龙锦苑二区业委会的制度创新

伴随着我国城市住宅产权体制的变化，业主委员会作为一个新生事物日益成长起来。为了更好地维护自己的私有财产和对小区共有财产进行自我管理，不少业主委员会也在不断地尝试创新模式。日前，记者走访了位于北京回龙观地区的龙锦苑二区业主委员会。

龙锦苑二区业主委员会是一个很年轻的业主委员会，该小区是中关村的团购房，绝大多数的业主都是中关村的IT人士，年龄结构偏轻而又普遍拥有较高的学历和素质，这一特点给龙锦苑的社区治理带上了浓重的IT味道。网络在该小区的作用得到了充分的体现，BBS、博客(blog)、E-mail等方式都被充分用到了业主委员会日常工作以及业主之间的沟通联系上，用“电子化”来形容该小区的业主委员会工作是再合适不过了。

龙锦苑二区业主委员会有个与众不同的工作章程，其基本的精神源自西方的三权分立。“业主委员会工作实行‘集体领导，会议决定，分工负责’的原则，明确具体工作的责任人。在会议决议过程中遵循一人一票制、少数服从多数。在实际操作中，对于日常事务基本上由轮值主任全权负责;在关系到全体业主权益的事务上：会议决议、主任签字、公章三个关键环节相互分离与制约。”“以业主委员会名义签署的协议、合同必须经会议决议同意后，业主委员会主任才可在相关协议、合同上签字，由轮值主任盖章生效,三者缺一不可。会议决议须经半数以上委员签字同意(允许E-mail回复同意，但事后需补签字)，方可生效。”其中决议是核心部分，由全体委员表决决定，采用少数服从多数的原则;而签字由主任完成;公章则交由第三方(轮值主任)保管。这一做法旨在最大程度上防止权利专断，同时发挥职业特点，利用IT技术手段来弥补该做法可能导致的效率低下问题，这当中网络会议成为他们展开工作的重要手段。在实际的业主委员会工作中，网络是他们最重要的工具，小区内所有的重要事项，业主委员会成员会第一时间在网络上展开讨论，权衡利弊，所以每次业主委员会开会的效率都很高，因为开会之前每个人都已经了解到会议的议题和其他成员的基本观点，所以大家会很快进行决议。

据龙锦苑二区业主委员会主任晋岩伟介绍，由于小区构成的特殊性，使他们的运作方式也很特殊：业主们利用他们同事之间的关系，很快便组织起来，每个单位都有自己的业主代表，每个业主代表负责和本单位的业主联系，及时沟通信息，业主委员会成员则和业主代表保持联系，这样就形成了一条自上而下的简洁的沟通链条，便于业主们交流信息和意见。一般而言，陌生人从进入一个社区便自然或不自然的存在一种相互提防式的抵触情结，不会主动建立相互认识和相互走动交流的关系，但在龙锦苑二区，由于同事的关系，大家相互之间比较信任，使业主委员会工作能较为顺利地开展。晋岩伟主任指出，这要归功于小区是单位团购房，一个单位的同事之间必然相对熟悉，这与一般的个人所购商品房不同。由个人所购商品房组成的小区，业主之间大多互不相识，也不相了解，很难在短时间内达成彼此信任，团结起来自治更是难上加难，上述问题在龙锦苑二区不存在。

据晋岩伟主任介绍，他们已经尝试采用轮值主任制度，业主委员会成员轮流做主任和副主任，任期两个月，上届为副主任的下届为主任。轮值主任负责业主委员会的日常工作，副主任协助主任完成工作，同时，轮值期间未完成的工作，交由副主任下个月继续完成。

轮值主任在职期间的工作制度是：“业主委员会采用轮值主任制度，所有委员均参与轮值。自2007年5月起，全部委员按顺序轮流作为当月主任，其后一位作为当月副主任，负责主持业主委员会会议和工作。轮值顺序为：……轮值主任负责组织召开会议、安排日常工作、监督各项事务的办理情况。主任委员和其他委员享有同等的表决权。”“业主委员会公章由轮值主任负责管理。在轮值主任交接工作时同时交接业主委员会印章。业主委员会会议决议后，轮值主任即可在相应的协议、合同文件上加盖业主委员会公章，记录备案并且保存至少两份原件。日常公函、公告、通知等文件经提前传阅后，轮值主任即可盖章签发，记录备案并且保存至少一份原件。”

采用轮值主任制度不仅可以保证各项工作的连续性，也让每个委员切身体会到做主任的感受，有助于增强组织的团结。轮值主任每月写一份当月的工作报告在小区内公示，该报告的内容主要是该月业主委员会的主要工作，包括与物业公司沟通的相关事项，以及物业公司给与的答复等。同时报告上还需要公示业主委员会主任、轮值主任、物业公司等相关人的电话。报告抄送全体业主、居委会、物业公司。这样就使物业公司与业主委员会之间的沟通和交流透明化，方便业主更加了解业主委员会的工作。目前五月份的报告已经公示(本月业委会与物业公司沟通事件数8件，物业公司回复业委会满意6件，基本满意1件，不满意1件)，业委会工作受到广大业主的好评。

龙锦苑二区的制度创新是业主自治的有益探索，有助于业主和业主委员会成员之间的沟通交流，也有利于实现社区的和谐共建。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第11期)