强表示，Color公寓通过信息渗透系统，对租户信息进行精准的分析定位，针对入住的租户，定期举办一定的活动，鼓励租户参与社区社交，打造租户共享生态圈。

熊强

《e家财富》：Color公寓目前主要在深圳地区，选择深圳地区出于哪些因素的考虑?目前深圳房价高涨，在房屋整租上是否会造成成本增加?与此同时，这是否是目前长租公寓发展的一个机遇?

熊强：深圳的长租公寓发展比上海落后两年，比北京落后5年，但深圳地区是继上海北京最具公寓发展潜力的，所以选择深圳。目前深圳的租售比例较高，即房价与房租的收入不对等，所以深圳房价高涨，但租金并没有出现大幅上涨的趋势。

《e家财富》：在房源选择方面，Color公寓主要考虑哪些因素?对房源是进行整体租赁还是对零散房屋租赁后进行整体装修?为什么?

熊强：目前Color公寓在房源选择方面，走两条业务线：集散式和集中式。集散式是指集中在某个区域的某些小区大批量向业主拿房，以套为单位，方便统一管理。集中式是整栋物业开发，以8-10年的租期基础去签约。

每一个房源采购回来后，都会进行整体的视觉设计、软装配套等一系列的加装，确保房源的装修一致性及符合客户群体的需求得到满足。

color公寓入口

color公寓内部装修

color公寓集中式公寓内部装修

《e家财富》：目前房屋租赁市场面临的问题之一是租户和房源之间信息不对称，Color公寓怎样解决这一问题?

熊强：Color公寓拥有较丰富的信息渗透系统。

在关系信息渗透方面，针对已入住租客进行详细的信息录入，包括兴趣、职业、年龄、性格、个人签名等。潜在租户通过官网、公众号，可自行浏览每套房已入住人的一些基础个人DNA信息，自行进行租客配对，找到志同道合的室友。

在房源信息渗透方面，Color公寓对每一个房源都做了非常详细的信息，包括100%实拍图片、房源周边吃喝玩乐商家推荐、交通信息、房源地图坐标信息、房源配套硬件等，做到了99%以上的全方位信息渗透，最大限度地解决渗透率。这些信息可从官网、公众号查看获取。

所以这一块，我们做得比较有优势。

《e家财富》：Color公寓内提供的设施设备主要包括哪些?租户需要对公寓内的设施设备进行维修或更换时，怎样处理?

熊强：公寓提供的集散式房源，家私电器齐全，能够提供满足租户拎包入住需求的所有必要硬件。集中式房源，在个人房间内提供拎包入住的所有必要硬件，家私电器齐全，公共区域提供的设施设备包括电影院、1000平方米天台、咖啡厅等内容，提供给租户免费使用。

所有公寓内的设施设备只要不是人为因素损坏，属自然损耗，公寓是负责免费更换的。维修可以通过后台进行反馈，服务人员会有完整的跟踪流程。

《e家财富》：从贵公司官网了解到，Color公寓对每栋楼都配备了私人管家，私人管家对公寓的管理内容有哪些?对于私人管家的工作质量怎样进行评估?

熊强：管家的服务主要以提升用户的居住满意度、舒适感做工作重点目标。

具体内容包括：1、定期针对房源进行检查，对房屋设备设施定期进行保养维护。2、定期举办社交类活动，以租客个性兴趣的数据为参考，每周举办一次小活动、每月举办一次“彩客日”大型活动，小活动主要以休闲主题为主，大活动以社交性质为主。3、服务并解决用户的任何关于租房上的问题。4、努力成为租客生活上的朋友，包括生活、情感等。

《e家财富》：对于青年公寓来说，营造社区氛围、鼓励租户积极参与、互相分享是非常重要的，Color公寓通过哪些方式营造社区氛围?怎样鼓励租户参与到社区社交中?

熊强：在社区氛围的营造方面，主要有两种方式，一是线上建立租客兴趣群组(如：篮球、美食、专业性兴趣等)，每周至少一场官方组织的篮球运动活动。

二是定期每周、每月均组织不同的线下兴趣活动，每月5场。通过举办活动的形式让兴趣相投的租户联系起来，增加租户相互接触、相互沟通的机会。

《e家财富》：在租客社交之外，是否提供一些增值服务?提供的增值服务主要有哪些?

熊强：这一块目前因用户体量仍然不够大，增值服务暂时未推行。

《e家财富》：长租公寓往往面临房源成本高、前期投入大、回报周期太长、公寓实际条件不符合用户预期等问题，这对于长租的公寓运营模式提出了要求。Color公寓怎样应对上述问题?目前Color公寓是怎样的运营模式?

熊强：上面已经提及，Color公寓目前以集中式和集散式进行经营。

目前市面上大多数公寓，其中以自如友家为代表，主营业务是分散式，即“哪里有房就拿哪里”，但Color公寓与自如不完全相同，Color公寓目前已经放弃发展分散式业务，重心发展集散式。集散式的优势很多，如：房源相对集中时管理效率高，通过渠道铺广出租效率更高，租后的管理服务、社交文化等输出优势更大。

我们在每一次大规模拿房前，都会对潜在标的进行市场调研，比如：前期确立目标客户人群、人群所接受的客单价、标的周边商圈地段、周边交通地铁、生活配套完善度等。最后通过对潜在标的周边租金进行调研，再确认是否加入集散式标的之一。

说到拿房，我们习惯在淡季大规模拿房，原因是能和房东谈下来充足的空置期，能够沟通到的空置期一般在20-30天。另外租金价格普遍会比旺季更低，拿房后通过一个星期的软装过程，即可进入出租状态，并面向全网进行全渠道推广。

《e家财富》：据了解，Color公寓在2015年3月获得了PreA轮融资，今年1月底获得追加，您觉得，Color公寓获得资本青睐的原因有哪些?获得的融资主要用于哪些方面?接下来是否有进一步的融资计划?

熊强： 获得资本青睐的主要原因还是核心的技术竞争力。我们的核心团队均出自互联网，如阿里巴巴、完美世界等，团队成员熟悉互联网思维，凭借互联网产品从业经验研发出的一套大数据房屋IT管理系统，有效地对整个租房装修、采购、出租、管理所有环节进行在线管理。传统的二房东，一个人只能管理20-30间房，要管理的内容涉及收租、处理水电燃费清单、线下收取水电燃费、维修等。而通过Color公寓团队自研的IT信息系统，我们的管家员工一个人目前已可管理120间，未来目标是150间=1人。

采用房屋IT管理系统后，一是水电燃费用可通过智能电表水表自动读取到IT管理后台并计算出每个独立租户应付的详细费用，用户可在公众号、官网进行自助支付，这一块已经实现了80%+的全自动结算优势。

二是房屋IT管理系统能够实现全面的信息化渗透功能，对每一个房源进行全面的真实展示。包括入住室友DNA信息、实拍房源、硬件配套、周边交通线路等内容，系统都可以进行详细展示，租客可通过微信公众号、官网等对Color公寓的待租房源进行详细的了解，提升租房决策效率。这一块使得我们的房源推广效率、出租效率大大提升，而传统的二房东则无法完成这一点。

三是能够提供完善的管理后台，包括采购供应链接入、合同归档、VR全景看房、管家看房任务系统等。

获得的融资未来将继续用于拓展集中式和集散式房源，未来一段时间将进行A轮融资。

《e家财富》：今年6月初，国务院印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，在文件中提出鼓励住房租赁市场的发展，这对于长租青年公寓来说是否是一个有利机遇?目前在房源租赁方面是否获得相应的优惠或政策支持?

熊强：国家的政策主要来自几方面：

第一，房源允许N+1模式发展，即例如：三房一厅，在消防条件满足的情况下，可改造成四房一厅，相当于合理地进行房屋改造，增加营收。

第二，商改住政策，一些商用大楼、厂房可改造成住宅物业，进行出租，这一部分对集中式业务的发展非常有利。

第三，未来政府将推动REITs模式发展，即可对某个房地产项目进行证券化的一个操作。

这几个优势都挺大的，目前的相应优惠暂未知悉，但主要的政策支持即上面三个。