公共帐户:魅力源于透明 ——荷塘月舍的新物管实

近年来，随着社区事务的飞速发展，社区治理领域出现了大量的新问题、新形势，基层社区已经承担了大量地方自治的相关事务，初步形成了相应的治理体制与制度。目前，北京的很多小区已经开始探索和尝试物业管理的新模式。位于北京市海淀区的荷塘月舍是一个建筑面积5.4万平方米，仅有333户业主的中高档住宅小区，该小区业主委员会日前正在推行的公共帐户管理，引起了业内人士的高度关注。

荷塘月舍的公共帐户在光大银行开立，挂在公共维修资金户上，包括物业费、停车费、物业服务保证金，都统一归集到该帐户，实行收支两条线。业主委员会与物业公司、保安公司签订三方合同，银行只能按业主委员会的预算从公共帐户中划拨相关费用，并且按月向全体业主公示。作为北京第一家启用公共帐户的小区，荷塘月舍业主委员会与银行签订了保证书，规定该帐户只能用于转帐，不能支取现金;同时，银行将为每位业主提供一个储蓄卡，通过该卡业主可随时查询公共帐户的资金归集和去向。这样，就使物业公司的财务收支透明化，便于广大业主参与和监督物业公司和业主委员会的工作，也有利于实现真正的业主自治。

荷塘月舍业主委员会由9名正式委员、3名候补委员和25位楼门长组成，于2006年4月正式备案成立。由于前期物业公司拒绝公开其财务清单和财务预算，并且瞒着业主，将小区地下室出租办招待所，置业主的安全于不顾，严重损害了业主的利益。2006年10月，荷塘月舍业主委员会在获得广大业主的授权后启动了物业招投标程序，聘请了专业招投标公司为其招标。为了确保业主自治权利，业主委员会在标书中提出的投标条件是：缴纳10万元违约保证金;保安由业主委员会选聘;委托物业公司收取物业费并统一交由业主委员会从公共帐户中统一支出;物业管理实行酬金制，每年8万元。经过一系列的协商与谈判，北京兴业源物业管理有限公司最终成为荷塘月舍的新管家。按照预算和双方的约定，该小区的基本物业费是每年100万，支付物业公司8万元酬金，其余的则作为包括保安、保洁及公共部位维护等物业管理服务费用的支出。

荷塘月舍业主委员会主任朱光辉认为，现在很多小区的不安全因素是由保安造成的，所以保安公司一定要由业主委员会来选聘，委托物业公司负责管理，要让保安知道其工资是由业主发放的，避免出现保安充当物业公司“打手”的现象。然而目前这样处理从制度的角度看还可能产生另一个问题：物业公司挑业委会指定的保安的毛病，逼着保安公司离开。目前，业主委员会正在努力理顺这一关系。此外，实行公共帐户管理还涉及到业主委员会成员自律的问题，目前业主委员会委员主要是兼职，就其成员道德品质和能力来说，都是一个严峻的考验，如果面对的是品德低下的业主委员会成员，公共帐户资金以及公共维修资金管理的危险性将很大。所以业主委员会的权力必须由第三方的专业机构来限定，这个第三方是由政府部门组织的评估机构，包括小区产权的划定、物业费的评估和公共帐户的使用都需要由这个第三方机构来进行监管。而作为业主委员会，首先要明确自己的职责是什么，要做一个独立的监督部门来监督合同的履行，公示物业公司的帐户，真正做到透明化，以保障业主的权益。公共帐户只是作为透明的手段而并非强制的手段，这就需要有公共道德的约束，要用制度来唤醒公民意识，只有每一个人的意识觉醒了，公共权利才会存在。朱光辉说，“透明才是公共帐户的防腐剂”!

荷塘月舍公共帐户的启动意味着一种新的物业管理模式的出现，公共帐户的透明可以更好地保障业主的知情权，该模式能在小区实行的最主要原因是：业主委员会的管理非常透明，有利于业主的参与和监督;社区小，只有333户，管理相对容易;业主委员会与物业公司的关系相对较顺;银行对业主委员会的工作给予了大力的支持和配合。荷塘月舍的这种管理模式对物业公司可以进行有效的监督，杜绝了物业公司挪用物业管理费和公共维修资金的可能性;由于每户一卡、财务公开，也杜绝了业主委员会成员侵占公共维修资金的可能性。业主委员会可以及时、有效地向物业公司、保安公司划拨相关费用，真正做到良性运转。

目前，北京市3,000多个物业管理小区中只有500多个小区成立了业主委员会，所占比例不足17%，大多数的业主处于无组织状态，对物业公司缺乏有效的监督，很难知道所缴纳的物业管理费到底用在何处，广大业主同物业公司的沟通不畅、关系紧张。不仅如此，和谐社区发展中心所作的一项调研显示，在成立业主委员会的物业小区中，仍有37%的业主委员会主任不清楚本小区的公共维修资金数额;业主委员会单独管理公共维修资金的小区少之又少，不足18%;而大多数小区的公共维修资金还是采取政府代管的方式，广大业主对此也并不了解。由此看来，荷塘月舍的公共帐户是业主走向自治的先声，这种新的物业管理模式的实施将改变业主作为个人难以与物业管理行业相博弈的局面。当然，这是一个新事物，需要实践证明其可行性，也需要在实施的过程中不断的完善与发展，同时，政策环境的支持和指导也是必不可少的。如何对成功的经验进行推广，使其制度化，是相关部门亟待解决的问题。

随着我国民主法制的日益健全，国家在基层民主问题上已经有了很大的进步。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。该法第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条第(五)款规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等事项由业主共同决定。这在法律上明确了业主委员会的合法性以及维修资金使用权的归属。

记者对比目前北京出现的几种物业管理的新模式，其共同的特点是：业主委员会成员工作能力较强，有一定的专业知识背景;财务公开、透明，业主可以监督物业公司。相信这也将是物业管理的趋势所在，因此，对于物业管理行业来讲，如何同业主委员会保持良好的工作关系，为广大业主提供更为细致的服务，建立诚信、健康的行业环境将是物业管理企业今后面临的重大课题。

(原载于《现代物业·新业主》2007年9期)