各界聚首，共议物权

2006年11月11日，北京市海淀和谐社区发展中心成功举行了主题为《建筑物区分所有权》的第四次物权法研讨会。

众所周知，中国《物权法》(草案)已经过六次审议。在历次审议中，与物业权利人——业主利益息息相关的若干条款(如建筑物区分所有权以及共有部分章节条款的内容)引起了社会各界的广泛关注。在此过程中，各界人士提出了许多有见地的修改建议，然而，这些建议尚未在草案审议的修改意见中全面反映出来。作为关注中国社区治理与法制建设的民间非营利组织——和谐社区发展中心已经先后举行了三次有关《物权法》问题的大型研讨会，吸引了来自全国人大、中国消费者协会、高校学者、房地产律师团、特别是实践领域的诸多专家、业主的参与。

为了更充分的反映社会各界的意见，在《物权法》正式出台前，进一步深入讨论相应部分的立法原则与具体条款的修改意见、以为全国人大立法时提供参考，该中心举行了第四次物权法研讨会。这次研讨会得到了专家、官员、学者、业主以及各界媒体的广泛关注与支持，与会者做了精彩发言。

业主与物业

北京大学法学院河山教授以“将业主会议、物业管理纳入社区建设”为题作了发言，他通过讲述居民委员会和村民委员会关系的现状来说明出现业主委员会后，用《物权法》来约束其之间关系的重要性以及如何处理好其与民政局以及建委等部门的关系。他认为由于业主委员会有他自己的利益，在这种情况下就应当在居民委员会之下设立一个专门委员会业主委员会，把它纳入到一体当中，而不是在居委会之后又搞一个业主委员会。

中国政法大学法学院杨玉圣教授作了题为“从前期物业到新物业”的发言，主要谈了物业交接的法律与现实问题;九鼎公共事务研究所研究员秋风先生以“理顺业主与物业服务公司的关系”为主题作了发言。

业委会性质与权利

如何界定业委会的法律性质和诉讼地位，中国政法大学法学院王建勋副教授认为，如果追求的是业主们真正实行自治，那么业委会的性质到底如何，也应当由业主们自行决定，而不是由法律规定他必须是法人还是非法人。成不成为一个法人，不是一个问题的关键，关键就是业主想授予他什么权利，他可以做什么决策。想成为法人，具备法人的条件就可以成为法人，法人的条件，最重要的一个讨论就是具有独立的财产，根据法人的要件具有独立的财产，还有名称、场所等等就可以成为法人。他指出小区最终的命运是掌握在我们每一个人手里，每一个小区的人们都应当学会用民主的方式生活和管理我们的公共事物。

中国人民大学马列学院张丽曼副教授以“论业委会的权利能力和行为能力”为题作了发言;搜狐焦点网社区经理朱大晖先生以“建筑物区分所有权的权利实现”为主题作了发言。

物业共有部分：约定还是法定

“共有部分有约定在操作上解决是不太现实的”，武汉大学、广西大学法学院孟勤国教授说。他认为由于开发商可以利用强势地位，迫使业主接受不平等的条款，而且，业主和业主之间素质不一样，利益需求不一样，有时候业主委员会也未必靠得住，开发商同样可以收买业主委员会的人，所以约定有时候不现实，需要法定来解决问题。

驾铭园业主张丽平女士以“物权必须法定”为题作了发言;现代城的业主刘守熙发言的题目是“《物权法》应注重保护个人共有物权”;太月园小区业委会主任王嘉吾女士以“商品房住宅小区物业共有部分所有权界定的成本分析”为题作了发言。

《物权法》“建筑物区分所有权”立法要义

原全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣先生说，“目前就建筑物区分所有权的定义值得商榷”。他表示，所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权，这种共有物可以是一栋楼，也可以是一个社区。而目前的《物权法》草案稿中，建筑物区分所有权部分中没提住宅区，如果住宅区的共有权也按建筑物区分所有权对待，就会有一个很大的共有部分处于权属不明状态，必然带来住宅财产关系混乱。应立法明确住宅区是一个共有物，除业主的专有部分以外，其余部分一概为全体业主共有。

民建西城公委法制委员会委员李云亮先生发言的题目是“房屋区分共有和我的努力”;北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师以“物权立法应该给公共利益留有空间”为题作了发言;博士生肖俊代表厦门大学法学教授徐国栋发言，题目是：“一切人共有的物”的概念的沉浮。

大会最后由和谐中心副理事长，中国人民大学副教授陈幽泓作总结发言。她指出，从人们对物权法的关心程度来看，对物权法的深入研究是大势所趋。她高度评价了为小区无私奉献的业委会成员们，并肯定了他们的工作成绩。同时，陈幽泓认为这次研讨会上小区就“物业中的共有部分”已可能达成共识，也应该是我们现在关注的关键点，其他的一些像物业与业主问题、业主组织问题，居委会和业委会的关系等等，都是共有财产中派生出的一种关系。如果能把共有部分的问题理清了，其他的部分自然就能找到解决的途径。

会后，和谐社区发展中心理事长蔡若焱先生表示本次研讨会的成果将形成书面材料直接呈递全国人大常委会，希望对《物权法》的修正提供参考。

(原载于《现代物业·新业主》2007第01期)

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