对广东省物价局284号文件的几点质疑

2006年12月22日，广东省物价局发布了《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》粤价[2006]284号文件(下简称“284号文”)，该文对物业管理服务收费的定价形式作出了较大改变，将原来住宅(不含别墅)物业服务收费列入政府指导价管理形式修改为“业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，毋庸置疑，业主委员会成立后的价格管理放开是物业管理迟来的春天，是对民事契约缔约效力的承认与尊重，让我们物业管理从业人员感到了一点点欣慰。

然而，2003年11月13日国家发改委和建设部共同发布了《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号文件，其中，第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”，2004年1月17日广东省物价局、广东省建设厅共同颁布了《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》粤价[2004]22号文件(下简称“22号文”)规定，“我省的住宅(不含别墅，下同)物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他的物业服务收费实行市场调节价”，在既有上位规章明确规定，又有原两部门共同发文的前提下，284号文不仅由省物价局单独撤销了原有建设厅联合发布的22号文，而且还发布了没有广东省建设厅(房地产行政主管部门)联合颁布的文件，程序不符合相关规定;284号文第八条规定物业管理企业可按当地价格主管部门的规定，“与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用”。查遍2003年1月21日广东省人民政府颁布的《广东省定价目录》，却没有装饰装修管理定价的相关项目，反而见到了“……不得擅自改变或设定超越《定价目录》规定的定价品种、定价内容、定价形式、定价范围以及授权范围……”的规定，284号文对装修管理定价的行为，完全超越了《国家计委和国务院有关部门定价目录》和广东省的地方定价目录。如果说284号文是依照《价格法》对装修管理普遍乱收费的价格干预行为，也应该报国务院备案。

因此，笔者认为284号文违背了《价格法》的有关规定和立法意图，284号文的法律效力有待质疑。

284号文规定，除与业主、装饰装修公司约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用外，物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。众所周知，装饰装修管理在物业管理服务中既是相对独立的一部分，又与其他公共服务项目不可分割。装饰装修过程中手续办理、图纸审核、现场监督、施工验收、资料管理都要花费大量的人力、物力，大凡高品质物业管理的小区，其装饰装修管理通常都比较完善，同时物业管理投入的成本就较高。

建设单位销售的商品房，有精装修房、初装修房等类型。往往同一小区，有多种类型的房屋存在，初装修房的装修管理成本高于精装修房屋装修管理成本;别墅装饰装修的成本管理通常高于普通住宅;由于装饰装修质量高低不等，装修质量差的房屋再装修的频率通常比质量好的高;经济基础强的业主比经济差的业主再装修频率高;消费观念时尚的业主比消费观念保守的业主再装修的频率高，因此，如按事实上的装修管理成本分摊到每户，必然有较大差异。

虽然政府不惜通过增加利息税来刺激老百姓消费需求、降低贷款门槛，以不断扩大内需，然而我们也应考虑到，过度的装修必然影响房屋的使用寿命，造成邻里生活不安，同样也造成了资源浪费，不利环境保护(如新加坡对政府出售的房屋就有入伙头三年内不得再装修的禁止性规定)。

从284号文的内在政策导向看，禁止收取装修管理费。笔者认为，既然装修不可避免要规范管理，那么装修管理费就必然包含在物业管理费中，未装修或少装修的业主不仅要分摊装修管理的费用还要承担他人装修对自己的不利后果，这种按面积平均分摊的方法其不公平程度不言而喻。如果284号文增加装修管理费用项目并提高费用额度，然后将此费用直接纳入业主专项资金，笔者是举双手赞成的。

284号出台后，广东省各地物价部门对装修监管依照省物价局“物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定”的授权，紧锣密鼓地贯彻落实文件精神。如东莞市物价局发布了《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》东价〔2007〕20号(下简称20号文)，20号文第九条规定，物业管理区域因实行出入口管理而制作的ID卡、IC卡，“其工本费标准由管理单位(发卡单位)报市物价局核定后才能收取”，ID卡、IC卡的收费自然不属政府定价范围，各发卡单位须提交定价申请批准后方可收费，因此，物价局的“核定”就是事实上的行政许可，然而，在《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》中也没有可以设定行政许可的依据。

因此，笔者认为，284号文及20号文的有关规定违背了《行政许可法》的相关条款和立法精神。

2000年，东莞市物价局对樟木头镇御景花园管理处收取装修按金的申请作出了同意批复，见东价[2000]059号函，2004年，东莞市物价局又以东价〔2004〕41号[1]通知撤销了东价[2000]059号函，现在东价〔2007〕20号又重新回归了装修按金政府定价的性质。物价行政部门的态度如此摇摆不定，让业主、物业管理企业也犯了糊涂。

2004年，国务院办公厅发布了《关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》，通知规定，行政机关依法履行经济、社会和文化事务管理职责，要由法律、法规赋予其相应的执法手段，无论是部门规章、地方规章还是国家政策，乃至法律，都明文规定了依法行政的原则和一再强调依法行政的必要性、重要性，而284号文的出台，笔者认为，省价格主管部门的作风有欠谨慎，在市场经济体制日益完善和政策逐步健全的环境下，不能不说是政府部门行政的败笔。

注释：

[1]“东价〔2004〕41号”标题为“关于废止装修按金等批复文件的通知”，全文如下，“樟木头镇御景花园管理处，根据《广东省定价目录》的规定，装修按金不列入政府定价管理范围。经研究，决定废止我局《关于收取装修单位按金等问题的复函》(东价[2000]059号)中的收费项目和标准”。

相关链接

广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知

二○○六年十二月二十二日 粤价[2006]284号

各地级以上市物价局：

为规范我省物业服务收费管理，促进和谐社会建设，现就加强物业服务收费管理有关问题通知如下，请各地结合当地实际，认真贯彻落实。

一、物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

二、实行政府指导价的物业服务收费，按照属地原则由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，定期公布，并抄送省物价局备案。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

三、各地在制定物业服务收费政府指导价时，要按有关规定实施成本监审，并综合考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素以及广大业主的承受能力，科学合理地制定当地政府指导价标准。公布政府指导价时，必须明确当地物业服务收费政府指导价包含的具体内容。

四、实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且其物业服务收费标准需突破当地政府指导价标准的，各地物价部门可经成本监审、组织论证后，按优质优价原则核定该物业管理区域的政府指导价，具体操作办法由各地价格主管部门制定。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超出政府指导价。

五、各地价格主管部门可对实行政府指导价的各个物业管理区域的具体物业服务收费实行事后备案制度。经备案的物业服务收费应通过价格信息网等方式予以公布，接受社会监督和公众查询。

六、物业服务收费实行明码标价。物业交付使用前，建设单位应将前期物业服务内容、服务标准及收费项目、标准作为新建商品房销售明码标价的内容，在销售场所公示。物业交付使用后，物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置将上述内容及特约服务项目及标准进行公示。

七、物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。

八、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。除上述收费项目外，物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。

九、本通知自2007年2月1日起执行。过去有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。执行中出现的新问题，请及时向我局反映。

(原载于《现代物业·新业主》2007年10期)