布局社区，能否成为自助仓储服务的新机遇？

自助仓储服务模式2010年左右进入中国，经过6年的发展，自助仓储行业在国内已经初具规模。据专注中国迷你仓市场调研的益普索公司发布的2016年市场调研数据显示，2014-2016年，中国大陆市场发展增幅超过60%;迷你仓品牌数量达到39个，迷你仓储设施总计162个，其中大众迷你仓运营26家门店，位居中国大陆市场第一名。

比邻空间联合创始人韩涛

北京比邻空间仓储服务有限责任公司成立于2014年7月，是进入社区为家庭、个人、企业提供标准化、安全、私密的空间存储服务企业。对于国内自助仓储的发展，比邻空间联合创始人韩涛认为：“随着国内自助仓储企业的不断成熟，不断为消费者提供更加细分化、个性化的服务，还会有越来越多的潜在需求被挖掘出来。”

《现代物业》：从您对行业的了解出发，目前市场上对小型仓储空间的需求情况如何?自助仓储行业面临的市场机遇如何?

韩涛：在我看来，消费者对于小型仓储空间的需求一直都是存在并且旺盛的，特别是像北京、上海、广州、深圳这样的一二线和经济发达城市。受经济的发展、城市房价持续攀高、二孩政策、人们消费理念的改变、个人隐私受重视程度越来越高等因素的影响，小型仓储空间的需求还在不断提升，目前国内的自助仓储品牌所提供的仓储空间还远远不能满足日益增长的需求。

比邻空间前台

由于自助仓储这种业态进入国内时间还短，国内的自助仓储企业都还是创业型公司，在市场及品牌推广方面的力度和广度都还远远不够，所以自助仓储企业所提供的产品和服务还没有被广大消费者认知。随着所有的同业伙伴的不断努力，这两年有越来越多的消费者对自助仓储行业和所提供的服务有所了解并开始尝试使用。这一点通过我们企业门户网站的浏览量以及接听客户咨询电话和接待客户到店咨询数量持续增加即可见一斑。

未来，随着国内自助仓储企业的不断成熟，不断为消费者提供更加细分化、个性化的服务，还会有越来越多的潜在需求被挖掘出来。我对整个行业的发展还是充满信心的。

《现代物业》：很多试图进入社区的项目最终结果都不太理想，比邻空间定位是扎根于社区的企业，比邻空间是怎样进入社区的?怎样获取社区的空间资源?怎样与物业管理企业沟通?

韩涛：一个偶然的机会让我们走入社区，成为一个植根在社区的自助仓储品牌。正如你所说，当我们进入社区之后才发现想在社区扎根是多么困难。“一道围墙”不仅是社区与外界的自然分割，也是业主与我们的“心墙”。突破这堵“心墙”耗费了我们大量的心力和精力。所以说植根社区远不只是简单地把店开在社区，提几句“服务社区居民”的口号那么简单。

当然在社区的经营免不了要和社区的物业管理企业打交道，一开始是很难的。我们从遵守物业管理企业对社区管理的各项规章制度开始，尊重物业企业的管理工作，积极配合，尤其是在社区治安、消防等方面。在对接过程中我们建立起了比较顺畅的沟通与联系，也赢得了物业管理企业的尊重、理解和信任。现在物业管理公司也会经常把有储物需求的业主介绍给我们。

《现代物业》：在进入社区的过程中遇到了哪些困难，是怎样解决的?

韩涛：困难太多了，无法一一提及。刚才讲到，一堵“心墙”把很多想在社区经营的商户都挡在外面，在我们刚走入社区的时候也面对着这堵墙。刚开业的两三个月里，一个客户都没有，团队认真分析了原因，我们认为：不信任是产生这道墙的最大原因，我们所经营的项目是需要客户极大信任的项目。为此，我们找到所在社区的党委、居委会，主动提出参与社区共建和公益项目的意愿，在社区党委、居委会的大力支持以及物管公司的全力配合下，成功地在所在的社区举办了针对业主的“跳蚤市场”、“利用闲置物品DIY”、“储物知识讲座”等活动，这些活动两年多来从未间断。为此我们也连续两年获得所在社区党委、居委会颁发的“资源共建先进单位”和“爱心企业”称号。这些活动在业主间赢得了良好的口碑和信任，突破了挡在我们与业主之间的“心墙”。现在我们的客服顾问甚至能够进到业主家里为他们提供服务。

由于我们所在的社区物业管理比较严格，所以在社区内及周边是严格禁止发放DM单等形式的地推活动的。这给我们的宣传工作带来了极大的困难。后来，我们的员工想出一个办法：把DM单改成“快递贴”，与快递员、快递公司合作，随着快递直接到达业主手中。这个办法不仅解决了不能发DM单、不能做地推的困扰，还一举解决了DM单转化率低的问题。

《现代物业》：比邻空间的仓储区域主要布局在小区的哪些位置?对仓储空间布局位置的选择需要考虑哪些因素?

韩涛：目前我们的仓储区域主要利用的是小区地下的闲置空间，例如：地下闲置的储藏室、政策允许的地下人防空间、地下停车场的闲置空间以及其他条件合适的闲置空间。当然未来在条件合适的前提下，能够找到地上闲置空间用来开展业务是最好不过的。

对于布局位置的首要考量因素是环境和客户使用的便利性，当然空间的合理利用因素也是选取布局位置的重要因素。

《现代物业》：自助式仓储对环境有哪些要求?比邻空间怎样保证能够提供比较干净卫生的环境?

韩涛：首先，自助式仓储环境对于温度和湿度都是有一定要求的，虽然达不到“恒温恒湿”，但是要保证温湿度的波动范围，太高、太低都需要设备干预。

其次，要特别防范仓储环境中的虫蛀鼠咬，这方面不仅要有必要的控制手段，客户配合也是非常重要的。

卫生环境会直接影响客户体验，良好的卫生环境不仅是客户安心存放物品的保障，更是客户在消费过程中获得舒心体验的关键。在我们的店面《环境控制标准》中有多达30条对于店面环境卫生方面的要求，员工每日到岗后的第一件事就是按照标准检查和打扫仓内卫生。力求为每一位客户提供一个舒适的仓储环境。

《现代物业》：仓储空间怎样做好防火防盗的安全措施?目前采用的技术手段有哪些?

韩涛：自助式仓储的运营模式本身在防盗方面就有着天然的优势，客户凭惟一的身份识别方式(门禁卡+密码、指纹或微信等)进出，杜绝无关人员随意进出，最大程度保证仓储区域的安全。在防盗、防火方面，采用大量技防措施：在仓内实施24小时不间断、无死角的远程视频监控，同时在出入口、关键位置都设有侵入报警防区;除利用原有建筑消防设施外增设大量烟感报警器以及消防器材，在仓内出现警情、火情时不仅能够第一时间报警，同时实现现场的可追溯。

工作人员正在往仓储内放东西

另外，公司内部成立了以管理团队成员牵头的安全管理小组，制定了防火、防盗、防水患等各种应急事件处理预案，明确安全管理的责任人。利用24小时的现场、远程巡查制度保证仓内的安全。

《现代物业》：从储藏空间的安全性出发，对入库存储的物品有哪些要求?不允许存储的物品有哪些?

韩涛：首先，易燃易爆的物品是绝对禁止在仓内存放的;其次，国家政策法规明确规定的违禁物品也是禁止在仓内存放的;另外，一些容易腐败、变质、虫变、产生异味的物品也是同样禁止在仓内存放的。

我们为客户提供基础的仓储服务，同时提供种类丰富的仓储配件，方便客户收纳整理自己需要存储的物品，指导客户合理规划仓储空间。

为了能够给客户带来更好的服务体验，我们始终坚持对仓内环境的严格控制，放弃了业内采用的无人值守的经营模式，在每家店面安排相应的服务人员，这样不仅能在第一时间为客户提供所需帮助，同时也能更多地与客户面对面沟通，便于及时地听取客户的意见和建议，从而改进我们的服务质量。我们希望能够以“工匠精神”去对待我们所从事的事业，去服务我们的客户。

《现代物业》：目前比邻空间已经布局了哪些小区?居民的使用率如何?

韩涛：作为一个进入自助仓储行业两年多的创业型公司来说，目前我们只有两家店面。真正可以称为社区店面的只有我们起步的第一家店“中信城店”。目前“中信城店”的最高即时租仓率可达80%，其中“中信城”的业主占到九成。

比邻空间自助仓储

未来我们还会坚持寻找进入更多社区的机会，但是社区开店也要看机会，能否找到适合的位置和仓储空间、成本等因素都是制约我们在社区内开店的重要瓶颈。

《现代物业》：面对逐渐上涨的空间租赁价格，比邻空间采取哪些方法应对?

韩涛：空间租赁成本确实是整个行业发展的桎梏，这个桎梏会长期伴随行业的成长。为此我们管理团队有一个共识：从现在起，比邻空间基本不会再采用租赁空间开店的方式进行拓展，转而向空间所有人、物管企业、开发商等寻求合作，用我们专业的运营帮助空间所有人达到空间升值，让物业管理企业能够为业主提供更多增值服务、提升其品牌价值，使开发商盘活闲置空间等，实现多方共赢。

《现代物业》：目前进驻北京的自助仓储项目不少，比邻空间怎样在竞争中获得更多的市场?

韩涛：自我们比邻空间加入到自助仓储行业以来，两年多确实有很多品牌先后进驻或加入北京市场，北京市场也经历了几次大的收购和重组。但是自助仓储的市场空间巨大，目前整体的仓储面积还远没有覆盖需求，整个行业也依然处在对消费者的“市场教育阶段”，所以在现阶段我觉得大家不是竞争对手，而是“同业伙伴”。更多的人加入到这个行业、这个市场“抱团取暖”，才能让我们有更大的声音，让更多的消费者知道、了解这个行业。

比邻空间作为进入自助仓储行业仅两年的创业型团队，面对市场竞争：第一，不断提升对客户服务品质的同时也在不断完善内部管理的水平和质量;第二，不断增加新产品的储备，并积极寻找落地机会，在细分市场领域寻求突破;第三，坚持创新，目前公司已经拥有多项国家实用新型专利。

《现代物业》：很多尝试解决社区最后一公里的O2O项目基本上都失败了，比邻空间作为立足于社区的项目，是否会发展“社区最后一公里”服务?比邻空间会怎么做?

韩涛：想做好社区类的项目，必须踏踏实实，容不得半点投机取巧。如果你是抱着“挣快钱”，想迅速致富的心态，那还是不要考虑了。

是否会发展社区最后一公里的服务，答案是肯定的。但是，什么时候做，做什么我们都非常谨慎，我们不希望虎头蛇尾，把自己多年努力换来的在社区中良好的口碑丢掉。将来会在合适的时机以现有业务为基础，引入真正以服务社区为出发点的服务项目。

《现代物业》：比邻空间目前的资金回报情况如何?是否已经开始盈利?

韩涛：自助仓储行业是一个产生回报较慢的行业，目前我们还没有盈利。从2016年的经营情况来看，我们很有希望在接下来的2017年实现盈利。

《现代物业》：接下来将会怎样布局?目前是否在进行相应的融资准备?为进行融资开展的准备工作有哪些?

韩涛：前面提到未来比邻的拓展模式，我们希望与更多的空间持有者达成合作，帮助我们达成植根社区的愿景;通过新产品落地、持续的创新和实践增强创造现金流的能力。

我们当然需要融资，但是我们依然持谨慎态度，我们不希望资本的到来改变企业的“气质”。一直以来我们都欢迎与各类资本进行合作，在2015年也确实接触了几家资本机构，但是都擦肩而过了，总结起来还是我们与资本对于项目的认知存在偏差。未来我们依然期待找到“志同道合”的资本进行合作。因为我们不是为了融资而融资，所以还是把所有的精力都放在“修炼内功”上，积极提升公司整体运营水平及能力，努力为客户提供更好的消费体验等。当然充分的市场调研、完整的商业计划书、清晰的融资目标、品牌的树立、相关的学习等等都已经完成或正在进行。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)