普通住宅前期物业服务费定价政策探讨

关于物业管理费的讨论，媒体曝光得多，大部分是些业主不满高价物业管理费类似事件，而后是物业服务企业喊冤叫屈疾呼涨管理费;行业期刊讨论的也不少，个案随笔杂谈多，或许囿于政策规定系统深度考究的较少。

中国大陆物业管理费定价，早期由政府定价，现在授权省级物价及房地产主管部门制定政府指导价，同时有条件实行市场调节价。从全国各地看，目前前期物业管理实行政府指导价的地方占绝大多数，极少数地方实行市场调节价;业主大会成立后的物业服务费定价以市场调节价为主，极少数地方仍实行政府指导价。业主大会的成立是物业服务费定价方式的分水岭;高档住宅(不同地方有不同界定标准)如别墅、高级洋房等无论前期与否基本已实行市场调节价，而安居房、解困房、经济适用房等带有政策福利性的住宅无论前期与否绝大多数实行政府定价(含政府指导价)。因此本文探讨的对象仅是普通商品住宅的前期物业服务费定价。

《物业管理条例》出台时国家对物业管理服务定价明确了“两个相适应”的原则。然而时过境迁中国经济发展日新月异，2014年底国家发改委宣布放开非保障性住房前期物业管理费等七种服务价格，国家发改委价格司相关负责人介绍，“随着我国市场经济的发展和完善，相关服务领域的市场化程度发展迅速，比如物业服务。目前，全国已有物业服务企业7.1万家，从业人员超过600万人，服务供给较为充足，对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。”

7.1万家物业服务企业实际上是2012年底的数据。中国物业管理市场竞争已是非常激烈，个别地方甚至出现了恶性竞争。截至2014年年底，长沙物业服务企业增加到1,081家，管理各类物业项目3,000多个，总面积1.5亿平方米，行业从业人员超过10万人，物业管理行业政府主管部门自2014年提高了行业准入门槛，严格控制企业数量，规范企业的市场行为[1]，此后停止了新注册物业管理公司的资质办理。

虽然迟到多年，但放开普通住宅前期物业服务收费实是明智之举。然而令人遗憾的是，一年半时间过去了，放眼全国各地，真正贯彻落实放开前期物业服务费市场调节价的地方寥寥无几，重庆市发布了“阉割版”的前期物业服务费市场调节政策：未超过政府物业服务最高等级标准的服务内容及要求，不得超出政府指导价招标。

本文认为：普通商品住宅前期物业服务实行市场调节价的时机已成熟、条件早已满足。现阶段前期物业管理费的政府定价行为，不仅限制了较高收入群体对高品质服务消费的需求，而且也拔高了低消费需求的物业服务费，使该部分业主享受不了高性价比物管服务，同时因为没有承认物业服务的市场价值、挤压了物业管理企业的利润与生存空间，而抑制了物业服务的多样性、影响了行业的全面发展。

我们先以一组数据来说明前期物业管理服务与中国近年来高增速的GDP无缘的现象，看看物业管理行业发展面临的困境。

物业管理公司成本中通常“人员费用”占总成本比56.79%，秩序维护、绿化养护及清洁保洁费用、设备设施维保及办公费用约占25%[4]，为更真实模拟物业管理公司财务开支变化，“近10年房地产业城镇单位就业人员平均工资”及“近10年中国居民消费价格指数”增加幅度均须按前述比例权重计算物业管理公司成本增加量，见表4。“人员费用”包含工资并非仅局限于工资，因而略大于工资。另外房地产业城镇单位就业人员包含了房地产开发、房地产中介及物业管理服务行业人员，本文仅从大数据的角度统计分析物业管理行业成本开支的增加与管理费增幅的关联程度。

由表4及图1可看出，2006年-2015年10年间，全国20个大中城市物业管理费增幅14.67%，CPI及人工成本合计增幅达161.51%，成本增幅是物业管理费收入增幅的11倍!而国家GDP增幅与物业管理费增幅之比更是达到了惊人的14.38倍!

11倍和14.38倍是否表明：10年前物业管理是暴利，而如今成本的暴增只是挤压了物业管理公司的利润空间?或是10年前行业是社会正常利润，而现在物业管理公司出现了严重亏损?答案都不对，10多年前行业一直提倡微利保本经营何来暴利?主要原因是10年间由于经济高速发展，虽管理费变化不大但物业管理公司其他可收入的项目及金额增加，弥补了物业管理公司成本增加造成的差额。在部分老旧小区，一旦其他可收入项目及金额增加幅度捉襟见肘就会陷入亏损，并且这种增加的费用绝大部分属于共用部位及共用设备设施产生的收益，物业管理公司挪用了(包干制经营模式下存在)原则上属于业主共有的资金。正是如此，各地少有大规模弃管小区的现象发生。无奈物业管理服务有着“公益服务”的特征，关系到老百姓的日常生活影响到社会稳定事关重大，而物业管理公司提价的呼声也只是喊喊而已，并未有实际的大规模弃管行动抗议。总体来讲毕竟物业管理公司还是或多或少有一定利润，省省日子还是能过得过去，地方政府承认了物业管理费长期未调整过低的事实，同时也默许了挪用业主共有资金的现象，在物业管理行业发展与老百姓安居乐业的天平上，一旦提高物业管理费指导价上限，难免会引起社会波动，增加行政管理风险，以致前期物管费指导价调整最终往往不了了之，在全国范围成为普遍现象。

广东省东莞市物价部门在2014年上半年开始调研当地物业管理费状况，8月份出台调整管理费征求意见稿并在媒体大幅宣传，带电梯住宅和不带电梯住宅较2004年定价标准分别增长19.4% 、14.6%。为造势市物价局还召开通报会，在收集社会意见后形成最终建议稿，然而在10月份政府会议上遭到否决。

调整前期物管费政府指导价上限难度如此之高，更何况放开物管费实行市场调节价。由于无法预知其所引发的阵痛社会是否能承受，这个后顾之忧在找到妥善的解决方案之前，地方政府保守地维持现状似乎合情合理，但本质上是地方政府不思改革进取、不求无功但求无过的思想作怪，是典型的庸政和懒政行为。

本文将从六个方面探讨前期物业管理服务费实行市场调节价的必要性。

前期物业管理服务的本质

前期物业管理服务是商品住宅物理产品的附属服务。中国内地物业管理服务起步之初因社会化发展需求承担了一定的公益服务职能，由政府主导推广及强制要求。而今物业管理服务早已经市场化，中国特色的物业管理服务，与房地产业难以割舍，要研究前期物业服务定价，就不能不从前期物业管理服务的本质来寻找答案。

商品房催生了物业管理

改革开放后商品房面世，传统的房管机构、管理方法与管理观念已无法适应新形势下人们对房屋管理及生活服务的价值要求，探索创新管理新体制、新模式已是大势所趋。作为改革前沿阵地，深圳创造了中国内地现代物业管理的雏形，从涉外商品房的试点经验推广到政府直管公产房，再到内销房。成功的经验经过总结，对房地产业明确提出了“谁开发，谁管理”的要求，而后这种建管合一的模式迅速在全国各地普及开来，中国的物业管理在短短二三十年间如雨后春笋迅猛发展并取得了巨大成功。由于自有物业服务能更灵活地为房地产服务，建管合一模式在目前国内房地产行业成为一种普遍现象。

前期物业管理服务是建设单位的法定义务，建设单位通过外包采购前期物业管理服务

《物业管理条例》(下简称《条例》)出台是物业管理行业发展划时代的里程碑，《条例》出台前以政策引导建设单位提供配套物业服务，《条例》出台后则是通过立法来确定建设单位的前期管理义务，充分体现了物业管理服务与房地产的整体性、不可分割性。

建设单位作为前期物业服务招标方，通过招标文件发布服务价格、服务需求(含所需的服务种类及服务标准)，让物业服务提供商首先准确了解地产项目设计风格、思路及其客户群体定位，确保所提供的物业服务与未来业主需求相符;通过评标选择符合建设单位期望值的物业管理公司。

前期物业管理服务采购体现了如下关系：前期物业服务由建设单位提供，建设单位委托专业物业管理公司来实现;恰如商品房的建设，商品房实际由施工单位建造，而由建设单位销售给业主。

《北京市物业管理办法》继承和发扬了《条例》的精神并得以创新，其第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件”，更加明确了建设单位前期管理的义务。

商品房销售与前期物业管理的关系

早在1998年颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》，列举了房屋销售合同须明确约定商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求及双方的违约责任基本要素外，还以同等重要程度要求约定物业管理方式。《条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业服务合同销售前由建设单位与物业管理企业签订，购房人一旦签订了购房合同就意味着已同意了物业服务合同;反之，如购房人即使愿意购买房屋但不同意物业服务合同，同样无法签订房屋销售合同。

由此我们可以推导出商品房前期物业管理的关系：

1、从物业管理的历史渊源可得出，商品房是前期物业管理的基础，没有商品房就没有前期物业管理，是商品房派生出了前期物业管理;

2、购房人接受建设单位已签订的物业管理合同是商品房交易的前提，否则不能签订购房合同;

3、商品房买卖合同与前期物业服务合同是包含与被包含的真包含逻辑关系。

房地产与物业管理相互依靠、密不可分，在开发建设流程上虽有先后之别，但实则是一个整体。

前期物业管理服务产品由建设单位依据商品房的特点进行开发设计

在住宅小区开发建设过程中(销售前)，建设单位根据商品房的特点、潜在业主需求、销售策略等制订了物业服务内容及服务标准、确定物业服务价格。物业管理单位根据商品房项目的建筑规划、容积率、户型面积、园林绿化、社区规模、装修档次、项目区位及周边环境等因素全面分析，并根据潜在客户群体需求确定物业服务的深度及开发个性化的、特色的服务，进行物业管理方案详细策划。因此建设单位就是(前期)物业服务的设计者，物业管理单位是物业服务方案的细化落实、执行者。

建设单位是前期物业管理阶段服务监督的重要主体

前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，商品房销售时由业主承诺遵守该合同，业主是前期服务的受众，因此物业服务实际的供求双方是物业服务企业与业主。由于服务作为商品具有质量难以量化衡量的特性、受众个体数量庞大以及物业服务带有准公益服务性质，前期物业管理中物业服务企业相对业主更具有优势地位，物业服务企业违约难以承担责任。建设单位是服务双方的桥梁和纽带，如果在前期物业管理合同中要求物业服务企业交纳履约保证金、详细列明可量化的服务标准及明确物业服务企业违约后果，反而比业主更能起到监督物业服务质量、制裁违约物业服务企业的作用。建设单位不仅是名义上的合同主体，更是合同当事人、大业主，如果建设单位积极参与物业服务质量监督、主动协助协调业主执行业主公约及关键公共管理事务，那么前期物业管理服务的社会效果将更优质、健康，小区将更加和谐。

物业服务是商品房产品的销售卖点

商品房产品销售的是建筑物物理空间及共用部位与设备设施的区分所有权，以及从属于商品房的服务。为了提高产品的销售量和价格，建设单位千方百计提高产品的性价比或特有的优势，以此来作为楼盘优势及销售卖点。除了地段、交通、环境、学区、建材质量、配套设施等先天因素外，与什么样的人做邻居、交楼后业主是否住得放心满意、物业是否能保值升值等，无不时时刻刻影响业主的生活质量及投资回报，备受购房者关注。物业服务企业品牌、企业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、消费者口碑、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。

综上所述，可以得出如下结论：前期物业管理是附属于商品房产品的售后服务，是商品房产品的重要组成部分，是包含于商品房的延伸产品。(如图2)

物业管理与购房还贷支出对业主日常生活的影响

物业管理行业发展早期提出了“社会化、专业化、市场化”的三原则

首先就是“社会化”，是指上世纪90年代末开始的中国住房制度改革，传统的房屋行政管理由物业管理取代，“变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在委托授权的范围内集中实施社会化管理，落实各项管理任务和内容，以克服各自为政、多头管理、相互扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一”[5]，物业管理行业的诞生注定负有一定的政治使命，承担大量的“公益服务”功能，物业服务“政府定价的目的是为了住房制度的深化改革;政府定价的依据是城市居民平均生活水准”[6]。而如今住房制度改革早已完成成为历史，物业管理企业扛起应尽的社会责任后，不能再让昔日的物业管理荣耀变成物业服务行业沉重的包袱。

改革开放后人民的生活质量有了质的飞跃，住宅早已超出了上世纪90年代当初自住需求，成为商品在市场上流通交易乃至投资获利。然而住宅物业管理服务的定位一直以来还不曾有大的改变，物业服务的商品属性未得到体现、其价值未得到承认和尊重。

商品房还贷压力与前期物业管理费支出对比

衣食住行是老百姓日常的固定开支，其中尤以住的成本最高。为分析住的成本中月供楼款与物业服务费的比重，以分析二者的差距，本文收集国内有代表性的13个大中城市，统计了大量资料后进行对比(见表5)。

由表5可看出，在20年七成贷款的基础上，杭州与深圳购房还贷支出是物业管理费的49倍!还贷管理费压力比值最低的重庆也达17.44倍，如果还贷时间更短或首付更低，则该比值将更高。就对老百姓日常生活影响大小因素来看，平均还贷支出是物业管理费的30.58倍，物业管理费与之相比几乎可以忽略，从社会稳定角度来看物业管理服务费用都实行政府指导价，近年来一路狂奔的商品房价岂有不实行政府定价的道理?前面已阐述了物业管理费是商品房产品的附属服务，连附属的物业服务都已实行政府指导价，核心的商品房产品为何不执行政府指导价?

改革开放以来我们既一直承认商品房的市场化特征，却又把物业管理服务锁于囚笼之中。物业管理服务自承载深化住房制度改革使命完成，其定价就应放开市场化。让商品房像野马一样在市场中自由驰骋，而物业管理服务却成了“老牛”忍辱负重，本属于同一产品却有两种定价机制，逻辑上是自相矛盾的，现实中竟然存在了这么多年，不得不说是一种奇迹。

国内各城市物业服务费均价与政府指导价上限的对比

为方便物业服务费均价与最高价对比，下表中“物业费均价”数据来源于中国指数研究院发布的《2015年中国物业服务价格指数研究报告》。该报告选取样本的特点：物业服务和设备设施在三星级以上、仅限城区不含下辖县市、2000年后竣工且入住1年以上、北上广深10万平方米其他城市5万平方米的商品住宅项目。总体上来讲该报告的样本涵盖了普通住宅与非普通住宅类别，但非普通住宅的绝对值体量相对较小，对报告中物业服务价格均价的影响有限，所以该报告的物业服务费“均价”其绝对值一定程度上可能比现实中物业服务费的平均价格有所提高，但同时也可能拉低了新建商品房项目物业费的平均价格。

为更全面了解全国物业服务收费定价状况，本文全部采用了《2015年中国物业服务价格指数研究报告》中20城市的所有样本。

通过对比可看出，全国20个有代表性的城市中，北京、成都、长沙、重庆及合肥5城市普通住宅物业服务费定价实行市场调节价，宁波、天津、杭州、武汉及上海5城市虽然实行政府指导价，但由于均价突破了政府指导价上限，表明大面积的小区物业服务费定价超出了指导价上限，可以说政府指导价名存实亡;南昌、昆明、苏州3城市物业服务费均价虽然低于最高限价15%，但其绝对值非常接近，大量的新建住宅小区必然超出了政府指导价上限，这一点从搜房网正在销售的众多新建商品住宅的物业服务费价格完全可以得到印证。

合计起来20城市中有5个城市已实行了市场调节价，5个城市的物业服务费均价超越了政府指导价，3个城市服务费均价略低于指导价上限但已非常接近，其他城市服务均价低于指导价上限的城市。从身边了解的物业服务费案例及打开搜房网查询，新建住宅超出指导价上限的小区比比皆是，广州、深圳更是如此。由此可见，现实中物业管理费政府指导价已经遭受了市场自发调价的严重挑战，放开政府指导价已是大势所趋。

前期物业服务指导价各地政府执政形态

前期物业服务费指导价远落后于CPI及人工工资增长幅度，这已是众所周知的事，很多物价部门甚至在媒体也如此公开承认，但除少数省市放开前期物管费定价外，绝大部分的地区仍实行指导价。实行指导价还是放开定价权限，对于地方物价主管部门来讲，都是个痛苦的抉择。面对行业的呼声和实际情况，既要适度照顾物业管理行业需求，当然也不能引发老百姓的普遍反对，于是执行指导价城市的各地物价部门将“指导价”的限价方式发挥到了极致。

沿海地区“欲擒故纵”型

这种指导价模式在全国范围比较普遍。从表6的对比看，宁波、天津、武汉和杭州物管费虽然均执行政府指导价，但其物管费均价早已超出了指导价上限，大量的新建项目物管费纷纷突破和远超了上限的范围，上限实际已经限制不了更高价。广东省的广州、深圳两市物业服务价未超出最高限价，2015年物业服务均价分别只有最高价的83.21%、80%，似乎表明广东对政府指导价执行非常“严格”，但这样的严格也仅是“程序严格”。例如东莞只要容积率、住宅项目绿地率、建筑密度、出入口、文化设施、电梯部均服务面积等硬件达到一定数量，是可以轻松突破指导价上限的。

长沙市“告朔饩羊”型

长沙对酬金制模式的前期物业服务实行市场调节价，包干制的则实行指导价。在包干制经营模式中截至目前为止少有新建项目物业服务费突破指导价上限。这首先得益于长沙市把指导价的上限提得很高，一般情况下根本够不着上限;其次物业管理公司如提供超出菜单中的服务可以自行定价，这是一种指导价和市场价结合的全新定价方式;第三是颠倒定价流程，采取先进行前期物业管理招投标，然后签订前期服务合同，亟待商品房销售后，凭前述资料到物价局备案而告终。长沙市这种拉橡皮筋式的指导价其实是走形式走过场、玩文字游戏，是对政府指导价严肃性的莫大讽刺。

武汉、昆明地区采取的是“无可奈何”型

从表6及图3中可看出，武汉市物管费均价比政府指导价上限高出22%。武汉市物价主管部门对前期物业服务费定价念起“拖”字诀，凡超出政府指导价的均不予批准，同时又对超出指导价的收费行为采取默认、放任态度，既不查处也不追究。

面对大量业主对突破物业服务费上限的投诉，昆明市发改委官方公开表态，物业服务收费统一标准只是指导价而非硬性标准，前期物管费定价并不是以物业成本来定，而是采用菜单定价方式，当物业服务没有全部达到标准或提供菜单服务内容时，物管费应不能高于原标准中所制订的物管费最高上限，反之则是允许物管费超出原标准最高上限的。而昆明市发改委及住建局《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》第一条就明确规定，开发建设单位与物业服务企业所约定的前期物业服务收费标准不得超出最高收费标准。看来昆明市物价部门是有意歪着念经的。

按部就班型

严格按照指导价的范围控制上限并不得突破，目前极少城市执行。

政府指导价在夹缝里求生存，出路在何方

先以湖北省多次立法态度的转变为例来看政府对前期物业服务收费定价方式的纠结。目前实施的是湖北省物价局2007年发布的《湖北省物业服务收费管理实施办法》，该办法规定普通住宅前期物业服务实行政府指导价。

2014年底国家发改委发布关于放开部分服务价格意见的通知后，湖北省物价局积极作出响应，不到两周时间就颁发了《省物价局关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》鄂价工服〔2014〕176号文，并于次日即2014年12月30日召开新闻发布会，省物价局相关负责人公开向媒体表示国家发改委明确的七项服务价格都将在2015年放开，当然也包含了普通住宅物业服务费会实行市场定价。

2015年7月8日，经湖北省政府批准，湖北省物价局颁布了《湖北省定价目录》，将“不具备协商条件的住宅小区物业服务”纳入了实行政府定价管控范围。2015年7月22日公开的《省物价局、省住建厅关于规范住宅物业服务收费管理的通知(征求意见稿)》，提出了“住宅前期物业收费实行政府定价管理”。

2015年10月29日湖北省政府法制办公布《湖北省物业管理条例(草案)》。省政府法制办相关负责人介绍，按照国家规定，对已具备竞争条件的非保障性住房物业服务收费放开价格，“前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担”。

2016年5月30日《湖北省物业管理条例(草案二审稿)》第四十二条规定，前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。

湖北省相关政府部门在一年半时间内历经了政府指导价—市场调节价—政府指导价—市场调节价—政府指导价的态度转变，不管是物价局还是省法制办，前后也都是截然相反的态度。2015年《湖北省物业管理条例》草案出台，经过一年时间从草案到一审稿均实行市场调节价，二审则调回指导价，由于目前仍在审议中至今尚未定论。但从湖北省定价目录及物管条例二审稿来看，最终实行指导价的可能性还是较大。值得我们思考的是，是在谁的推动下改变了湖北省前期物业服务费市场调节价的初衷?是政府?是民意?

《物业管理条例》立法时国家对物业管理服务费行政管理有明确的目标、定价政策比较谨慎，“考虑到目前物业管理市场发育还不完善，完全由市场形成价格的机制没有形成，涉及广大老百姓日常生活的物业服务费用仍需国家进行必要的指导和规范，对物业服务企业的价格行为也需予以规范和监督”[10]。在这段话里面包含了两层意思：一、“指导”是指实施物业服务费政府指导价，物业服务费价格、服务质量应与特定小区大多数业主经济水平、生活需求相适应;二、“规范”、“监督”是指不同价格对应不同服务、不同服务对应不同价格，物管费应与服务质量相适应。但现实状况与立法期望相去甚远，实施指导价政策的地方城市大多没有领会立法含义或严格贯彻落实。

2009年沸沸扬扬的东莞尚书银座天价物业管理费听证事件[11]，正是前期物业服务费定价程序混乱、定价依据不足的后果，而背后物价局出力不讨好的尴尬和业主受人摆布的无奈，恰恰暴露了地方前期物业服务定价制度与两个“相适应”的差距。事件的发生主要有三个原因：首先是东莞市高层住宅物业服务费指导价上限2.40元/平方米是2004年制定的标准，多年未修改，当地物业服务费定价普遍偏低，为后来尚书银座提高物管费发生矛盾埋下了伏笔;其次尚书银座前期物业服务费定价达到3.80元/平方米显得鹤立鸡群，与当地市场横向比较确实偏高;第三业主对物业服务质量评价差与3.80元/平方米明显不符。

为透彻了解《物业管理条例》对物业服务费的立法含义，我们首先来探讨物业服务费与地方经济相适应问题。地方经济水平在统计局发布的年度公告中有详细数据，但普通住宅物业服务费高低与当地经济水平应保持何种关系这个问题值得研究，然后才能根据各小区业主的收入水平确定各小区的物业服务费标准。其次再来探讨质价相符问题。前期物业服务价格、服务标准申请由物业服务企业协助建设单位制订，那么物业服务标准与价格的关系即物业服务定额是否已经确定?如果没有标准的服务定额依据，仅凭建设单位提交的成本监审表来核定价格，核定价格只能是随意应付。当房屋开始交付使用后，物业管理公司实际提供的前期物业服务又是否符合申报的服务标准，缺乏判断依据。

由以上立法含义引申出三个问题：一是物业服务定额由谁来编制，并且应具有权威性和公信力;二是物业服务企业的利润究竟该定多高;三是由谁来担当物业服务质量的评估者，并且应具有专业性、独立性和公信力。

落实好了两个“相适应”，业主与物业管理公司的纠纷矛盾必将大幅降低，本文的讨论也就显得多余了，哪怕该前期物业服务指导价形式不符合市场化的进程，顶多也就是画蛇添足而已。

物价及物业管理行业主管部门是市场规则的制定者、引导者、监督者，一旦程序合法，就无须直接干预，具体物业管理纠纷交给市场主体通过司法途径来解决;其次物业管理行业协会是众多物业管理公司成立的协会，它对业主难以表达公平的立场和采取中立且有力的措施;而消协、居委会又缺乏专业的知识与经验。处理物业服务费纠纷是个体力活、技术活，程序复杂、周期长、面对的业主人数众多，不妥善解决往往会引发群体性事件影响社会稳定，惟有当初物业管理体系设计的自我救济机构——由服务的受众组成的业主大会才是最合理合法的、最有效的“解铃人”。前期物业服务指导价制度的先天缺陷造成的物业服务费包办，注定难以让业主及物业服务企业都满意，充其量只能是不断地调整价格维持双方平衡。

湖北省定价形式选择难，难在一旦实行市场调节价物业管理公司将随意提价，业主不依规则维权影响社会稳定，但可以采取：一、加强市场监督，对发现物业管理公司以选票形式造假通过业主大会表决的，予以降级或取消物业资质、调低信用等级;二、成立专门公益机构，为业主、业主委员会提供法律意见、传授专业经验及服务质量评估，协调区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府及小区建设单位，对业主普遍意见大且恶意违背“两个相适应”的物业服务企业鼓励支持成立业主大会维权;三、加强行业自律引导亏损项目的物业企业理性调价，相信实行市场调节价也不致引起社会不和谐。东莞市物业服务费指导价之难，难在地方定价制度不完善、物价部门随意核价，即使完善相关制度，投入大量人力、物力及财力确定适当的物业服务费价格及其后的服务质量评估监督，一是费用由谁来承担，二是越俎代庖的物业服务费定价包办到头来难免落得个出力不讨好、里外不是人的结果。

难与不难，没有选择，市场调节价是惟一的出路。

前期物业服务费市场调节价的“先例”

业主大会成立后，物业服务由双方协商实行市场调节价的案例比较常见，而前期物业服务费实行市场调节价的城市，其实也不少见。

被遗忘的“吃螃蟹者”

自物业服务行业诞生以来，前期物业管理费曾经实行过市场调节价的至少有两个省。

福建省自2003年12月29日《福建省物价局、福建省建设厅关于物业服务收费有关问题的通知》发布起，至2007年3月1日《福建省物业服务收费管理实施办法》出台期间，规定物业买受人签订的房屋买卖合同中已明确约定物业服务收费的物业管理区域实行市场调节价。

江苏省2007年6月1日《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》生效时起至《江苏省物业服务收费管理办法》2010年10月修订生效止，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，以物业服务企业的中标价格为收费标准，而不受政府指导价的限制。

福建省及江苏省在前期物业服务费实行市场调节价期间，根据笔者以往的观察，未见大面积的、严重的业主投诉及社会群体性事件诉诸媒体。

酬金制模式

以酬金制为经营模式的前期物业管理服务，部分省市如成都、长沙及合肥市实行市场调节价。采取包干制还是酬金制经营模式，由建设单位与物业服务企业在合同中约定，小业主并没有决定权，而对业主来讲包干制与酬金制的区别，无非体现在小区财务报表是否半年公布一次。但多年后物业管理公司一未跑路，二未提高服务费价格，个中原因不必多提。因而事实上对于业主而言，前期物业服务不论哪种经营模式其实都一样;但对物业管理公司来讲是否执行政府指导价，其后果是天壤之别。以下列举前期物业服务实行政府指导价的城市，并对实施后的社会效果进行简要分析。

如表7，成都、长沙及合肥三市，搜房网统计的“新建商品房物管费单价”中包含了包干制及酬金制下的前期物管费单价。由于酬金制远比包干制提高物管费程序简单，在缺乏相关资料佐证的情况下初步推测，超出指导价上限的小区，实行酬金制经营方式的应比包干制多。

“木已成舟”者

重庆市在规定范围内提供服务的住宅前期物业服务收费实行政府指导价。2015年3月9日有条件放开政府指导价，对超出《重庆市住宅物业服务等级标准》最高标准后的服务项目及服务，可实行市场调节价。

普通商品住宅前期服务包干制的指导价上限为2.09元/平方米。笔者从搜房网统计的新建在售盘物业服务费单价在2.30—2.80元/平方米之间，个别高档住宅也高达超过3.0元/平方米，实施后市场未有明显不良反应。

沈阳放开后的混乱

全国仅有沈阳市公开放开物业服务费定价，但仅一年时间就夭折。

沈阳市公开放开物业服务费定价并不同于福建与江苏。2012年10月份沈阳市政府发布关于加强住宅区物业管理的实施意见，从2013年1月1日开始，大力推行市场化收费机制，物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，取消政府核定和收费许可证制度。然而仅实施一年间，物业费不断地突破人们的心理底线，多个新竣工高层住宅小区物业管理费如同脱缰的野马飙升至4元/平方米-5元/平方米，同时很多老旧小区也在酝酿着涨价。一时间民意沸腾。最终沈阳不得不发出紧急通告从2014年起制定2.5元/平方米的物业招标限价，一旦超出标准将组织专家实地考察，对物业管理质量进行综合测评。自此沈阳物业管理费市场调节价风波告一段落。

笔者分析了2010年至2016年上半年沈阳商品住宅房价，从2011年起同比涨幅分别为10.76%、-1.37%、18.56%、1.47%、-4.43%、-3.97%，其中2013年房价同比涨幅最快接近20%。当房价过快上涨，购房者对物业服务费不敏感，为物业服务费乘机涨价提供了便利，这是诱因;行业物业服务水平良莠不齐，“监管不力、服务差，物业费难收、维修资金难启用[12]”形成恶性循环，缺乏长期眼光为短期利益恶意提高物业服务费价格，此为原因一;业主委员会“很多形同虚设，甚至起到负面作用，打架斗殴、吃拿卡要[13]”，业主成立的自治组织，没有发挥积极作用制约不了物业管理公司随意涨价及选择符合广大业主意愿的物业管理公司，此为原因二。沈阳自2006年成立文安路社区业主委员会协会、2010年成立沈阳市业主委员会协会，2015年全市2000个小区约900个有业委会[14]。如果说物业服务企业集体哄抬物管费价格，通过业主大会决议即能得到有力制止;而泛滥的业委会，如果打着民主的旗号行不义之事，治理起来难度就大了!

沈阳物业管理费定价先放后收还不是独一例，但碍于民意走回头路的还别无二家。沈阳物业管理市场暴露的问题其实全国绝大部分地区存在，只不过沈阳的问题更严重而已。市场的问题得靠市场解决，沈阳已有物业服务企业近400家，一级资质就有近20家，市场竞争十分充分，发挥业主大会作用选择合适的服务公司，相信哄抬物管费很容易解决。长期低物管费放开后反弹是正常现象;要想从源头上发扬民主自治，还得大力净化地方业主委员会不正之风。

北京的“建设单位承担责任”

北京市通过立法规定建设单位承担前期物业管理。建设单位不可能免费承担前期物业管理服务成本，将前期物业服务成本一次性由建设单位连同房款一并打包出售，因而北京事实上执行了前期物业服务市场调节价。前期物业管理费与房款打包出售，是业主一次性购买前期服务而后慢慢消费(即预付费后消费)的方式，在前期物业服务质量保持不变的条件下，前期阶段越长那么前期物管费也就越优惠，反之则越贵，地方立法的目的在于减少前期服务纠纷及促使建设单位支持尽早成立业主大会。这种做法优势很明显，但业主面临一定的风险：一是万一小区成了烂尾楼或地产公司中途破产，业主一次性交纳的前期物管费就无法追回，况且业主也并不知道预交的前期物业服务费具体如何处置;二是商品住宅销售完毕至业主大会成立之前，前期物业服务质量是否能得到保障?一旦下降业主就难以采取有效措施来解决。

北京以立法形式推行物管费打包预售制度，为了贯彻执行随后颁布了《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》等配套性重要文件，为解决业主大会召开难问题，还专门开发了业主决定共同事项网络版公共决策平台，北京转变观念改传统定价为打包预售、引入第三方评估化解服务质量纠纷，再到由制度及具体措施引导推进业主积极性主动参与决策，可以说北京前期物业服务费市场价的成功开放是地方行政管理体系设计完善的结果!

前期物业服务价市场调价并非“洪水猛兽”

除了沈阳极端个案外，通过其他案例可以看到，市场调节价其实就在身边静悄悄地成功进行着，这里并没有硝烟，一个理性和负责任的物业服务企业，绝不会杀鸡取卵，为了短期利润而置业主利益不顾肆意提高物管费;一群有依法维权意识、正直的业主，绝不会容忍无良物业服务企业为所欲为、为谋求私利而自绝后路。

非普通住宅物业服务费长期以来实行市场调节价，但我们少有见到业主与物业管理公司的冲突。

从以上五个前期物管服务已实行市场调节价案例来看，物业服务费实行市场调节价不是洪水猛兽，社会及政府不必过多忧虑，同时也要有部分物业服务费不同程度提价的心理准备。物业服务需求本来就有高低之别，打开笼子鸟儿一定会飞，但只要有业主大会这根绳子拽着就上不了天。

政府、建设单位、物业服务企业与业主四方博弈关系

物业服务曲线S(图4)是服务价格以合理经济成本与利润对应服务的点的集合，O点是符合业主期望的服务价格、服务质量的交叉点，AB区间是物价部门制定的政府指导价区间，曲线S及O点均是理论上存在的值，AB区间越小且其中心点越靠近O点则越接近业主需求。

当O点在物业服务曲线上时，政府、建设单位、物业服务企业与业主四方都能实现各自需求、都能满意，当O点正向水平移动时，物管费价格提高但服务保持在某一水平不变，质价不相符业主不满意，性价比低，前期物管费定价过高即是此种情况;当O点负向水平移动时，物管费价格降低但服务未变，物业服务企业利润率降低，性价比高，它与有责任物业服务企业长期服务小区、物管费多年未提价相对应;当O点垂直正向上移时，服务提高而物管费不变，是商品住宅销售期间前期物业管理往往采取的策略(低价高质的损失由建设单位对物业管理公司实施补贴，或物业管理公司为开拓市场自愿承担此损失);当O点垂直负向下移时，物管费价格不变但为保证营利而降低服务标准，它与较差信誉物业服务企业长期服务小区、物管费多年未提价相对应。当物业服务价格定价过高或服务严重质价不相符，以及物业服务企业恶意下调服务标准致使业主生活环境、安全得不到保障的时候，业主不满意后可能采取简单粗暴手段集体与物业服务企业对抗，引发社区稳定风险，导致政府不得不出面干预。

为破解业主大会召开难的困局，北京、南京、济南、泉州等部分地市纷纷通过政府牵头，搭建网上业主公共事务决策平台，通过网上注册操作，简单的几个步骤即可完成业主投票，轻松化解以往时间难统一、人员难到齐、选票造假的难题。网上公共决策平台是业主大会的一次技术革命，多年以来的业主自治难题得以破解，从此业主公共事务决策将走向简易化、实用化。

从前期物业服务本质上讲，前期物业服务属于商品住宅的一部分，当商品房房屋物理产品实现了市场调节价，物业管理价格理应随市场调节。如果说因为物业管理承载社会化的房改使命及缺乏竞争而执行政府定价，但房改属阶段性的政府改革工作早已完成、物业管理行业竞争局面多年已具备，全国各地物价部门似放未放暧昧的行政态度，以及部分地区均价已超出指导价上限、大多数新建商品房物管费已超越上限的现状下，结合部分地区已成功放开前期物管费政府定价案例，并且如果在全国范围内普及推广网络公共事务决策平台，物管费市场调节价没有理由在国内不会不顺利推行。

《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》明确指示，“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”，“政府定价范围主要限定在重要公用事业、公益性服务、网络型自然垄断环节，提高透明度，接受社会监督。”开放前期物业服务实行市场调节价，不仅是顺应市场发展需求，也是贯彻落实党中央的政策规定。

与港台地区、西方国家相比，业主自治在中国大陆，由于文化背景、历史原因还有很大差距，不可能一蹴而就，我们应保持充足的耐心与绝对的信心。业主自治是个全新的课题，在社会发展、政策制度、市场环境一应具备的条件下，各地业主大会已逐渐呈燎原之势。个别甚至部分小区业主自治确实存在些困难和混乱，业主大会经历些波折、走点弯路是物业管理发展中必经的过程和现象，但不应成为否定和阻碍业主自治的理由。政府部门的包办解决不了业主与物业服务企业的矛盾，相反应开拓思路积极创新，保持耐心和发挥智慧。总之，放开物业服务收费定价模式，是顺应社会和市场发展潮流的必然趋势。

注释：

[1] 长沙市物业管理协会官方网站，《市物业管理协会理事会三届四次会议顺利召开》，2014年1月16日。

[2]数据来自中华人民共和国国家统计局官方网站 http://www.stats.gov.cn。

[3]数据来自各市物价部门相关年份公布的物业服务费价格。

[4]中国物业管理行业TOP100研究组(中国物业管理协会和中国指数研究院双方共同成立)发布，《2016中国物业服务百强企业研究报告》，其中“秩序维护、绿化养护及清洁保洁费用、设备设施维保及办公费用约占25%”是依据报告提供数据统计得出的概算数据。

[5]建设部房地产业司著，《中国物业管理从业人员岗位培训制定教材(一)》，中国物价出版社1996年12月第1版，第2页。

[6]王青兰、齐坚著，《物业管理理论与实务》，高等教育出版社1998年6月第1版，第42页。

[7]中国指数研究院发布，《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》。

[8]来自各地市政府统计部门公布的2015年国民经济和社会发展统计报告。天津及成都市在统计公报中无“全市居民人均可支配收入”项，只有城镇居民及农民“人均可支配收入项”，为统一口径将城镇居民及农民可支配性收入换算成全市居民人均可支配性收入。

成都、天津全市居民人均可支配收入=(城镇人口×全年城镇常住居民人均可支配收入+农村人口×农村常住居民人均可支配收入)/(城镇人口+农村人口)。

选取“全市居民人均可支配收入”项而没有选用“城镇居民人均可支配收入”的意义在于，购房者包含了城镇户籍居民和户籍农民、外来人口，城市居民更能完整地反映购房者的形态。

[9]中国指数研究院发布，《2015年中国物业服务价格指数研究报告》。

[10]国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司与住宅与房地产业司著，《物业管理条例释义》，知识产权出版社2008年3月第1版，第92页

[11]黎明、施诗，东莞首场物管费听证 业主炮轰物价局成本核算，南方都市报，2009年11月9日。

[12]宁玲，2000个小区约900个有业委会 有用的只有40个左右，沈阳晚报，2015年8月24日。

[13]小区乱象“物管条例”很无奈，沈阳晚报，2014年10月31日。

[14]江晓蚕、顾汝婷，小区业委会何以仅三成，深圳商报，2014年10月20日都市新闻B01版。

作者后记：

2014年10月10日，《现代物业》成忻主编就关于物业管理费社会热点向我约稿，初满口答应月余交稿，不想因家事耽误。待静下来沉心思考，却满脑子尽是些滥用的最低工资如何上涨，缺乏力度味同嚼蜡，一次次连提纲都否定，最终陷入迷茫中竟然找不到有价值的论据。上次与成主编的探讨是在6年前，为约这篇稿成总编从以前的单位取得了我的联系方式，怀着这份知遇之情让我感激不已，于是这篇稿成了我心头之憾，闲暇之余不免常常闭门思考，近两年时间始得交稿，如是怠作实在少矣!

(原载于《现代物业·新业主》2016年第8期/总第365期)