物业设计容易忽视的细节问题

目前在房屋建设领域，不少开发商片面追求短期经济效益及品牌意识较为淡漠，在房屋的工程建设中的一些细节上不按科学的方法设计或施工，从而给后续物管工作带来不少困难，从而导致物管企业管理难、收费难等一系列问题。现笔者根据多年从事物业管理工作的经验，提出值得关注的几个工程设计常见的细节问题，以引起开发商和物管企业的重视。

一、阳台和窗户未设置防盗报警系统。由于开发商未按目前的治安状况和消防要求考虑规范的对户内阳台和窗户的防范措施，又由于住户对社会治安的担心，大多住户用防盗网将其阳台和窗户封闭。将阳台和窗户封闭将会造成火灾发生时无法逃生这一严重后果，外置式防盗网还会出现随外墙材料老化而掉落的安全隐患，住户安装防盗网将会带来更大的安全隐患。为解决住户心理障碍和物管公司规范管理(不容许住户封闭阳台和窗户)之间的矛盾，开发商需在设计时即考虑设置由监控中心监控的防盗报警系统来取代住户安装的防盗网。

二、地下室设备机房未单独设置常用机械通风设备。任何电气设备设计时都规定了使用时外界的温湿度范围，尤其是采用电子控制系统的现代设备，相对而言，继电器、接触器控制系统使用时对外界温湿度要求更高。地下室本身存在自然通风条件差、湿度大的劣势，地下室设备机房若没有单独设置通风设备以长期通风，将导致设备运行故障率增加和加速设备老化等问题。因此，为保障物业设备以后的正常运作，开发商在设计时就应考虑单独设置地下室机房通风设备，已砌好但未单独设置地下室机房通风设备的应考虑进行整改。

三、电梯井道顶、底层未按规定设置通风孔。电梯轿厢横截面占电梯井道横截面约2/3，电梯轿厢高速在几乎封闭的井道运行时好比单车用气筒打气，轿厢上下气体压力存在差值，这种压力差会影响电梯门的工作质量。另由于电梯井道的封闭，影响井道内自然通风效果，使乘客不能呼吸新鲜空气。按《电梯制造与安装安全规范》(GB7588)要求：在电梯井道顶、底层设置与室外连通的通风孔，通风孔面积大于井道横截面的1%。而有些建筑专业书刊要求井道顶、底层通风孔面积大于井道横截面积的3.5%，即要求在井道顶、底层开设300×600mm2的通风孔。在实际操作过程中，因房屋设计时顶层电梯井道四周被住房包围，此时可以在机房地板上设置加防护网的通风孔，使井道空气通过电梯机房排往室外。

四、智能建筑楼层网络设备间无通风设施。智能建筑每层楼均设置放置网络设备的房间，连接每户及连接该区域通讯中心的设备间，设备间内放置一些电子设备，要求设备间按计算机机房的标准配置。但由于受建筑场地的约束(设备间紧临过道)，开发商一般未配套设计通风设施。虽然为数不多的电子设备的用电量不大(单位时间产生热量不多)，但由于与外界无空气流通和热量的积累，在炎热气候时对设备也会产生不良影响。对于此类机房建议在机房旁对边位置设置两个由底层至顶层与外界连通的通风井道，每层机房开设两个与井道贯通的对流孔，利用自然通风来改善该设备间的温、湿度。

物管公司目前的工作虽然面临较大困难，但只要认真履行好国家对物管行业制定的方针政策，坚持不懈地抓好物管工作，特别是物管早期介入和接管验收工作，以打好物管工作基础，物管行业就会得以长足发展。作为物业管理行业的成员，我们需不断建立与创新行业工作标准与规范，尤其是与物管早期介入工作相关的标准与规范，为物业管理的进步与发展作出我们的贡献。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第8期/总第50期)