多年后，住宅楼地下停车场归谁？

笔者从事物业管理近十年来，目睹过一些情形：

十年前，开发商把住宅楼的天台“送给”或者卖给顶层业主的现象比比皆是。

八年前，业主买楼买的基本上只是四面都是墙的一个空间，除基本的通水通电之外，其他如大堂门及其门禁系统、有线电视、管道燃气等附属设施设备几乎都要由业主另外掏钱。

五年前，业主需要先交物业管理费、签订物业管理服务协议、业主临时公约等手续后才有可能拿到属于自己房子的钥匙，而在此之前，业主对房子是看都不能看一眼的。

……

现在的情形是：谁都知道天台属于公共部位，开发商无权处置;买房买到不再是四面墙了，自来水、电力、燃气管道、有线电视或数字电视线路、电话线和宽带网端口等所有的设施设备全部到位，没有开发商会找业主额外收费，遇到促销活动时开发商还会赠送所有家用电器!物业管理公司不管是开发商的子公司还是外聘的企业，服务态度都会好得惊人，收楼之前业主尽管对房屋质量提出异议，没有整改好之前完全可以不收楼。业主们的待遇简直就是从“奴隶”到“将军”的变化。

关于商品房地下停车场权属的争议长期存在，2007年出台的《物权法》对商品房地下停车场的所有权归属仍然未作出明确的规定，而是使用了“可以通过出售、赠与”等模凌两可的话语，笔者认为，这并不能恰如其分地体现物权法定原则。中国目前处于飞速的社会转型期，出现这种对既得利益集团有利的法律条文毫不奇怪。

如果国内房地产进一步低迷的话，那么购房者的待遇还会进一步上升，开发商们不得不作出更大的让步以换取营销额，比如赠送地下停车位。而这种现象和十年前赠送“天台”的情形极其相似。所以可以推论，在将来，商品房的地下停车场所有权会由当前《物权法》规定的协商所有，成为法定归全体业主所有。

不妨从以下几方面来作一下分析：

一、从逻辑推理上来分析。开发商建造别墅时肯定会为别墅配备一个以上的车位，买得起别墅的人肯定会有轿车，所以要给别墅配套建造停车场，并且停车位随同别墅一同出售。别墅附属的停车位所有权属于该别墅的业主，这是谁都不会否认的;同样，高层住宅地下停车位的所有权也应属于该栋所有的业主。

二、从地下停车场的空间性质来分析。有人认为，地下停车场从法律上来说是一个单独的空间，开发商当然拥有所有权并可出售。笔者法学理论水平有限，但认为地下停车场并非一个独立的空间，理由是：首先，《人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。即平时所说的防空洞，以防战争期间敌人的轰炸。第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。和平时期，在地下防空设施停车可方便业主。这就是说，高层住宅的地下室本来不是用来建造停车位的，而是防空洞，只是目前我们国家处于和平时期，为充分利用资源，国家允许在不影响防空效能的前提下将防空设施用作停车场。其次，高层住宅的很多附属设施隐藏于地下室，如自来水储备水池和二次加压设备、自备发电机组等，这些设施设备均是共用设施设备。基于这两点，笔者认为地下停车场本质上是高层楼宇的附属设施，其所有权是归全体业主共有。

三、从建造成本分摊上来分析。笔者认为，即使最高明的精算师也无法把开发商建造地上建筑物与地下建筑物的成本严格分开来;在现实中，任何开发商都会把建造高层住宅的地下停车场的成本分摊到每一平方可售面积上去;何况在今天房地产暴利的情况下，开发商们对开发成本秘而不宣，成本在销售价格中根本谈不上分摊不分摊，开发商们随意报出一个销售价就可以了。有鉴于此，地下停车场的成本既然事实上由购房的小业主承担，其所有权理所当然也应由他们拥有。

四、从《物权法》中的其他条文来分析。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”物权区别于债权的一个最显著的特点是：物权的种类和内容必须由法律规定，不存在“当事人意思自治”;而债权的种类和内容往往产生于当事人之间意思自治，即当事人想设定何种债权、债权内容的多少、债权的期限等等均由当事人各方自己说了算。因此，《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”是一种明显的意思自治，与物权法定原则格格不入!物权法定原则是世界各国立法普遍采纳立法思想。既然我国把它列为《物权法》的基本原则，那么作为后面的具体条款就应当遵循这一基本原则。

综上所述，高层商品住宅楼的地下停车场应该归该栋全体业主所有，开发商不得随意处置，更不能把它销售或者赠与某个业主，否则就是对全体业主权利的侵害。为了体现“物权法定”的原则，笔者建议在人大修订《物权法》时可以将第七十四条第二款修订为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属为该建筑区划内全体业主所有”。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第02-03期/总第142期)