物业消防管理应走“群众消防”之路

随着我国社会的发展，物业管理距离普通百姓也越来越近，据不完全统计，截至2005年底，全国物业管理企业总数已经超过4万家(国家统计局编《中国统计年鉴》，中国统计出版社，2006)。然而，产权多样化成为市场经济的显著特征，在火灾预防领域，产权多样化使得火灾预防面临“公有地悲剧”的困扰。很多业主都不愿意对产生公共效益的消防设施投入资金，而对建筑区域内的“公有地”又都想取得利益，火灾预防“公有地”随处可见。由此导致的消防设施硬件差，消防管理混乱(如封堵、占用消防通道、防火间距等)无疑又是极其严重的火灾隐患。2002年5月1日施行的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第九条明确规定：对于有两个以上产权单位和使用单位的建筑、场所，各产权单位、使用单位对消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当明确管理责任，可以委托统一管理。由此可见，物业消防管理的发展空间巨大。

责任，谁来承担

一般而言，物业管理公司依据与业主的合同约定，对各类房屋及其配套公用设施、设备等进行维护、修缮与管理。应当说确保业主生命财产安全是物业管理的一项基本且重要的内容。从这个角度上说，消防安全管理应该是物业管理的重要内容，然而，事实并非如此。

案例一：2004年5月14日凌晨，江西省南昌市东湖区某住宅小区一住户因开关长期接触不良，导线发热引发火灾。业主刘先生发现起火后，随即想到救命的室内消火栓。但是当他拧开消火栓时，才发觉消火栓滴水不出，而随后赶到的消防人员也面临了同样的尴尬，他们只能用消防车里的水来灭火，但由于发生火灾的住户位于七楼，因为水源问题，延误了灭火的最佳时机，刘先生损失惨重。为此，刘先生于同年7月8日一纸诉状将该小区的物业管理公司告上法庭。经人民法院审理后认为：火灾原因虽非被告引起，但被告作为原告房产的物业管理部门，未能按《新区入住物业托管合约》之规定，维护小区内所有公共消防设备、保护其功能良好，致使原告房屋在发生火灾时，未能就近占据水源及时灭火，对原告造成的经济损失应负相应的责任，所以判决被告承担一次性赔偿原告30%的火灾损失。

案例二：2005年12月26日下午3时10分，江西省南昌市西湖区某商贸城一商户因电焊切割广告牌引发火灾。业主葛先生发现起火后，立即向119报警，但是火速赶到的消防人员面临了望火兴叹的尴尬。由于时值年末销售旺季，各家商铺都把货物、柜台摆放到了店外，大量占用消防通道。从商贸城大门到着火的D区仅1,100米，消防车却耗费了12分钟行驶，错过了扑救火灾的最好时机，致使3家商户受灾，直接财产损失80多万元。灾后，受灾的其他两家商户将引起火灾的该商户和商贸城物业管理公司一并告上法庭。后经庭外调解，商贸城物业管理公司补偿两家商户各10,000元，并减免一年时间的商铺租金。

现状，令人担忧

物业公司在消防设施维护和消防安全管理方面到底存在哪些问题?笔者为此走访了多个社区、市场及办公楼宇。纵观各住宅小区、市场及办公楼宇的物业管理公司的消防管理，笔者发现，其大都是一个薄弱的环节，小区的消防隐患主要存在以下几个方面：一是消防通道不畅，消防水泵、消防水源、消防设施和器材配置不足或设置不合理;二是现有物业管理没有很好地引入消防安全管理内容，日常管理上重防盗轻防火，消防管理形同虚设，小区内消防设施严重破损，或是为了防盗，将完好的消防设施上锁;三是消防设施和器材严重不足，有的小区甚至连最基本的消防设施都未配置;有的对器材缺乏保养，任其自生自灭;四是很多居民家中存在火灾隐患，比如在装修房子时没有考虑消防安全，大量使用可燃性装修材料，埋下了火灾隐患。

根源，出于何处

物业管理活动中为什么在消防安全上存在如此多的问题呢?首先，物业消防安全管理的法规滞后于物业管理的发展。物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、居委会及城市管理的方方面面。他们之间权利义务关系不清，给物业管理造成困难。例如在小区内发生火灾、偷盗等事件，物业管理单位要承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏明确的法律依据，只是按照“有无过错行为”来裁决民事赔偿结果;其次，物业消防管理介入滞后于物业消费使用，物业管理部门建设和管理脱节。从全国来看，许多物业管理单位是从房地产开发企业派生出来的，这种建设和管理不分的体制决定了物业管理从属、依附、受制于开发企业，往往是“儿子监督老子”，效果可想而知。一些开发商在与业主签订购销合同时，有意把关于消防安全方面的条款弄得模棱两可、模糊不清，为省钱，对建筑消防设施“删繁就简”，致使小区或建筑在消防功能上“先天不足”;再次是物业消防管理人员素质低下，人才短缺。1998年全国停止住房实物分配之后，商品房大量开发，物业管理行业发展却相对滞后，无法及时提供一支专业从业人员队伍，物业管理人员素质跟不上已经是当前物业管理的通病，重防盗轻防火的现象普遍存在，不少保安的消防知识一片空白。

消防安全，任重道远

安全是人们生活的最基本要求，物业管理的职能是确保业主的安全，营造一个安全文明、祥和舒适的环境。那么物业管理企业在消防安全管理上该如何去做呢?建立一种群防群治的“群众消防”无疑是一条很好的出路。

一、物业管理单位要建立健全消防安全管理制度，依照《消防法》等有关法律法规的规定，明确人员职责。2005年3月8日，由公安部、中央社会治安综合治理委员会办公室联合制定、下发了《加强城市社区消防工作的意见》，要求实行物业管理的社区、企业、物业管理单位必须将消防安全纳入管理之中，并明确划分了物业管理单位在日常消防管理中的职责。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确规定：居民住宅区的物业管理单位应在管理范围内履行以下职责：(一)制定消防安全制度，落实消防安全责任制，开展消防安全宣传教育;(二)开展防火检查，消除火灾隐患;(三)保障疏散通道、安全出口、消防车通道通畅;(四)保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。物业管理公司要结合实际建立起切实可行的消防安全管理制度，加强对从业人员的教育、培训，使其增强消防安全观念，树立起消防安全责任主体意识。

二、加强对消防基础设施的管理维护。要保持各类消防设施的完整有效，不能出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、消火栓没水或拧不开等情况，避免“公有地悲剧”的出现。

三、加强消防安全宣传教育，形成良好的消防安全氛围。物业管理公司应做好责任区内消防安全宣传的工作，通过宣传栏、专题图片展等手段宣传防火、灭火及火灾逃生、安全疏散等消防基本知识，让业主意识到消防安全的重要性，从而形成人人重视消防，人人具有一定自防自救能力的“群众消防”。

物业消防安全管理作为一种适应社会主义市场经济体制的“群众消防”的管理模式，应当引起政府、社会、业主的高度重视。物业管理单位要加强对消防工作的管理，不断提高物业管理从业人员和业主的消防安全意识，认真履行职责，当好“安全”管家，真正为业主营造一个温馨、幸福的家园。

(本文共同作者：舒慧慧)