大开眼界，高位辅助设施的全面应用

中国新型城市在普遍长高长大，正以超越以往的广泛层面全新推进高位高架操作。一种不以人的意志为转移的现状，是景观、问题点相继出现在空中，空间管理日渐突出。城市在高空拥有越来越多的立体架构，表现在高层建筑物管理维护的高位辅助设施，以及路区、街区、园区的高位独立设施上。即使在城市心脏，由中央火车站、轻轨、地铁、巴士、电车组成的公交枢纽中心，或是机场、港口客运中心，都在摒弃占地越宽越好的传统意识，主张把有限平面的负层和高层连接起来，构建多层次纵深立体综合开发模式，创造节省土地、快速疏散、高效转接、多元结合的现代城市效能。高位独立辅助设施顺应历史潮流，日渐成为最能考验城市公共秩序水平的标志物。

高位独立辅助设施的分布内容和难点

高位独立辅助设施相对于地平面操作而言，具有不同的内容、特点和难度，既关注适用品牌的专业性能，又彰显客观存在的必然性。城市建筑物是由物业本体和外部的立面、平面组成的，日常大量高位高架操作，要从最基础的业务规范把握开始。这使我想起2013年参加现代物业发展论坛时，走出北京机场到达厅，迎面看到几位工人站在塑料凳子上清抹玻璃门窗，感到非常惊讶，便赶紧上前劝止，提醒他们改换站在人字梯上操作。因为这种塑料凳子腿很软，发生过摔断腿骨事故，一旦工伤单位发生赔偿，自己也要痛苦一辈子。

大型购物中心商铺的高位玻璃橱窗是常态工作面，国内多见工人用长杆套着雨刮、抹布，站在地面直着腰、昂起头、伸长手臂操作，甚至干脆让工人站在附着物扶栏上操作，客观上给人印象是不懂干活、很不明智。而我在考察荷兰火车博物馆时却惊讶发现，管理人为让孩子们耐心观赏车厢设施，出于高位意识按特定高度制备辅助梯子。这些都是最需要善待的普通高位操作。

荷兰火车博物馆为让孩子们耐心观赏车厢设施

在城市运行中，高位设施首先表现在对建筑物运行使用的辅助过程上。高层商务写字楼、国际会议中心这样的高端公共物业，常具有覆盖精细装饰装修的物业部位，如广州白云国际会议中心超20米通高的宴会厅内部边壁，从低位至高位布满板缝、木线、孔洞。要给这些壁面目视可积尘位进行清洁保洁存在相当难度，需要配以高架梯具和电吹喷设施，让工人逐一为每部分缝、线、孔吹喷除尘。而且在每年度非得安排如此耗费人力物力的必要工序，尽管当初装饰装修时并不一定顾及这一点。

现代商业物业从本身内容出发，愈发依赖高位层架，要求层架的高度、质地、规格和安装格局满足放置荷载，同时配置适用的辅助设施器械。如大量货仓式商场和货仓储存使用电动液压升降机械，让货物和员工都可以同时到达高位层架顶端。我在欧洲宜家(IKEA)见到超10米的高位层架，其结合辅以设施器械操作的适用性堆放环境布局，确能满足实现有序密集堆货。

城市物业的设计和建设日益显示深化功能的成果。建筑物依靠高位辅助设施进行维护本来是天经地义的，这是因为在客观上建筑师为建筑物设计的形象存在永久意义，需要在交付、使用、管理、维护中获得保持，依靠高位辅助设施就成了雷打不动的“天条”，不付诸实施不行。世人感谢英国女建筑师扎哈哈迪德设计广州大剧院这一新中轴地标建筑物，其成功获得建筑界“奥斯卡”普利兹克奖。遗憾的是2016年4月广州市政府为女建筑师病逝举行悼念参观时，人们发现经政府采购交付一级资质企业进行物业管理的大剧院，却未能体现应有的建筑精品维护：内外立面高位清洁并没有最起码的一年4次，而是多年无一次;现场显示特有钻石形墙式和玻璃窗格目视污迹成堆。这种不作为表明尚未尊重和明确物业高位辅助维护的客观原理，更未达到现代商业、写字楼、文化类公共楼宇在顶层天台固定设置升降架，满足自身外墙清洗、维护的基本要求。

现代商业、写字、文化类公共楼宇应在顶层天台固定设置升降架

高位辅助设施所具备的功能不但面向建筑物高位，同样面向地面环境。以机动状态体现科技含量的高位高架操作，展示人和器械的有机结合，并非一定难度很高或耗费人力。在欧洲城市，公共管理日臻成熟，直接服务于居民公共生活的高位高架操作可以做到简明奏效，形同机器人，人们日常在路区、街区、园区都可以体验。因地制宜布置的垃圾分类投放口，地面是宽达2米见方的铁板，其每周一次由市政环卫部门统一进行清运处理，重复最普通、最简省的常规高位操作。程序是清运车按地段顺序到达现场地点，操作员用遥控器启动随车装配的起吊设施，挂稳钩好附设在投放口的起吊杆，然后把藏在地下体积约5-12立方米的分类垃圾装置箱升起，缓慢吊至清运车顶部，按钮开底把垃圾卸进车厢，之后关闭装置箱底板，重新吊至地面固定归位，如此对沿线每一个投放设施点循序处理，全过程操作人也就司机一个人。

欧洲城市环卫清运车以遥控器启动起吊设施

世界城市素质在更新发展，在许多重要或有需要的区域、部位，布置可作为非附属于建筑物而专一服务于城市公共生活的高位独立设施，并显示其本身周密的运行和维护系统，日渐成为城市亮点或名片。在欧洲，成熟的城市生活早已表明极需要形成完善的高位独立设施，在高位设置的公共设施能实现独特的实际功能和城市的科技含量。我在考察中体会到，即使在希腊Santorini那样边远的爱琴海岛屿，因为城市街区的房屋物业全部建造在崇山峻壁之巅，为方便人们从海边到达山顶，一方面通过层级步道和弯弯绕山道让成群结队的驴以背驮载物，另一方面营造先进、快捷的独立缆车，同时配备完整的具备先进科技水平的高位维护修缮设施，不但为当地居民提供日常方便，给来自世界各地的人们留下深刻印象，同时显示其独特地理状态下的景观意义。

希腊爱琴海岛屿Santorini独立缆车

当然，人们从专业要求出发，对运行中的高位独立设施，不仅关注其自身运行和维护过程的复杂、严谨程度，而且关注其代表当地城市鲜明突出拥有的尖端高素质科技水平。巴黎埃菲尔铁塔全高324米，设计师通过中转平台分三段倚靠塔架布置电梯，首段从地面呈倾斜45度角向上爬行，到达57.60m的第一平台，第二段呈倾斜75度角继续向上爬行，到达115.70m的第二平台，第三段则以垂直式上升到达276.10m的第三平台。每4年进行一次全面高压水雾喷洗和重漆的器械维护，制备全年分季节、月段、日常和在应急情况下执行的维护维修作业规程。正因为依靠坚定明确、持之以恒的高位独立设施维护管理，从而保障这一自1889年向世界开放的优质物业高空运行百年不朽。

高位独立辅助设施的专业性能和技术规范

高位独立辅助设施的运作过程强调科学、规范、安全，重视依法依规、循序渐进、合适编排，遵守具体项目的作业指导书，体现设施本身固有的物业原理、专业规范和技术性能。

物业维护高位高架操作必须依靠器械。高位高架操作与地平面操作严格区别的专业技术要求表明，设施器械必须达到标准规范，生产制作固然不能偷工减料，物业管理更不可贪图便宜货导致技术安全的马虎疏忽。我在长年物业管理实践中深深感到，高架梯具质量最让人担心。国内市面生产提供的梯具较为普遍的状况是支架软、薄、轻、细和格宽不当，工人站上去使用很不稳当，很难按工程业务需要自如发挥，往往还得另加人员旁站保护。我曾经在欧洲市场对应细致比较过梯具成品，框架、格条、质地明显表现厚实、强硬、重手、足宽和格宽合适，特别是针对操作需要加设随梯依附的辅助架，提供的是具备明显严格、规范、可行技术要求的质量要件，工人使用梯具从容操作、效果细致、完善安全，让人相信这样扎实可靠的梯具即使让个大体重的工人站上去也足以支承、绝不晃悠。

对高位辅助设施日常用于建筑物立面内部或外部维护，人们并不生疏，但其实这种辅助维护同样用于房屋顶部的维护维修，当然这需要遵守相应的高架操作技术要求。多年来国内住宅园区新建不少俗称“排屋”的连体别墅和成群的独立别墅，小区里出现屋顶维护、维修、改造项目属于常态，这就带来屋顶部位高位高架操作和相应器械运用的秩序管理。在欧洲考察的情形是，当房屋的顶部和山墙发生维护维修和部位改造性操作，通常选择在山墙一侧设立升降支架，砖瓦灰木等建筑材料可以起吊送至屋顶施工场所，屋顶操作的工人则依靠直接跨越顶部屋脊设置的拉索固定站位、架放梯板，让工作位置点随拉索梯板固定点作上下左右移位，这一过程既显示屋顶维护的简省高效设施方式，又表明高位操作的独特细致技术要求。

欧洲房屋顶部和山墙发生维护维修或部位改造性操作

作为城市物业一部分，高位高架设施需要满足固定独立存在的基本要求，即不出现过分依赖附属建筑构筑物的僭建方式。公共环境的高位高架设施不但要达到自身的业务目的，同时要解决发挥服务作用的问题。僭建的安全隐患是楼体长年累月承受超重支架负担，影响楼宇房屋结构的承受能力和生命周期。香港的广告牌往往横伸至路中心就是典型，而且依附建筑物密集僭建，势必带来建筑物难以支撑风险，充满空间安全隐患。

与高位辅助设施维护操作相应的是高空与地面配合的过程。在建筑物楼体、空间布置高位设施工程维护操作，最基本的技术要求是不能造成地面公共安全隐患。对于城市日渐增多的高层商务写字楼，高空全封闭玻璃幕墙一旦出现玻璃缺损，必须依靠斜式升降工作平台和高空斗船进行更换操作，而且这种更换操作绝非普通维修业务，应列入突发事件紧急处理规程，不能容许过长时间。2014年我在广州珠江新城考察，发现盈凯大厦出现高空破缺玻璃，空洞待换状态超过一个月。其下方为CBD车水马龙区域，上方为高素质写字楼使用区域，这种危险性的排除不应耽误。相比较，在海珠区新落成的海珠荟shopping mall，同样是下方为CBD的高层商务写字大厦，由于管理思路不同，在更换高层破损玻璃这种操作业务上并无时间拖沓，表现相对及时。

当实施建筑物内部、外部和连接范围的高位设施辅助操作时，作为特定业务领域，工作部位和工作区面对周边事物的主动避让和自觉防护是业务操作的基本要求。例如最小范围的高位操作，如厅堂高位小位置粉刷，较多使用层级式垂直升压机械到达处理部位，其针对性强、不占周边，工人可以从容操作，同样讲求按规程主动自觉避让防护，不出现洒落物污染，当然地面仍需配合人员和加以适当围闭。特别是在公众聚集、往来的公共环境进行切割树冠枝叶的高位工程操作，则更需严格细致落实高空对地面主动避让防护的安排，避免对过往公众发生的微小意外。需要确定高位操作项目相牵涉的合适地面、地点和足够的区域，通常是因循楼体高空工作距离确定相应地面围闭范围。2016年5月我参加现代物业发展论坛前夕在杭州西湖考察，看到当地政府为迎接9月初G20峰会部署沿湖全方位树木高位修整，现场高位和地面操作配合协调有序，确保环境安全和公众指引。

执行高位操作的专业规范和技术要求，特别强调的是确保高空操作者自身安全。我曾在广州太古汇看玻璃光棚顶部维护操作，发现两个工人在裙楼顶部玻璃光棚操作，一个系上安全带而另一个却未系。高楼大厦外立面辅助维护操作主要依靠高空斗船，外墙清洗使用最多，通常可见的是由下向上采取牵引式，由上而下采取悬滑式，横向移位则需通过在顶部的固定控制架。2010年我在深圳KK100大型购物中心，发现其高空外立面清洗项目依序进行，工人遵守安全规范，下方做好相应围闭。

深圳KK100大型购物中心高空外墙清洗，下方做好相应围闭

高空斗船必须确保员工绝对安全，出现13项犯规状况则导致险情，要求每天对长达6米的工作平台进行使用检查，顶部天台悬挂装置固定、安全、配重足量稳妥，安全锁打开锁禁正确、灵活、锁绳可靠，钢丝缆绳上端连接稳妥、下端坠铁离地、挡铁位置正确，提升机穿绳正确，销轴螺栓紧固，冲顶限位正常，合适调节自锁器，电气系统不漏电，严格系好安全带、佩戴安全帽、捆绑安全大绳，不超载和禁带故障工作，提升速度控制在9.3米/分钟，操作完毕关闭电源。操作完工后的归位同样必须安全，放置正确定位，既要启动顺利，又要善后安全。

高位高架操作设备的分类选用与合适布置

街区、园区内建筑物装饰装修越来越广泛频密，不但有对毛坯房的一次装修，还有大量美观性、改造性再次装修。一方面为了让物料、工人到达楼上层面，需要依靠和运用如天秤、施工电梯等高位设施，另一方面装饰装修施工产生的建筑废料垃圾的清运处理，也得依靠高位设备和器械。

在欧洲城市，对于屋面装饰装修，统一规定必须运用高位高架设施器械清理建筑废料垃圾，这是施工场位与周边环境的结合，避免装饰装修施工过程造成周边地面污迹和尘土污染，确保装饰装修区位的公共通行秩序。以通过管道设施直接从空中输入清运车辆转移运走，与此同时，空中管道设施区位实现完整的封闭，彻底改变把废料垃圾袋装送至地面装车的落后传统习惯做法。

建筑废料垃圾必须通过管道设施直接从空中完整封闭输入清运车转移运走

对物业的高位高架维护不仅限于修复的概念，也会通过设施和材料的运用，突破原有格局，出现更新的建设性内容。我在欧洲城市考察所见，一些进入高龄的楼房虽然使用时间增长，但主体结构健全，物业权利人和管理者因循物业实际，通过合适的设计性装饰改变原有外立面，让楼体外壳增加耐久保护性材质，排除年久导致的外立面墙体砖灰掉落的险患。改变搭棚操作整幅重新批荡抹灰和进行部分砖体、构件更换的做法，断然采取一站式高位高架施工，即依靠设施配合对外墙立面以扣件挂放方式加做铝合金板壁，不但以逸待劳改善楼宇外立面形象，使老旧楼体在阳光下熠熠生辉，而且立足长久彻底保护外墙防风、防雨、防雪，克服脱落伤人危险。

在国内我还从未听说和看见过一台机械可以拆掉一栋楼房，但在欧洲城市却能对此种情形身历其境、眼见为实。现代科技造就多功能高位高架先进设备器械，拆掉和处理一栋小高层住宅楼并不需要大批团队操作，只需一台机械三个工人花几天工夫。现场操作的基本流程是按楼房结构特点分成若干部分，钻头和钢钳从楼顶往下分层一点一点啃，把钢筋与混凝土块分离，钢筋归堆运走处理，砖和混凝土块送进机械另一部分破碎成粉，输送带冒着雾状水花把粉渣送进旁边排着队的自卸车即时运走，送至工厂或专门加工厂，作为原料加工生产较显粗质的地砖和侧石，成品用于铺砌人行道和绿化设施;或者进一步细磨过筛把石子和沙粒分开，重新用于制作水泥混凝土砂浆和铺路，一点儿都不浪费，原址也就变成一块完好的空地。

一台机械可以拆掉一栋楼房，将砖和混凝土块随机破碎成粉

事实表明，高位设施操作可以悬空出现在水体上方。2014年8月我乘船沿莱茵河考察中不断出现水面高位设施操作，这种辅助性高位高架设施不但可以用于桥梁下方部位，也可用于建筑物架空部位的维护维修。根据物业维护需要，通过依附在桥梁实体架空下方的滑行式悬空工作平台，即滑行式下行桁架桥梁检修工作平台，定期按照工作规程设置，让工人上架台对物业设施进行涂漆、维护和维修操作，下方水域则同样需要安排警戒净空施工范围。

悬空在水体上方的滑行式下行桁架桥梁检修工作平台

高空辅助维护较多选用以电动液压运行的升降工作平台，仅占有限的地盘宽度，可进入狭窄通道和拥挤空间施工，主要分为垂直升起式和斜位升起式。垂直升起式又表现为节级升起式和剪刀升起式。斜位升起式又分斜式直臂工作台和曲臂折合式工作台，斜式直臂延伸至高空操作面，适合在大面积工作面挪动。曲臂折合式满足特定区位局限需要，在有限制的空间同样可以延伸操作。通常高层商务写字楼低层高空的全封闭玻璃幕墙更换，就需要依靠斜式直臂工作台，可以跨越障碍物操作和边移动边操作。荷兰阿姆斯特丹海边现代高层建筑物国际电影博览中心形同一匹横空神马，其在建设过程中就出现壮观的外立面扣板高位高架操作，依靠的是超长直臂延伸型高位工作平台，操作的定点、移位、变向调动较为灵活，效率也比较高。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第8期)